寫(xiě)字樓市場(chǎng)往往是經(jīng)濟運行的“晴雨表”。最近，《經(jīng)濟參考報》記者從北京、上海、深圳、天津等地進(jìn)行了調查，受多個(gè)因素的影響，各地辦公樓的空置率持續上升，個(gè)別地區突破了30%。業(yè)內人士建議積極推進(jìn)辦公樓市場(chǎng)供給側結構性改革，制定辦公樓科學(xué)發(fā)展計劃，排除比較現象，引導城市合理發(fā)展大樓經(jīng)濟。

空白率上升了，租金下降了。

記者訪(fǎng)問(wèn)了很多，發(fā)現辦公大樓的空置率高，空置期長(cháng)的問(wèn)題在一定程度上存在。與此同時(shí)，辦公樓租金價(jià)格下降，許多辦公樓經(jīng)營(yíng)者為了維持租賃率，積極提出減少租賃。

在廣西南寧東葛路延長(cháng)線(xiàn)的辦公大樓7樓，多個(gè)辦公室的玻璃門(mén)鎖上，寫(xiě)著(zhù)聯(lián)系電話(huà)的房地產(chǎn)租賃廣告散落在玻璃門(mén)下。整個(gè)樓層只有幾個(gè)辦公室有辦公室，樓道看起來(lái)很空。記者在8樓、9樓和11樓隨機訪(fǎng)問(wèn)時(shí)發(fā)現，一個(gè)樓層有23個(gè)辦公室，通常只有7到8個(gè)亮燈。

在11樓的1120辦公室門(mén)口，記者通過(guò)玻璃看到，上一家企業(yè)留下了有錢(qián)樹(shù)，長(cháng)期沒(méi)有人管理，落葉滿(mǎn)地。今年經(jīng)濟不景氣，我投資的辦公房地產(chǎn)終于租了，很多鄰居的房地產(chǎn)降價(jià)也找不到合適的客戶(hù)，有的辦公室多年沒(méi)有裝修。南寧市民告訴記者。

從事辦公樓租賃業(yè)務(wù)的南寧遠程地產(chǎn)客戶(hù)經(jīng)理羅振思介紹，目前甲1棟、甲2棟、甲3棟寫(xiě)字樓入駐率均不理想。高層商店的入住率還不錯。低層空置率高?！彼f(shuō)，以前行情好的時(shí)候，客戶(hù)上午看好了一間辦公室沒(méi)有下定金，下午就被別人租去了，但是現在閑置半年的情況也常有?！按饲皩?xiě)字樓出租，一個(gè)月能成交五六單，現在成交一兩單都不容易，有時(shí)甚至沒(méi)有?！?/span>

記者走訪(fǎng)北京、上海、深圳、天津等地的寫(xiě)字樓發(fā)現，寫(xiě)字樓空置率高、空置期長(cháng)的問(wèn)題不同程度存在。北京、上海等一線(xiàn)城市核心區甲級辦公樓租賃受新冠肺炎流行影響較小，辦公樓高空置率主要由非核心商圈辦公樓和普通辦公樓資源大量閑置拉動(dòng)。戴德梁行發(fā)表報告顯示，第三季度上海市甲級辦公樓空置率上升到21.9%，比第二季度上升了1個(gè)百分點(diǎn)。

深圳辦公樓的空置率仍在上升。第三季度空置率比第二季度小幅下降0.92%至24.52%。在天津，辦公樓的空置現象也不樂(lè )觀(guān)。數據顯示，今年上半年，天津辦公樓空置率為36.1%。受新冠肺炎流行的影響，往年租賃率好的辦公大樓也面臨租賃下降的困境。據天津國際大廈招商負責人陳田介紹，國際大廈目前租賃率為75%，比往年低15%左右。

與此同時(shí)，辦公樓租金價(jià)格下降。受多方面因素的影響，很多辦公大樓經(jīng)營(yíng)者為了維持租賃率，主動(dòng)提出減少租賃。在北京中關(guān)村的辦公大樓里，房地產(chǎn)知道主要國際游學(xué)業(yè)務(wù)的企業(yè)業(yè)務(wù)萎縮后，企業(yè)再租一年，承諾租金下降25%。

今年和往年不同，有些租戶(hù)出租。同時(shí)，客戶(hù)對價(jià)格敏感。每平方米的平均租金下降到130元，比以前低得多。南寧市甲級辦公樓招商負責人說(shuō)。

戴德梁行發(fā)表報告顯示，第三季度，由于市場(chǎng)租賃需求的逐漸恢復和新冠肺炎流行的有效控制，北京全市和五大核心商圈市場(chǎng)租金持續年初以來(lái)的下降趨勢，但下降幅度比第二季度狹窄，分別從2.8%和2.9%下降到每月348.4元和393.2元。

