“商辦市場(chǎng)在中國發(fā)展超過(guò)25年，已經(jīng)逐漸成為僅次于住宅市場(chǎng)的第二大市場(chǎng)。商場(chǎng)遍布全國各大城市，滿(mǎn)足消費者日常生活和娛樂(lè )需求的標準化辦公樓也成為企業(yè)落地的優(yōu)先事項。貝殼研究院分析師潘浩認為，近年來(lái)各地服務(wù)業(yè)的增加值逐年上升，越來(lái)越多的人口進(jìn)入各大城市群，商業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)更多需求。

貝殼研究院最近發(fā)表的《2021年中國新商務(wù)行業(yè)發(fā)展研究報告書(shū)》顯示，近10年全國商務(wù)市場(chǎng)面積復合增長(cháng)率超過(guò)10%，商務(wù)類(lèi)企業(yè)數接近2500萬(wàn)人，增長(cháng)率接近17%。預計2021年，我國房地產(chǎn)銷(xiāo)售總規模將達17.5萬(wàn)億元，其中住宅14.3萬(wàn)億元，商辦地產(chǎn)2.6萬(wàn)億元。商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)從2013年到2018年的年平均復合增長(cháng)率達到13.1%，受宏觀(guān)環(huán)境影響，預計從2019年到2022年的年平均增長(cháng)率將下降到7.4%，但仍超過(guò)房地產(chǎn)增長(cháng)率。

根據相關(guān)數據，預計2021年全國辦公樓市場(chǎng)純吸收量將突破500萬(wàn)平方米，比上年增加60%。貝殼研究院認為，目前成立的21個(gè)自由貿易區對現代商貿業(yè)、金融、信息技術(shù)和醫療健康四個(gè)行業(yè)的重視和投入促進(jìn)周邊辦公樓和物流房地產(chǎn)的發(fā)展:在有利政策條件的指導下，金融、信息技術(shù)和醫療健康類(lèi)辦公樓向于在自由貿易區周邊落地的商貿和跨境電商的傾向政策有利于自由貿易區周邊的物流房地產(chǎn)行業(yè)。

庫存和空置率壓力增大。

值得關(guān)注的是，商辦市場(chǎng)潛在需求巨大，而目前市場(chǎng)供應量并不小。受疫情影響，許多城市商業(yè)房地產(chǎn)出租，市場(chǎng)庫存高，銷(xiāo)售、租賃交易壓力大。

以北京為例，2020年受疫情影響，北京市辦公樓市場(chǎng)持續受壓，全市甲級辦公樓凈吸收量比去年減少16%，比去年增加7.4個(gè)百分點(diǎn)，北京各甲級寫(xiě)字樓商圈均出現不同程度的退租情況，退租租戶(hù)大多為承租能力較弱的專(zhuān)業(yè)服務(wù)類(lèi)租戶(hù)，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中關(guān)村的乙級寫(xiě)字樓商圈也在年中出現大面積退租情況，大多為線(xiàn)下教育類(lèi)租戶(hù)。

但與此同時(shí)，以互聯(lián)網(wǎng)公司為代表的信息技術(shù)行業(yè)在2020年擴張迅速，新租面積主要集中在望京、中關(guān)村和上地專(zhuān)業(yè)服務(wù)和地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)依然保持穩定的擴租頻率，大多向CBD商圈搬遷或擴張。傳統金融業(yè)、信息技術(shù)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)依然占據甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)新租面積排名的前三位。

北京寫(xiě)字樓散售成交量為97萬(wàn)平方米左右，比上一年增長(cháng)6.4%。但而，從歷史趨勢來(lái)看，去化周期自2017年大幅增長(cháng)，2020年去化周期達到56.8個(gè)月，是近10年來(lái)的最高點(diǎn)。受此影響，北京辦公大樓的銷(xiāo)售庫存從2018年開(kāi)始累計上升，目前銷(xiāo)售庫存面積達到430萬(wàn)平方米左右。

品牌住宅企業(yè)的重金配置。

相關(guān)數據顯示，TOP30上市住宅企業(yè)約90%配置了購物中心和辦公樓，約87%的住宅企業(yè)配置了酒店。開(kāi)發(fā)人員重視金錢(qián)配置商業(yè)項目，重視庫存資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

“雖說(shuō)住宅的利潤較大，但商辦樓的發(fā)展前景更好，尤其是在具有稀缺性的地段，商辦比住宅的升值空間還要大?！蹦成鲜泄颈本┑貐^負責人表示，隨著(zhù)商辦市場(chǎng)越來(lái)越成熟，北上廣深的商辦樓租金都出現了較大提升。受益于租金的增長(cháng)，現在開(kāi)發(fā)人員改變了過(guò)去重視住宅、輕商業(yè)的想法，更加重視商業(yè)業(yè)務(wù)對公司業(yè)績(jì)的提高。

業(yè)內人士指出，雖然開(kāi)發(fā)商已經(jīng)從住宅轉向商業(yè)，但一些住宅企業(yè)仍然把商業(yè)建筑作為住宅出售。但是，現在一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)看得更遠，開(kāi)始擁有高質(zhì)量的商業(yè)建筑。這是住房轉移業(yè)務(wù)的核心發(fā)展策略。

最近，上海的一些開(kāi)發(fā)人員從代理公司回收了辦公大樓的招商權，為自己招商。其實(shí)管理費用倒沒(méi)有省多少，但開(kāi)發(fā)商自己可以直接收取租金，便于在較短的時(shí)間里回款供公司周轉。上海代理行的干部說(shuō)。

在庫存時(shí)代，各大住宅企業(yè)大多設立商業(yè)管理部門(mén)管理旗下的商業(yè)房地產(chǎn)，期待獲得穩定的收入，完善多種收入結構，但各企業(yè)重點(diǎn)不同。例如，華潤、萬(wàn)科、新城等更加重視購物中心。這是因為百貨商店類(lèi)房地產(chǎn)容易與住宅業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)周邊住宅的附加價(jià)值，帶來(lái)更多的銷(xiāo)售利潤，另一方面，購物中心的店鋪不僅可以租賃，還可以部分銷(xiāo)售，迅速回收部分資金開(kāi)發(fā)下一個(gè)項目。