正在推進(jìn)的湖北武漢市姚家嶺城中村改造，是武漢市最大的城中村改造項目。變舊為新，改亂為治，對城市建設和改善居住環(huán)境是大好事。但這項涉及3716戶(hù)家庭、近2萬(wàn)人的改造項目，卻受到很多被拆遷戶(hù)抵觸。

他們?yōu)楹尾辉覆疬w？城中村改造項目的拆遷安置是否存在問(wèn)題？相關(guān)部門(mén)應如何化解這些糾紛？記者進(jìn)行了實(shí)地調查。

4月6日，記者再次來(lái)到武漢姚家嶺城中村改造項目所涉及的群建村、吳家灣村。

村子已是一片狼藉，大片被拆毀的房屋、成片的磚頭瓦礫包圍著(zhù)孤零零的一小片四五層高的房子。偶爾一兩戶(hù)鐵門(mén)緊鎖，里面住著(zhù)仍未搬走的被拆遷戶(hù)，他們已經(jīng)堅持了近一年。

拆遷安置補償方案，未征求被拆遷戶(hù)意見(jiàn)就出臺

“我們對拆遷安置方案非常不滿(mǎn)意?！碑斢浾咴?xún)問(wèn)為何不愿拆遷時(shí)，群建村的鄧良汛說(shuō)，方案出臺前沒(méi)有征求大家意見(jiàn)，也沒(méi)有公示，甚至連什么時(shí)候開(kāi)會(huì )決定的，大家也不知道。

“突然有一天墻上貼出拆遷公告要求15日內搬遷，他們內定的安置補償方案就已經(jīng)寫(xiě)在上面?！比航ù宓谋徊疬w戶(hù)吳蘭英說(shuō)。

據了解，姚家嶺共有18個(gè)自然村，基本都位于武昌的中心繁華地帶。2010年9月8日，武漢市人民政府正式發(fā)布了關(guān)于姚家嶺村征收土地【2010】第111、112、113號公告，拆遷范圍包括群建村、吳家灣等7個(gè)自然村。2010年12月28日，政府將該地塊賣(mài)給了尚文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，規劃用途為商業(yè)、金融業(yè)和居住。

城中村改造則于2011年4月28日正式啟動(dòng)，需要拆遷房屋2164棟，涉及3716戶(hù)家庭、近2萬(wàn)人。

拆遷前，由于村集體經(jīng)濟早已改制成武漢星星集團有限責任公司，該公司股民代表于2011年3月22日通過(guò)了《姚家嶺村城中村綜合改造集體所有土地房屋拆遷安置與補償方案》。

相關(guān)部門(mén)均稱(chēng)，既然是股民代表大會(huì )通過(guò)了，方案就是有效的。鄧良汛和其他被拆遷戶(hù)則認為，“公司股東有200多人，但參加所謂代表大會(huì )的不過(guò)20來(lái)個(gè)人。這個(gè)方案第一輪投票沒(méi)通過(guò)，第二輪才勉強半數通過(guò)。也就是說(shuō)，10來(lái)個(gè)人決定了關(guān)系7個(gè)村、2萬(wàn)人利益的安置補償方案！”

按照該方案，此次拆遷采用房屋還建和貨幣補償兩種方式，農業(yè)戶(hù)和農轉非戶(hù)等主要人口均按“雙登”(2006年2月登記面積、人口)標準，600平方米之內的100%還建，不需實(shí)物還建的按4800元每平方米補償。

“實(shí)際上村委會(huì )只給我們還建房屋，不提供貨幣補償，只有還建房面積小于拆遷面積時(shí)才補一點(diǎn)。而且價(jià)格也很低！”被拆遷戶(hù)殷金鳳說(shuō)。據了解，在群建村所處的小東門(mén)地段，商品房均價(jià)已達每平方米15000元。

殷金鳳說(shuō)，她的房子擁有《國有土地使用證》和《房屋所有權證》，并不在姚家嶺村的集體土地上，但今年3月，她不在家時(shí)房子被強拆了。還有拆遷戶(hù)告訴記者，很多未簽合同的住戶(hù)不在屋子里時(shí)被強拆——甚至有一位住戶(hù)，只是出去倒個(gè)垃圾，回來(lái)發(fā)現房子被強拆了。

拆遷安置合同漏洞百出，“不存在的村委會(huì )”成合同甲方

吳蘭英向記者出示了一份《房屋還建協(xié)議書(shū)》。作為拆遷安置的重要文件，協(xié)議書(shū)中的“安置單位”(甲方)是姚家嶺村委會(huì )，開(kāi)發(fā)商尚文公司只是作為丙方存在的。

“這份合同有很大問(wèn)題?！眳翘m英說(shuō)，姚家嶺村委會(huì )在城中村改造之后就不存在了，怎么還能夠簽署具有法律效力的合同？

在群建村，記者看到被拆遷戶(hù)所謂的“村委會(huì )”掛的是“星星社區居委會(huì )”和“中共星星社區委員會(huì )”的牌子，村委會(huì )的牌子已經(jīng)不存在，而村民拿到的協(xié)議書(shū)上卻仍蓋著(zhù)“洪山區人民政府洪山街辦事處姚家嶺村村民委員會(huì )”的公章。實(shí)際上，姚家嶺早已歸武昌區管轄。

武漢市政府2010年9月8日發(fā)布的政府征收土地公告中均明確：作為武漢市政府(土地整理儲備中心)征收的土地統征項目，村民及相關(guān)權利人應與項目用地單位簽訂補償安置協(xié)議。

