北京、上海等地最近發(fā)布了住房租賃新政。北京市計劃在2021年向市場(chǎng)提供5000套左右的租賃住宅，上海市要求進(jìn)一步整理市內住宅租賃市場(chǎng)秩序。

分析人士表示，租賃市場(chǎng)成為政策關(guān)注的焦點(diǎn)，長(cháng)期租賃公寓行業(yè)監督加強，租賃銷(xiāo)售合并是趨勢。

增加供給。

12月29日，北京市住房建設委員會(huì )副主任張國偉指出，加快租房建設供應。進(jìn)一步加大租賃住宅建設力度，根據相鄰功能區和產(chǎn)業(yè)園區、相鄰交通樞紐、相鄰新城的選址原則，鼓勵功能混合，促進(jìn)職業(yè)平衡、產(chǎn)業(yè)城融合。同時(shí)，加快竣工交付，明年計劃向市場(chǎng)提供5000套左右的租賃住宅，重點(diǎn)解決新市民等集團的過(guò)渡性居住需求。政府建立住房供需平臺，實(shí)現土地供應信息與開(kāi)發(fā)建設、住房公司有序對接，鼓勵信用良好、實(shí)力強的企業(yè)參與建設和運營(yíng)。繼續將庫存低效的商業(yè)、辦公室、現場(chǎng)等建筑改造為租賃型員工的集體宿舍，以多種方式穩定租賃市場(chǎng)。

十四五期間，北京有效增加保障性住房供應，完善住房保障體系。共有產(chǎn)權房屋供應也會(huì )有效增加。北京市優(yōu)化共有產(chǎn)權住宅項目選址，優(yōu)先供應新城區交通便利、輔助完善地區，按需配置共有產(chǎn)權住宅區、布局和供應時(shí)間，將中心城區人口轉移到新城區。修訂完善共有產(chǎn)權住宅的宜居建設指導，根據建筑層數實(shí)行差異化面積標準，有效增加居住空間，提倡多居室精細化設計，增加圖書(shū)館、健身房等公共空間，進(jìn)一步提高居住質(zhì)量。

北京市住房建設委員會(huì )強調，北京市推進(jìn)住房租賃條例地方立法，加強長(cháng)期租賃管理，加強聯(lián)合監督和信用監督，規范租賃市場(chǎng)秩序，維護租賃各方合法權益，恢復住房租賃服務(wù)屬性。

同日，上海市政府常務(wù)會(huì )議指出，進(jìn)一步整頓規范本市住房租賃市場(chǎng)秩序，指出良好的住房租賃市場(chǎng)秩序是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展的重要內容和基礎。

加強監督管理。

2020年長(cháng)租公寓遭遇寒冬。據貝殼研究院不完全統計，自2020年以來(lái)，40多家家長(cháng)租賃公寓企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)糾紛和資金鏈斷裂。

一些城市的二房東租賃模式頻繁發(fā)生事故。中原房地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，長(cháng)租公寓企業(yè)在北京、上海等城市的市場(chǎng)份額已經(jīng)超過(guò)20%。計算二房東這種模式的交易，60%的租賃住宅來(lái)源很難見(jiàn)到住宅主。租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)租公寓需要加大監管力度?！?/span>

貝殼研究院認為，疫情對租賃市場(chǎng)的沖擊是長(cháng)租公寓企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難的一大原因，但深層次原因主要有三方面：首先，以包租為主的商業(yè)模式單一、靈活性差，抵抗市場(chǎng)波動(dòng)能力不足；其次，包租模式融資困難，企業(yè)傾向于使用長(cháng)期預收款，容易陷入租金貸擴張的陷阱；第三，行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻低，行業(yè)魚(yú)龍混雜。

租售并舉。

張大偉說(shuō)，租賃市場(chǎng)成為政策關(guān)注的焦點(diǎn)，要解決大城市住宅問(wèn)題，租賃和銷(xiāo)售依然是趨勢，各地繼續大力發(fā)展租賃住宅。

對于長(cháng)租行業(yè)的發(fā)展趨勢，貝殼研究院指出，租賃機構化、專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)是發(fā)展趨勢，核心原因是幫助業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)的管理服務(wù)，為租賃客戶(hù)提供規范的租賃服務(wù)。機構化運營(yíng)的模式分為租賃和管理兩種，管理方式可能更適合現在的國情。托管模式既能夠幫助業(yè)主打理房屋，又不會(huì )背負過(guò)高的改造成本。

對于未來(lái)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，貝殼研究院建議，堅持機構租賃方向不動(dòng)搖，逐步解決行業(yè)融資問(wèn)題，加強企業(yè)合規經(jīng)營(yíng)監督。長(cháng)期租賃企業(yè)必須反復商業(yè)模式，平衡輕和重的關(guān)系，重視自己的專(zhuān)業(yè)運營(yíng)能力建設。

業(yè)內人士建議，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，促進(jìn)租賃同權，降低租賃住房稅，多渠道增加租賃住房土地供應，規范發(fā)展長(cháng)期租賃公寓，控制租賃水平，重視保障性租賃住房建設，完善住房兜底保障。