全國人大憲法和法律委員會(huì )公布審議結果：贊成在部分地區開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，房地產(chǎn)稅真的要來(lái)了！

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房地產(chǎn)稅試點(diǎn)來(lái)了！涉及每個(gè)人

近日，中國人大網(wǎng)連發(fā)兩條關(guān)于房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)相關(guān)文件。一份文件是，全國人大常委會(huì )就房地產(chǎn)試點(diǎn)草案的審議結果報告：?

劃重點(diǎn)：

1、為了引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，以積極的方式推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，贊成授權國務(wù)院在部分地區開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

2、有的常委委員提出，我國居住用房地產(chǎn)的情況較為復雜，各類(lèi)人員的住房需求、稅收負擔能力差異較大，對房地產(chǎn)稅的計稅依據、適用稅率、減除標準等稅制要素，建議授權國務(wù)院在改革試點(diǎn)過(guò)程中逐步研究探索、及時(shí)調整完善，形成成熟經(jīng)驗后再在法律中統一規定，授權決定可不對相關(guān)內容作出規定。憲法和法律委員會(huì )經(jīng)研究，建議采納這一意見(jiàn)，刪除決定草案第二條、第三條。

3、有的常委委員提出，草案規定授權期限為五年，但何時(shí)起算不清楚，建議明確。憲法和法律委員會(huì )經(jīng)研究，建議將相關(guān)規定修改為：本決定授權的試點(diǎn)期限為五年，自國務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。

另一份文件是，財政部部長(cháng)劉坤就房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作草案做出的說(shuō)明：

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在總結上海市、重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗的基礎上，結合新形勢新情況，進(jìn)一步深化房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

劃重點(diǎn)?。?！

1、試點(diǎn)地區房地產(chǎn)稅征稅對象

為居住用和非居住用等各類(lèi)房地產(chǎn)，土地使用權人、房屋所有權人為房地產(chǎn)稅的納稅人。

考慮到多方面因素，對依法擁有的農村宅基地及其上住宅不納入試點(diǎn)征稅范圍。試點(diǎn)對非居住用房地產(chǎn)繼續按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行，征稅范圍、計稅依據、稅率、稅收優(yōu)惠和征收管理等維持現行制度不變，確保試點(diǎn)期間稅負平移，這有利于減少對于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。

2、在試點(diǎn)程序上，房地產(chǎn)稅征管涉及大量自然人，要構建可行的征管模式和程序

3、試點(diǎn)地區

國務(wù)院按照積極穩妥的原則，統籌考慮深化試點(diǎn)與統一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區，報全國人大常委會(huì )備案。

4、試點(diǎn)期限：試點(diǎn)期限為五年，條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律。

從兩個(gè)剛發(fā)的文件可以看出，房地產(chǎn)稅主要針對的是居住用等各類(lèi)房地產(chǎn)，而對非居住用的房地產(chǎn)影響不大。簡(jiǎn)言之，就是對每個(gè)人的影響很大，尤其是兩套房或者多套房的個(gè)人，對企業(yè)的影響不大。

有人開(kāi)始疑問(wèn)了，個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅不是在上海、重慶等地試點(diǎn)征收很多年了嗎？跟這個(gè)房地產(chǎn)稅有啥不同？怎么又開(kāi)始試點(diǎn)了？

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02

房產(chǎn)稅≠房地產(chǎn)稅≠契稅！
別再弄錯了！

很多人搞不清楚房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅、契稅，被這三個(gè)概念搞得迷迷糊糊，在這里統一和大家說(shuō)一下：

1、房地產(chǎn)稅

是一個(gè)匯總詞匯，不是一個(gè)單一稅種，是把針對房屋和土地所征收的所有相關(guān)稅收統一稱(chēng)之為房地產(chǎn)稅。

也就是說(shuō)，目前沒(méi)有房地產(chǎn)稅這個(gè)稅種，或許以后隨著(zhù)國家立法的推進(jìn)會(huì )成為法律條文，而我們目前常說(shuō)的房地產(chǎn)稅只是一個(gè)名詞或者說(shuō)一個(gè)概念，是指關(guān)于房地產(chǎn)涉及的各項稅收的匯總，其中涵蓋房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅等稅種。

2、房產(chǎn)稅

是包含在房地產(chǎn)稅收系列里面的一個(gè)稅種，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。（也就是當你要賣(mài)自己的房子的時(shí)候，需要繳稅。）雖然現在房產(chǎn)稅暫時(shí)還沒(méi)有全面實(shí)施，但已在部分城市開(kāi)始試點(diǎn)。對于推進(jìn)中國房地產(chǎn)健康發(fā)展具有重要意義。

3、契稅

我們在買(mǎi)房后都要去房管局繳納契稅，一般契稅征收的標準是：對個(gè)人購買(mǎi)家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對個(gè)人購買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

一般契稅是以所有權發(fā)生轉移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買(mǎi)賣(mài)，房屋贈與，房屋交換等。

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03

房產(chǎn)稅稅率是多少？

每次房產(chǎn)稅的風(fēng)吹起來(lái)時(shí)，總是有房者顫抖，無(wú)房者竊喜。那房產(chǎn)稅稅率可能會(huì )是多少？

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一般來(lái)講有1.2%，12%和4%，具體如下：

1.2%為從價(jià)計征——依據房產(chǎn)計稅余值征稅（一般適用于自用類(lèi)的經(jīng)營(yíng)房屋）；

12%為從租計征——依據房產(chǎn)租金收入征稅（一般適用于出租類(lèi)的經(jīng)營(yíng)住房）；

特殊情況：稅率為4%——自2008年3月1日起，對個(gè)人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；對企事業(yè)單位、社會(huì )團體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