因此，吳蘭英和被拆遷戶(hù)們認為，被拆遷人應該和土地儲備中心(政府部門(mén))簽合同，而不是不復存在的村委會(huì )。

“一般情況下，拆遷安置要么由開(kāi)發(fā)商負責，要么由區政府直接負責，其他單位、主體頂多是受政府或開(kāi)發(fā)商委托幫助安置。這份合同明顯有問(wèn)題?！蔽錆h得偉君尚律師事務(wù)所一位律師分析，雖然說(shuō)城中村改造中村委會(huì )很關(guān)鍵，但是合同還是應該和“拆遷人”簽署。

此外，在被拆遷戶(hù)中，有農業(yè)戶(hù)、農轉非戶(hù)、世居戶(hù)、外來(lái)戶(hù)和私人房屋等各種不同的性質(zhì)，但都被要求簽署同一個(gè)合同，也明顯是一種違規做法。

還建房可能是“空中樓閣”，安置合同對房屋還建細節語(yǔ)焉不詳

“我們之所以苦守著(zhù)房子，不簽合同，是因為太沒(méi)有保障了！”吳家灣村的被拆遷戶(hù)肖林芳說(shuō)，“《房屋還建協(xié)議書(shū)》根本沒(méi)有寫(xiě)清楚什么時(shí)候還我們房子，在哪兒還，還的房子是什么樣的……根本就是‘空中樓閣’?！?/span>

根據武漢市有關(guān)集體土地《拆遷管理辦法》第八條規定，補償安置協(xié)議必須明確載明補償形式、安置方式、臨時(shí)安置過(guò)渡期限、違約責任等內容。

但記者看到被拆遷戶(hù)手中的《還建協(xié)議書(shū)》，協(xié)議內容只有寥寥十一條，大部分內容十分籠統，不僅沒(méi)有約定還建房屋戶(hù)型、各方需承擔的義務(wù)、違約責任，也沒(méi)有寫(xiě)明具體細則等。關(guān)于還建房的部分只有簡(jiǎn)單數十字：“還建房按照市規劃局批復確定的(H1—H6號地塊)還建方案進(jìn)行建設，還建質(zhì)量、標準按照商品房質(zhì)量管理要求執行?！?/span>

相關(guān)律師分析認為，這等于什么都沒(méi)有明確，意味著(zhù)哪怕十年后還房子都不違約。

除了協(xié)議書(shū)的合同主體外，該合同中一些含義模糊的“霸王條款”也使得村民表示“不敢簽”：“甲方將會(huì )根據乙方的選擇盡量滿(mǎn)足乙方要求，但甲方擁有最終安置權，乙方同意甲方的最終的安置?！?/span>

“還建房屋應該是政府或者開(kāi)發(fā)商負責，什么時(shí)候變成村委會(huì )了？出了問(wèn)題找誰(shuí)負責？”吳家灣的被拆遷戶(hù)王龍海很氣憤，也很無(wú)奈。

“拆遷安置應使用由市土地行政主管部門(mén)制定的拆遷補償安置協(xié)議示范文本，這份還建協(xié)議書(shū)漏洞百出?！甭蓭煼治稣J為。

4月3日晚，被拆遷戶(hù)代表與尚文公司負責人劉良培取得聯(lián)系，他拒絕了村民和開(kāi)發(fā)商直接簽土地行政部門(mén)制定的示范文本合同的要求。

拆遷安置程序被質(zhì)疑明顯倒置，專(zhuān)業(yè)人士建議相關(guān)規定應予調整

在姚家嶺城中村改造過(guò)程中，2011年3月28日，村委會(huì )實(shí)施了《姚家嶺村城中村綜合改造集體所有土地房屋拆遷安置與補償方案》，而到了5月中旬武漢國土資源和規劃局才發(fā)布針對這一項目的《征收土地補償安置方案公告》。

“這明顯不符合規定，應該是政府部門(mén)的公告在前，村委會(huì )的安置補償方案在后出臺?，F在明顯程序倒置?！币恍┍徊疬w戶(hù)認為。

對此，武昌區城鄉統籌發(fā)展工作辦公室書(shū)面回復認為，這是習慣做法，沒(méi)有問(wèn)題。而對于合同是否合法的問(wèn)題，該辦公室稱(chēng)，該補償安置協(xié)議符合武漢市城中村改造相關(guān)政策規定。

對于城鄉統籌辦公室的答復意見(jiàn)，很多被拆遷人表示不能接受，并向信訪(fǎng)部門(mén)提出復查申請。

2012年1月22日，武昌區政府向被拆遷戶(hù)提供了復查意見(jiàn)。該意見(jiàn)認為，村委會(huì )作為城中村改造的主體，負責拆遷安置與土地騰退，摘牌企業(yè)只負責建設。而村委會(huì )的拆遷安置方案也是符合武漢市城中村改造政策的。在這個(gè)回復中，沒(méi)有提及被拆遷戶(hù)反映的合同不合法問(wèn)題。

據法律專(zhuān)家介紹，在我國有關(guān)拆遷管理的相關(guān)規定中，要求征地涉及拆遷農民住房的，必須先安置后拆遷；同時(shí)，在被拆遷戶(hù)還建房屋采用產(chǎn)權調換的形式時(shí)，協(xié)議應明確安置房屋的地點(diǎn)、面積、安置期限、差價(jià)結算等事項。