樓市監管正穩步出牌！

近日，住房和城鄉建設部對2019年第一季度房?jì)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預警提示。

中共中央政治局在4月19日召開(kāi)的會(huì )議上，也再次強調了房地產(chǎn)調控政策的總體基調。會(huì )議認為，要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長(cháng)效調控機制。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，加強市場(chǎng)監測和評價(jià)考核，意味著(zhù)分類(lèi)指導之下，也帶來(lái)了更多的監管。未來(lái)住建部的約談、預警，依然影響各個(gè)城市的房地產(chǎn)調控，包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查，在2019年將依然常態(tài)化。

監管再亮劍多城市調控升級

4月19日，新華社消息，近期住房和城鄉建設部會(huì )同國務(wù)院發(fā)展研究中心對2019年第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況開(kāi)展了專(zhuān)題調研。

從調研情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩，住宅銷(xiāo)售平穩回落，房?jì)r(jià)基本穩定，市場(chǎng)預期趨于理性。但部分熱點(diǎn)城市住宅銷(xiāo)售回暖、土地市場(chǎng)熱度回升，需引起高度關(guān)注。按照穩妥實(shí)施房地產(chǎn)長(cháng)效機制方案確定的月度分析、季度評價(jià)、年度考核的要求，住房和城鄉建設部對2019年第一季度房?jì)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預警提示。

近期，已有多個(gè)城市出現了調控升級：

湖南省4月19日下發(fā)《關(guān)于調整長(cháng)沙市第二套住房交易環(huán)節契稅政策的通知》，要求4月22日起在長(cháng)沙市范圍內停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠政策，即對個(gè)人購買(mǎi)家庭第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅。

上周，北京收緊了國管公積金政策，貸款按照認房又認貸執行。

4月10日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局就進(jìn)一步規范商品房銷(xiāo)售行為發(fā)布緊急通知。

4月8日，深圳市住建局印發(fā)《深圳市住房和建設局開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域“樓霸”專(zhuān)項整治工作的方案》的通知。

另外，包括濟南、鄭州等地，辟謠松綁限購限價(jià)。整體看，樓市最近出現小陽(yáng)春，市場(chǎng)各種謠言明顯出現。

從土地出讓情況看，2019年1-3月，全國房屋新開(kāi)工面積為3.9億平方米，同比增長(cháng)11.9%，增幅較1-2月擴大5.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積為28467萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)11.5%，增幅較1-2月擴大7.2個(gè)百分點(diǎn)。

具體城市看，中原地產(chǎn)研究中心數據顯示，3月下旬來(lái)部分城市的土地市場(chǎng)相比今年前兩個(gè)月的低迷有所恢復，其中包括合肥、天津、杭州、溫州等城市賣(mài)地數量有所增加。4月份，包括無(wú)錫、蘇州、廣州等城市的土地市場(chǎng)相比之前也有明顯升溫。

這一定程度上，印證了前述住建部調研所強調的“土地市場(chǎng)熱度回升”的論斷。

哪些城市有可能被約談

一些城市在今年前三個(gè)月的土地出讓也出現激增的情況。中指數據統計顯示，今年前三個(gè)月，在土地出讓金排名前二十的城市里，有南寧、太原、合肥、福州、天津等5個(gè)城市漲幅超過(guò)了70%，其中南寧一季度土地出讓金達153.3億元，漲幅高達640%。此外，北海、大連的一季度土地出讓也同比創(chuàng )下驚人漲幅，分別達1664%和1241%。

溢價(jià)率方面，一線(xiàn)城市土地出讓溢價(jià)率總體穩定，但二線(xiàn)城市總體樓面均價(jià)呈現上漲態(tài)勢。中指數據顯示，今年一季度，二線(xiàn)城市土地出讓溢價(jià)率環(huán)比上升13個(gè)百分點(diǎn)。

高華證券近日研報判斷，隨著(zhù)土地市場(chǎng)逐步升溫，相關(guān)土地出讓政策最寬松的時(shí)期可能已經(jīng)結束。

而在房?jì)r(jià)波動(dòng)方面，國家統計局數據顯示，3月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲4.2%，漲幅比上月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.2個(gè)百分點(diǎn)。二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲12.2%，漲幅比上月擴大0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.2%，漲幅與上月相同。三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比上月擴大0.3個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.4%，漲幅比上月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

具體漲幅上，丹東、大理、錦州、西寧、常德、廈門(mén)等二三線(xiàn)城市新房或二手房?jì)r(jià)格指數漲幅居前。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，住建部此次出臺相關(guān)措施，很大程度上說(shuō)明了其對局部市場(chǎng)過(guò)熱現象的關(guān)注，也預示今后可能會(huì )在土地和房屋價(jià)格方面有相關(guān)的管控措施。

再次強調“房住不炒”

中共中央政治局在4月19日召開(kāi)的會(huì )議上，也再次強調了房地產(chǎn)調控政策的總體基調。會(huì )議認為，要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長(cháng)效調控機制。

張大偉表示，再次明確要求“房住不炒”，表明了全國房地產(chǎn)的調控力度將維持之前的高溫狀態(tài)。雖然最近出現了部分城市的微調，但是整體看，基本原則依然不會(huì )改變，中央遏制房?jì)r(jià)上漲的決心不會(huì )改變。

嚴躍進(jìn)則表示，房住不炒的概念繼續得到強調。尤其是今年一季度樓市表現還不錯，二季度預計會(huì )繼續上升，這個(gè)時(shí)候強調這一點(diǎn)，也是為了防范房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大漲的風(fēng)險。

此外，政策明確了長(cháng)效調控機制的概念，主要包括一城一策、因城施策、城市政府主體責任等。預計今年二季度，相關(guān)城市會(huì )有相關(guān)監管政策出臺，而對地方政府的主體責任考核也會(huì )加大。