我必須參加土地。6月21日剛參加北京土地轉讓的大型住宅企業(yè)干部李明(化名)對中國證券報記者說(shuō)。2018年4月，李明所在的企業(yè)面對是否應該取得土地的問(wèn)題時(shí)，完全持有相反的意見(jiàn)。當時(shí)，他所在的住宅企業(yè)的純負債率很高，銷(xiāo)售沒(méi)有達到預期，積極縮小戰線(xiàn)，減少參加土地攝影，集中精力整理現有的土地儲備。

除北京外，深圳、重慶等地最近土地市場(chǎng)升溫。數據顯示，上半年土地市場(chǎng)比去年活躍得多，住宅企業(yè)在比較寬松的貨幣環(huán)境下積極參與土地儲備。暫時(shí)，住宅企業(yè)紛紛回歸土地-建筑-銷(xiāo)售大樓的傳統競爭模式。

土地市場(chǎng)升溫。

6月21日，房企面對多宗土地的爭奪，李明所在的房企與其他有實(shí)力的房企組成聯(lián)合體。但是，在很多住宅企業(yè)被包圍的情況下，這個(gè)聯(lián)合體的剪刀羽回來(lái)了，一個(gè)也沒(méi)有撿到。

根據當天的土拍結果，位于北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區的兩塊土地拍攝了近兩年來(lái)罕見(jiàn)的溢價(jià)率。位于北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區河西區X92R1地塊R2二類(lèi)居住用地，土地面積約3.65公頃，建筑規模約8.03萬(wàn)平方米。最終，雅居樂(lè )房地產(chǎn)以31.8億元競爭，溢價(jià)率為41%，成交樓價(jià)為39625元/平方米。鄰鄰的另一塊面積約為3.57公頃，建筑規模約為7.85萬(wàn)平方米。最終港中旅地產(chǎn)以30.6億元競爭，溢價(jià)率為39%，成交樓價(jià)為38956元/平方米。

當天參加土拍的住宅企業(yè)可以說(shuō)是陣容豪華。除了獲得目標的香港中旅和雅居樂(lè )外，參加陣容包括華潤建工聯(lián)合體、中海、電建金隅聯(lián)合體、招商中糧聯(lián)合體、首次金地保利聯(lián)合體、平安金茂聯(lián)合體聯(lián)合體、萬(wàn)科、龍湖、葛洲壩(6.250

李明說(shuō)，目標雅居樂(lè )和香港中旅在北京土拍市場(chǎng)不是?？?。這次標準顯示了這些企業(yè)對北京市場(chǎng)的野心，側面反映了今年土拍市場(chǎng)的激烈程度。廣東系住宅企業(yè)可以感受到擴大全國市場(chǎng)的饑渴。

中原房地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，作為北京土地市場(chǎng)的陌生人港中旅和雅居樂(lè )，北京仍然是全國住宅企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)地區。高溢價(jià)率的成交說(shuō)明了住宅企業(yè)取得土地的積極性。

與北京土地市場(chǎng)熱情相似，6月24日，深圳迎來(lái)了瘋狂的土地拍攝日:土地總轉讓面積達到17.03萬(wàn)平方米的80多家住宅企業(yè)參加土地拍攝的保證金達到1100億元的5個(gè)住宅地達到最高土地拍攝限價(jià)，成交總額達到223.84億元。

4月份經(jīng)歷了228億元土地拍攝的武漢，6月轉讓了22塊土地，總轉讓面積達到106.99萬(wàn)平方米，合計價(jià)格達到184.07億元。

融資環(huán)境比較寬松。

與土拍市場(chǎng)形成對比，多地樓市庫存保持攀升。貝殼研究院最新發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)半年報》顯示，在其監測的北京、上海、深圳、廣州等29個(gè)重點(diǎn)城市中，7個(gè)城市二手房月末庫存環(huán)比持續3個(gè)月增加，13個(gè)城市月末庫存環(huán)比持續4個(gè)月增加，7個(gè)城市月末庫存環(huán)比持續5個(gè)月增加；庫存下降的城市僅上海和蘇州。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )接受中國證券報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，樓市仍處于嚴格的調控。后續重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)和部分地區新住宅市場(chǎng)或面臨新庫存問(wèn)題。

李明則認為，現在還沒(méi)到擔心樓市庫存水平的時(shí)候。2017年、2018年，許多住宅企業(yè)致力于降低債務(wù)水平，剝離赤字資產(chǎn)。從2019年以來(lái)的情況來(lái)看，住宅企業(yè)的融資形勢比去年稍微寬松了一點(diǎn)。

國內融資仍然嚴格，但海外融資狀況總體良好。6月以來(lái)，10多家住宅企業(yè)在海外市場(chǎng)融資，融資金額超過(guò)30億美元。據Wind數據顯示，今年1~5月，住宅企業(yè)融資的海外債務(wù)占23.1%，票面利率平均為8.91%，累計融資352.14億美元。

李明坦言，他所在的企業(yè)去年主動(dòng)降了杠桿。今年的融資情況更好。土地轉讓貸款、開(kāi)發(fā)貸款狀況也比去年好，整體融資利率比去年稍微下降。

這些成為住宅企業(yè)在全國土地市場(chǎng)四面出擊的基礎。但李明認為，現在的土拍市場(chǎng)有形勢比人強的味道。在購買(mǎi)限制、貸款限制、價(jià)格限制等多種控制措施下，許多城市的銷(xiāo)售狀況不佳。但是，住宅企業(yè)面對新的土地儲備，誰(shuí)也不想成為人后。很多人想去，錯過(guò)這個(gè)波浪，幾年后發(fā)現土地儲備中斷，可能會(huì )錯過(guò)上升周期。

張大偉認為，接下來(lái)可能會(huì )出現融資，住宅企業(yè)的土地可能會(huì )降溫。最近房地產(chǎn)市場(chǎng)的監督傾向發(fā)生了變化，緊縮政策再次出現。房企資金寬松后帶來(lái)的地價(jià)上行，房?jì)r(jià)上行再次出現，促使融資監管收緊?！?/span>