在未來(lái)的一段時(shí)間里，我們將再次減輕債務(wù)，因為我們必須完成一些債務(wù)減免，評級才能上升...在8月24日的中期業(yè)績(jì)會(huì )上，富力房地產(chǎn)董事長(cháng)李思廉表示。今年上半年，富力權益銷(xiāo)售額為510.6億元，同比下降15.21%，僅完成年度目標的33.6%。同期，富力的凈負債率達到177%。

近期，房企進(jìn)入中報發(fā)布季。受疫情影響，上半年不少房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不及預期，一些企業(yè)出現銷(xiāo)售、利潤雙降。但進(jìn)入二季度以來(lái)，市場(chǎng)加速恢復，疫情的影響逐漸消失。

但與往年相比，房企對待市場(chǎng)的態(tài)度顯得愈加“謙虛謹慎”，這主要源于監管層在近期的一番表態(tài)。

8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，強調實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加強房地產(chǎn)企業(yè)融資市場(chǎng)化、規則化和透明度，中央銀行、住房建設部與有關(guān)部門(mén)在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則。

在此之前，為了控制住宅企業(yè)利息債務(wù)的增長(cháng)，監督部門(mén)制定了新的規則，設置了三條紅線(xiàn)進(jìn)行管理。各種跡象表明，以控制杠桿為目的的融資強監督正在成為常態(tài)。

這也給剛剛從疫情中恢復并試圖進(jìn)一步擴大規模的住房企業(yè)帶來(lái)了新的考驗。企業(yè)如何看待融資新規？下半年又將以何種策略應對？許多答案隱藏在中報和態(tài)度中。

償還率明顯提高。

疫情對房地產(chǎn)業(yè)的影響，集中體現在銷(xiāo)售環(huán)節。

頭部房企中，今年上半年，碧桂園實(shí)現權益銷(xiāo)售金額2669.5億元，同比下降5.32%；凈利潤約為219.3億元，同比下降5.2%。同期，融創(chuàng )完成合同銷(xiāo)售金額1952.7億元，同比下降8.8%；凈利潤增長(cháng)約6.5%。保利實(shí)現銷(xiāo)售額2245.4億元，比上年減少11.1%，純利潤略有增加。

相比之下，第二梯隊部分住宅企業(yè)實(shí)現了業(yè)績(jì)增長(cháng)。例如，中海同銷(xiāo)售額1720.1億元，比上年增長(cháng)4.2%的龍湖實(shí)現合同銷(xiāo)售額111.0億元，比上年增長(cháng)5.2%的世茂完成合同銷(xiāo)售額1104.8億元，比上年增長(cháng)10%。

在過(guò)去的三年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了罕見(jiàn)的大牛市，許多住宅企業(yè)實(shí)現了銷(xiāo)售規模的大幅上升。其中，大中型住宅企業(yè)的復合增長(cháng)率一般在30%-50%的水平。

今年以來(lái)，疫情一度挫敗了許多住宅企業(yè)的銷(xiāo)售，直到第二季度才逐漸恢復?；旧弦粋€(gè)半月沒(méi)有銷(xiāo)售。中海房地產(chǎn)行政總裁張智超表示，這也延遲了供應，疫情逐漸控制的6月份，中海集中供應和銷(xiāo)售，當月實(shí)現了575億6000萬(wàn)元的記錄銷(xiāo)售規模。

但并非所有房企都能穩住銷(xiāo)售。在這輪疫情中，無(wú)論大型房企還是中小企業(yè)，都有成員難以幸免。

今年上半年，綠地實(shí)現房地產(chǎn)合同銷(xiāo)售額1330.29億元，比上年減少20.7%，合同銷(xiāo)售面積比上年減少30.7%。同期，北辰置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入為人民幣33.48億元，同比下降60.83%，公司的利潤降幅則達到八成以上。

值得注意的是，近年來(lái)強調收回的情況下，住宅企業(yè)的收回率一般很好。上半年，碧桂園和綠地的償還率達到了驚人的95%。這也保證了企業(yè)在銷(xiāo)售額受到影響的情況下，銷(xiāo)售現金流不會(huì )過(guò)度萎縮。

到7月19日，金茂的回款金額超過(guò)1000億元。上半年實(shí)現合同銷(xiāo)售額1028.7億元(比上年增長(cháng)31%)的，銷(xiāo)售和償還都突破了千億元。

盡管受疫情影響很大，但自第二季度市場(chǎng)逐漸恢復以來(lái)，住宅企業(yè)的自信也開(kāi)始恢復。由于融資政策緊張，許多企業(yè)更相信銷(xiāo)售為王的信條，表示不調整全年的銷(xiāo)售目標。