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計稅依據

房產(chǎn)稅分為按房產(chǎn)余值從價(jià)計征或按租金收入從租計征兩種。

1.對經(jīng)營(yíng)自用的房屋以房產(chǎn)計稅余值為計稅依據；
2.對于出租的房屋，以租金收入（不含增值稅）為計稅依據；

注意：融資租賃的房產(chǎn)，由承租人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅；無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳房產(chǎn)稅；對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，(高會(huì )評審業(yè)績(jì)梳理13711174084林老師)免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

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納稅義務(wù)時(shí)間

自建的房屋——自建成之次月起繳納；

委托施工企業(yè)建房的——從辦理驗收手續次月起繳納；

購置新建商品房——自房屋交付使用次月起繳納；

購置存量房——自辦理房屋權屬轉移，變更登記手續，房地產(chǎn)權屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權屬證書(shū)之次月起繳納；

出租、出借房產(chǎn)——自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起繳納；

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房——自房屋使用或交付之次月起繳納；

注意：納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

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納稅地點(diǎn)

應當在房產(chǎn)所在地繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)不在同一地方的按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納。

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納稅期限

房產(chǎn)稅實(shí)行按年征收，分期繳納。

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應納稅額

1.依據房產(chǎn)計稅原值征稅的：全年應納房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值×（1-原值減除比例）×1.2%；

2.依據房產(chǎn)租金收入征稅的：每次應納房產(chǎn)稅=每次租金收入（不含稅）×12%；
重點(diǎn)：如果某建筑宗地容積率低于0.5的，計入房產(chǎn)原值的地價(jià)=房產(chǎn)建筑面積×2×單位地價(jià)，宗地容積率是指一宗土地上的建筑物總面積與地面面積的比。

例如：某工廠(chǎng)有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價(jià)1萬(wàn)元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，通過(guò)計算可知該宗地容積率為8000/20000=0.4。因為0.4小于規定的宗地容積率。

因此，計入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)=8000平方米×2×1萬(wàn)元/平方米=16000萬(wàn)元。

該工廠(chǎng)的廠(chǎng)房主要用于生產(chǎn)某金屬制品，該工廠(chǎng)為一般納稅人，該地區原值減除比例為30%，該工廠(chǎng)應繳納多少房產(chǎn)稅？

綜上所述，該工廠(chǎng)全年應繳納房產(chǎn)稅為16000萬(wàn)元×（1-30%）×1.2%=134.4萬(wàn)元

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稅收優(yōu)惠（小微企業(yè)普惠性減免）

根據財政部、稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號）和重慶市財政局、國家稅務(wù)總局重慶市稅務(wù)局發(fā)布的《關(guān)于落實(shí)小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（渝財稅〔2019〕12號）規定，對增值稅小規模納稅人減半征收城市維護建設稅、城鎮土地使用稅、房產(chǎn)稅、資源稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加，已依法享受上述“六稅兩費”其他優(yōu)惠政策的，可以疊加享受減半征收。此項優(yōu)惠政策期限為2019年1月1日至2021年12月31日。

某農業(yè)發(fā)展有限公司是小規模納稅人，2018年12月將某閑置的房產(chǎn)出租給某餐飲企業(yè)，租金為每月8000元。該公司2019年不轉為一般納稅人，2019年應繳納房產(chǎn)稅=8000×12%×12=11520元。

但是由于該農業(yè)發(fā)展公司是小規模納稅人，享受房地產(chǎn)減征收，因此最終的房產(chǎn)稅應納稅額=11520×50%=5760元。

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房地產(chǎn)稅其他熱點(diǎn)問(wèn)題答疑

1、為什么要開(kāi)征“房地產(chǎn)稅”？

房地產(chǎn)稅主要作用就是調節收入分配、籌集財政收入。

2、哪些房子需要繳納“房地產(chǎn)稅”？

所有的工商業(yè)住房和個(gè)人住房。

3、按照什么基準來(lái)交稅？

按照評估值來(lái)征稅。

4、會(huì )有減免嗎？

在所有國家的房地產(chǎn)稅制度安排里面，都有一些稅收優(yōu)惠。比如可以作出一定的扣除標準，或者是對一些困難的家庭、低收入家庭、特殊困難群體給予一定的稅收減免等。當然具體的方式不一樣，水平不一樣，但是都有一些稅收優(yōu)惠。（也就是說(shuō)，中國也會(huì )有減免和優(yōu)惠）?

5、政府收取房地產(chǎn)稅，主要用于什么？

這個(gè)稅屬于地方稅，它的收入歸屬于地方政府。地方政府用這些收入來(lái)滿(mǎn)足比如說(shuō)教育、治安和其他一些公共基礎設施提供等這樣的一些支出。

6、目前房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)展到了哪一步？

按照中央的決策部署，目前全國人大常委會(huì )預算工作委員會(huì )、財政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。房地產(chǎn)稅總體思路就是立法先行、充分授權、分步推進(jìn)。按照這樣一個(gè)總體思路。目前，我們正在設計、完善，同時(shí)再進(jìn)行論證和聽(tīng)取意見(jiàn)。

7、中國的房地產(chǎn)稅，會(huì )跟其他國家的完全一樣嗎？

我們會(huì )參考國際上共性的制度性安排的一些特點(diǎn)。當然，我們是中國，中國有中國的國情，我們還會(huì )按照中國的國情，從中國的國情出發(fā)來(lái)合理設計我們房地產(chǎn)稅制度。

8、開(kāi)征房地產(chǎn)稅之后，房屋交易環(huán)節的稅會(huì )降低嗎？

會(huì )的。開(kāi)征房地產(chǎn)稅之后，將合并整合相關(guān)的一些稅種，還將合理降低房地產(chǎn)在建設交易環(huán)節的一些稅費負擔等。

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以下這些情況免征房產(chǎn)稅！