最近訪(fǎng)問(wèn)了北京地區許多著(zhù)名商圈辦公大樓、商店，發(fā)現許多城市商店、辦公大樓租賃人為了緩解資金壓力而大幅度轉租。即使包括租賃住宅來(lái)源普遍存在的租賃費，地區市場(chǎng)價(jià)格也相當低。有的轉租房源報價(jià)相比同一區位的市場(chǎng)價(jià)低了一半左右。

這些大幅度折扣租賃源的租賃人基本上是個(gè)人或微型公司。由于主要業(yè)務(wù)大幅縮小，房租未到期，許多中小企業(yè)主無(wú)法承擔高額房租，只能選擇租賃。轉租后，有的選擇搬遷至郊區，有的借此收縮線(xiàn)下業(yè)務(wù)。

業(yè)內人士指出，企業(yè)對置換、擴張辦公物業(yè)較審慎。但當營(yíng)收受影響較大時(shí)，削減高昂的寫(xiě)字樓、商鋪租賃成本成為重要選擇。

商店打折租賃。

以位于二環(huán)天橋附近的底層商店為例，靠近地鐵站，靠近三家醫院、成熟社區等優(yōu)質(zhì)資源，該地區底層商店租金的正常市場(chǎng)價(jià)格為8-10元/平方米/天左右，在北京地區的商店中屬于中等水平。中國證券報記者訪(fǎng)問(wèn)發(fā)現，該地區許多基礎商最近進(jìn)行了大幅度的折扣租賃，其中主要營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)是高周轉的超級商店。有一套房子120平米左右商超底商找人出租，目前月租金報價(jià)1.5萬(wàn)元左右，折算只有4元/平米/天。

據出租人介紹，房子也是從其他出租人手里出租的，合同簽訂了3年，再過(guò)1年半就到期了，需要支付10萬(wàn)元的出租費。自己做生意，租賃人做生意的話(huà)，可以一起轉讓店里的庫存。把轉租費平攤到1.5年，不到6元/平方米/天，比市場(chǎng)價(jià)格低得多。

當時(shí)，我在新發(fā)地菜市場(chǎng)批發(fā)，因為我必須換工作來(lái)照顧我的孩子，因為我必須去上學(xué)。當時(shí)，我認為生意遠離批發(fā)的老本行。上述轉租人對中國證券報記者說(shuō):商超進(jìn)貨的供應源也是新發(fā)地市場(chǎng)。這一行的毛利在30%左右，如果能保證每天有3000元的流水，就能復蓋房租和其他成本。疫情流行前，每天流水平均可達5000元以上，當然大部分是煙酒銷(xiāo)售。當時(shí)也可以對外承包熟食區，分擔房租壓力。但是，疫病影響了銷(xiāo)售狀況，家里的其他地方需要花錢(qián)，所以考慮出去。

許多企業(yè)面臨變革線(xiàn)，小型超市也不例外。如果不在線(xiàn)銷(xiāo)售的話(huà)，每天流水幾百元。但是，在線(xiàn)銷(xiāo)售必須與平臺分開(kāi)。流水上來(lái)也會(huì )影響毛利。中小企業(yè)的變革比大企業(yè)難得多。例如，大型商超疫情期間有免租優(yōu)惠，小型商超很難得到。轉租后可能要去郊區房租便宜的地方繼續做這一行，但是要重新考慮一下如何重新生意。上述轉租人對中國證券報記者說(shuō)。

中國證券報記者訪(fǎng)問(wèn)發(fā)現，由于熟悉行業(yè)狀況，很多租賃人在租賃后仍在考慮成為老本行業(yè)。轉租市內商店和辦公樓后，將商店轉移到郊外租金便宜的地區的轉租人不少。一些轉租人則將此前多家店面進(jìn)行合并處理，關(guān)掉租金高的，保留租金低的，對線(xiàn)下業(yè)務(wù)進(jìn)行整合和收縮。

“我們在石景山也有分店，把宣武門(mén)這家轉租出去，所有人員去石景山，那里房租比這里便宜4成左右。在線(xiàn)生意好的時(shí)候，不會(huì )這么在意房租?，F在都做線(xiàn)上，在哪里開(kāi)店短期內影響不大。做干果、水果連鎖批發(fā)生意的租賃人對中國證券報記者說(shuō)。

租金價(jià)格下降了。

辦公樓和商店的租金確實(shí)在下降。位置好的下降少，位置差的下降多，各區域基本下降1元-1.5元/平方米/天，主要看業(yè)主的心情和期待。有些轉租的報價(jià)會(huì )很低，但由于合同不是直接與業(yè)主簽訂的，存在一些額外的風(fēng)險，不能代表市場(chǎng)的正常報價(jià)。從事辦公大樓、商店租賃業(yè)務(wù)多年的中介人對中國證券報記者說(shuō)。

中國證券報記者訪(fǎng)問(wèn)發(fā)現，一些商店和辦公樓面臨租戶(hù)到期的續約問(wèn)題。由于穩定性需求，一些商店和辦公樓的租賃人將租賃期限控制在3-5年，每年按一定金額增加。即使每年增加，也遠低于現在的市場(chǎng)價(jià)格。有意漲租的業(yè)主，因為短期找不到合適的新承租人，只能低價(jià)續租給原有租戶(hù)。

“在目前的環(huán)境下，業(yè)主一般不會(huì )直接回絕承租人提出的續租價(jià)，因為如果短期找不到合適的租戶(hù)，房子就空置了。這也是最近商鋪類(lèi)房租降價(jià)的一大原因。上述中介人說(shuō)。

機構數據顯示，2020年第一季度北京地區辦公樓租金價(jià)格比上年同期下降2.5%。受退款和合同期滿(mǎn)的影響，北京地區甲級辦公樓出現負吸收量。機構建議辦公樓老板調整租賃戰略，保證租賃率。

空置率創(chuàng )新高。

機構數據顯示，北京地區第一季度辦公樓空置率達到13.2%，創(chuàng )下2010年以來(lái)最高紀錄，平均租金價(jià)格受到壓迫，連續5個(gè)季度下降。

58安居客房地產(chǎn)研究院院長(cháng)張波對中國證券報記者說(shuō)，疫情對商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展影響很大。對于辦公樓和商店租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，疫情會(huì )加快一些企業(yè)的淘汰速度。

張波表示，企業(yè)選擇辦公樓時(shí)的核心考慮因素是租賃成本和地區交通狀況。同時(shí)，免除租賃、住、房地產(chǎn)服務(wù)、口碑也是重要影響因素。在挑選，資金不足的創(chuàng )業(yè)企業(yè)考慮政策補助金和租金便宜的產(chǎn)業(yè)園區和郊外，成長(cháng)型和成熟型企業(yè)多考慮轉移到市內，輕資產(chǎn)類(lèi)公司可以考慮共享辦公室、孵化器類(lèi)辦公室。