在上海、廣州等一線(xiàn)城市，商圈租金也有所下降。第三季度，上海甲級辦公樓租金比上個(gè)月下降0.97%，下降幅度比第二季度縮小。廣州甲級寫(xiě)字樓租金小幅下調0.8%至183元每月每平方米。

此外，新商圈招商壓力大，銷(xiāo)售難。位于天津市新八大里商圈的一棟大廈招商經(jīng)理王鈺然介紹，該寫(xiě)字樓目前入駐率為70%左右，即便如此，在附近仍屬于入駐率較高的寫(xiě)字樓。

經(jīng)濟下行壓力之下，投資者保持觀(guān)望態(tài)度，二、三線(xiàn)城市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售遇冷。根據易居克而瑞的研究數據，2020年1至8月，南寧市6個(gè)城區寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積總計供應47.9萬(wàn)平方米，成交27.1萬(wàn)平方米，成交率為56.5%。許多辦公樓面臨著(zhù)很大的銷(xiāo)售壓力，南寧市中心城區辦公樓銷(xiāo)售面積28萬(wàn)平方米，目前成交占20%左右。據某項目負責人介紹，購買(mǎi)者中投資者很多，很多人都在看。

資源供應過(guò)剩的行業(yè)加速洗牌。

受訪(fǎng)者表示，目前各地辦公樓空置率高的背后，有供應過(guò)剩的市場(chǎng)因素和產(chǎn)業(yè)結構不合理等多種誘因。

-辦公樓的供應大于需求。今年上半年，深圳市累計吸納甲級寫(xiě)字樓辦公面積約14萬(wàn)平方米，超過(guò)2019年的全年吸納量。在供應量連續四年大漲的情況下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸飽和。

深圳市規劃國土發(fā)展研究中心總規劃師鄒兵表示，一些城市產(chǎn)業(yè)轉型升級速度快，原產(chǎn)業(yè)空間不能充分滿(mǎn)足新產(chǎn)業(yè)狀態(tài)的發(fā)展需求，為了吸引更多現代金融、總部經(jīng)濟、研發(fā)創(chuàng )新等現代服務(wù)業(yè)，商務(wù)辦公室等現代服務(wù)業(yè)務(wù)用地的供應量增加，同時(shí)，一些城市允許將舊工業(yè)區的工業(yè)用地建設作為生產(chǎn)制造功能和商務(wù)辦公功能之間的創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用地

戴德梁行華南及華西區研究部主管張曉端預計，2020年至2024年，深圳可能進(jìn)入市場(chǎng)的甲級辦公樓供應量將達到791萬(wàn)平方米。由于階段性供應過(guò)剩，今后幾年深圳甲級辦公大樓將繼續保持高空置率狀態(tài)。

-瘟疫影響租賃活動(dòng)。根據第一太平戴維斯、CCEF提供的數據，包括北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市和杭州、成都、武漢等十四個(gè)二線(xiàn)城市的十八個(gè)樣品城市，除南京、蘇州外，其馀十六個(gè)城市的辦公樓租金下跌已經(jīng)超過(guò)一年。

業(yè)內人士表示，近年來(lái)，許多甲級辦公樓供應迅速增長(cháng)，但企業(yè)需求增長(cháng)率明顯趕不上辦公樓供應增長(cháng)率，辦公樓資源供應過(guò)剩，疫情加劇了市場(chǎng)庫存壓力。

高力國際華北區研究部董事陸明認為，企業(yè)整體營(yíng)收增速受到大環(huán)境的影響，隨著(zhù)疫情防控常態(tài)化持續，社會(huì )生產(chǎn)生活逐步正常運行，但居民消費端仍受到一定的抑制，這些因素都從一定程度上影響到需求反彈。

——部分城市新興產(chǎn)業(yè)不足。天津財經(jīng)大學(xué)教授叢屹認為，一些城市目前處于產(chǎn)業(yè)結構調整階段，互聯(lián)網(wǎng)、平臺經(jīng)濟發(fā)展尚不完善，缺乏頭部互聯(lián)網(wǎng)公司、在線(xiàn)教育等能給商務(wù)大樓帶來(lái)需求亮點(diǎn)的新經(jīng)濟形態(tài)企業(yè)。

在北京、上海、廣州等地，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)成為寫(xiě)字樓吸納主力。前期迅速擴張，租戶(hù)結構以創(chuàng )業(yè)公司為中心的商業(yè)品牌開(kāi)始出現租賃撤退現象，行業(yè)洗牌現象激化。