張智超表示，下半年中海積極抓住供應和銷(xiāo)售，作為重點(diǎn)供應階段，下半年供應占全年的61%。只要下半年不發(fā)生疫情重復、經(jīng)濟重大情況，公司就有信心實(shí)現每年4000億港元的目標。

僅完成年度目標33.6%的富力，也表示銷(xiāo)售目標1520億左右不變。為了實(shí)現這一目標，富力將推出16個(gè)新項目和約2300億元的銷(xiāo)售資源。

拿錯就是痛苦

事實(shí)上，住房企業(yè)加強銷(xiāo)售和償還，不僅有保證現金流的考慮，還有降低債務(wù)的目的。

對于新的融資管理政策，住宅企業(yè)在公開(kāi)解讀中稱(chēng)之為規范。這一舉措的主要目的是穩定開(kāi)發(fā)人員的杠桿，控制債務(wù)不會(huì )迅速增加，穩定房?jì)r(jià)。我們認為這項措施是規范行業(yè)行為，迫使行業(yè)進(jìn)入健康狀態(tài)的措施。龍湖集團執行董事兼首席財務(wù)官趙插話(huà)。

在過(guò)去的一年多里，許多住宅企業(yè)通過(guò)債務(wù)交換完成了新的償還，實(shí)現了債權率的下降。在半年度報告中，許多企業(yè)的債權率低于去年同期。但以“三道紅線(xiàn)”為標準，對融資進(jìn)行“強監管”的政策，仍然令企業(yè)意識到一個(gè)現實(shí)：要想繼續通過(guò)資金杠桿來(lái)實(shí)現發(fā)展，必須首先控制現有的債務(wù)水平。

天風(fēng)證券根據2019年財務(wù)數據，按照“剔除預收賬款資產(chǎn)負債率為70%”、“凈負債率為100%”、“貨幣短債比為1”三條標準對銷(xiāo)售額較高的50家房企進(jìn)行了劃分。其中，同時(shí)踩三條紅線(xiàn)的住宅企業(yè)有14家，同時(shí)踩兩條紅線(xiàn)的住宅企業(yè)有10家，踩紅線(xiàn)的住宅企業(yè)有14家，全部不踩線(xiàn)的住宅企業(yè)只有12家。

李思廉說(shuō):今后9個(gè)月，我們可能在國內外處理250億到300億的債務(wù)，中途有一半以上重組的計劃，其他的用資金和銷(xiāo)售抵消。雅居樂(lè )也主張將債權率控制在70%左右的合理水平。債權率低的中海和龍湖也強調繼續控制債權規模。

今年以來(lái)，隨著(zhù)長(cháng)期機制試點(diǎn)的推進(jìn)，住宅企業(yè)普遍意識到樓市規制進(jìn)入常態(tài)化的現實(shí)。如何在保證安全的前提下，實(shí)現規模和利潤的適度增長(cháng)，成為企業(yè)的主要課題。對于迄今為止通過(guò)高杠桿實(shí)現快速增長(cháng)的住宅企業(yè)來(lái)說(shuō)，這個(gè)課題特別嚴峻。

我們我們提到的資產(chǎn)債務(wù)結構，平衡規模、利潤和債務(wù)三角關(guān)系是非常重要的課題。美的職業(yè)執行董事兼首席財務(wù)官林戈在業(yè)績(jì)會(huì )上表示。從2015年到2018年，美國職業(yè)銷(xiāo)售復合增長(cháng)率為73.8%，2019年進(jìn)入千億陣營(yíng)。規模發(fā)展完成后，美的職業(yè)生涯將今年的經(jīng)營(yíng)戰略定位為戰略鞏固年。

其中，美的土地征收戰略變得謹慎，公司依然按照銷(xiāo)售還款的1/3土地征收，但必須盡量避免在高處出手。

這個(gè)戰略很難理解。由于嚴格的融資環(huán)境和激烈的市場(chǎng)競爭，住宅企業(yè)的資金越來(lái)越寶貴，前端投資的重要性大幅度提高。

最近，金科股份聯(lián)席社長(cháng)方明富在接受21世紀經(jīng)濟報道采訪(fǎng)時(shí)，由于市場(chǎng)容錯空間大幅縮小，前端投資能力往往成為決定項目成敗的重要因素。以前做得不好，犯的錯誤可以通過(guò)市場(chǎng)消化，但現在沒(méi)有空間了。

在業(yè)績(jì)會(huì )上，雅居樂(lè )董事局主席兼總裁陳卓林表達了同樣的觀(guān)點(diǎn)，“我們現在不能亂拿地，下半年會(huì )有更好的機遇，在收購合并或其他產(chǎn)業(yè)方面在鋪排。下半年如果沒(méi)有好地、沒(méi)有好項目，我們就到明年拿地，因為拿錯地是很痛苦的一件事情?！?/span>