2020年下半年，隨著(zhù)經(jīng)濟秩序的恢復，一些地區房地產(chǎn)市場(chǎng)再次迎來(lái)集中上升，監督部門(mén)再次確認不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。同時(shí)，住房企業(yè)融資規則近兩年后正式試行，住房企業(yè)資金受到嚴格控制，債務(wù)處理壓力大幅升級。

與此相對，業(yè)內人士表示，在我國經(jīng)濟結構變革升級和住宅不被炒魷魚(yú)的背景下，房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性管理將成為常態(tài)。在高度壓力下，資金獲取能力將成房企考核關(guān)鍵，正因為此，體量較小房企將放慢增長(cháng)腳步穩健發(fā)展，而體量較大、資金充裕房企則將繼續加速項目落地，在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)或再向頭部集中。

業(yè)績(jì)放緩　“增收不增利”成主流。

國家統計局數據顯示，2020年1月至6月全國商品房銷(xiāo)售金額6.69萬(wàn)億元，同比下降5.4%，降幅較一季度收窄19.3個(gè)百分點(diǎn)。

貝殼研究院高級分析師賈莎莎表示，2020年上半年，全國百強住宅企業(yè)銷(xiāo)售額比去年同期減少3.2%，業(yè)績(jì)比全國總體水平好。從階梯隊來(lái)看，碧桂園、恒大、萬(wàn)科TOP3住宅企業(yè)是上半年唯一業(yè)績(jì)增長(cháng)率恢復的階梯隊，業(yè)績(jì)比去年增加了3.1%。

頭部企業(yè)的銷(xiāo)售來(lái)自恒大全國的促銷(xiāo)。賈莎莎說(shuō)，上半年恒大全國促銷(xiāo)活動(dòng)銷(xiāo)售額增加了23.8%，碧桂園和萬(wàn)科上半年銷(xiāo)售額比去年減少了5.3%和4.0%。此外，許多住宅企業(yè)的增長(cháng)率明顯下降。具體來(lái)看，第一梯隊除上述3家企業(yè)，以及二、三梯隊與后50強房企業(yè)績(jì)增速分別為：-8.3%、-0.3%、-5.3%與-9.0%，后50強房企業(yè)績(jì)下滑最為明顯，突發(fā)疫情影響下后50強房企受到的生存考驗更為嚴峻。

賈莎說(shuō)，疫情是住宅企業(yè)增長(cháng)率下降的加速器，但實(shí)際上住宅企業(yè)進(jìn)入了業(yè)績(jì)增長(cháng)率下降的階段。報告顯示，樣本住宅企業(yè)中33家住宅企業(yè)發(fā)表了2020年的銷(xiāo)售目標，目標增長(cháng)率比2019年的16%下降到12%，住宅企業(yè)的目標設定更加保守。截至前8月，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)平均目標達成率僅為59%。

疫情下，樣本房企上半年“增收不增利”成主流。賈莎莎介紹，從70家樣本房企數據看，其中16家房企“減收減利”，占樣本總量22.86%；44家房企“增收不增利”，占樣本總量63%，成為上半年房企主流趨勢。

中信建投分析師珠力表示，受疫情不利影響，今年中報業(yè)績(jì)增長(cháng)率為近年來(lái)最低水平，整個(gè)行業(yè)結算毛利率和純利率下降。具體來(lái)說(shuō)，根據其統計的118家a股上市住宅企業(yè)，2020年上半年收入合計達到11069.8億元，比上年增長(cháng)5.9%，增長(cháng)率比2019年中期減少15.5個(gè)百分點(diǎn)的母親純利潤合計達到824.5億元，比上年減少17.4%，增長(cháng)率比2019年中期大幅減少40.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，20家企業(yè)母純利潤實(shí)現業(yè)績(jì)增長(cháng)，占16.9%的赤字企業(yè)26家，比2019年上半年增加6家。

從利潤率來(lái)看，珠力表示，上半年118家a股上市住宅企業(yè)總毛利率為25.3%，比去年同期下降4.1個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現純利率9.5%，比去年同期下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，28家港股住宅企業(yè)毛利率達到27.5%，比去年同期下降3.9個(gè)百分點(diǎn)，純利率為10.1%，比去年同期下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。

竺勁說(shuō)，隨著(zhù)融資成本上升，土地價(jià)格上漲，上半年內房股和A股上市房企的毛利率和凈利率均下滑。他認為，毛利率下滑趨勢已是行業(yè)不爭的事實(shí)。

庫存上升了，交貨變慢了。

據易居研究院最新報告，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)連續3個(gè)月呈現供給超過(guò)需求的狀況。1-8月，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為48438萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)0.8%，同比增長(cháng)7.5%；具體到8月份，100　個(gè)城市新建商品住宅供應量為5748　萬(wàn)平方米，而成交量為5341萬(wàn)平方米，也呈現了“供大于求”的態(tài)勢。

這意味著(zhù)近三個(gè)月來(lái)，全國百城呈現出供給超過(guò)需求的態(tài)勢。易居研究院智庫中心研究總監嚴格躍進(jìn)，最近3個(gè)月全國百城庫存呈上升態(tài)勢，與各地項目供應節奏加快有關(guān)。另外，最近二線(xiàn)城市的規制變得嚴格，庫存比去年增加了。