在規模目標評價(jià)下，今年前8個(gè)月，總體來(lái)說(shuō)，住宅企業(yè)的投資還沒(méi)有減少。頭部房企繼續保持穩健投資風(fēng)格、第二陣營(yíng)房企投資更積極，中小房企拿地銷(xiāo)售比低于平均值。

據中指研究院的監測數據顯示，50家基準住宅企業(yè)前8個(gè)月平均土地平均值為1906.4億元，明顯高于2019年月平均值。其中，33家住宅企業(yè)月平均占地面積超過(guò)2019年月平均，融信中國等住宅企業(yè)前8個(gè)月平均占地面積比去年增加了2倍以上。

疫病帶來(lái)了銷(xiāo)售壓力，但也帶來(lái)了低價(jià)土地的窗口期，特別是在非招募市場(chǎng)，一般住宅企業(yè)的開(kāi)拓部門(mén)關(guān)注產(chǎn)業(yè)檢查地、城市更新和收購等多種渠道擴大土地儲備。某TOP20住宅企業(yè)區域負責人向《證券日報》記者報道，在現在的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，全國的住宅企業(yè)基本上完成了全國性的城市布局，進(jìn)入新城市不再是業(yè)績(jì)評價(jià)的焦點(diǎn)，管理層開(kāi)始考慮如何提高單個(gè)城市和地區的業(yè)績(jì)問(wèn)題，因此高能源城市的土地市場(chǎng)競爭激烈。

百強住宅企業(yè)的土地規模上升了。

根據中指研究院的監測數據，TOP100家住宅企業(yè)的土地總額為21162億元(包括權利土地和收購土地)，土地規模比去年增加了7.2%。TOP100家住宅企業(yè)土地投資門(mén)檻上升到54億元，比上個(gè)月增加10.2%，TOP100家企業(yè)土地轉讓總額占全國300個(gè)城市土地轉讓金的比例為55.2%。

很多住宅企業(yè)不輸給去年，土地強度比去年增加，合作土地權益金額增加，一些住宅企業(yè)通過(guò)收購增加土地儲備?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監李建橋向《證券日報》記者表示，分陣營(yíng)來(lái)看，TOP11-20房企投資最積極。

具體來(lái)看，TOP10房企規模持續領(lǐng)先，土地儲備充足，發(fā)展更趨穩健，拿地強度最保守，拿地銷(xiāo)售比同比下降6.6個(gè)百分點(diǎn)至31.9%；TOP11-20和TOP21-30陣營(yíng)企業(yè)對規模的適度增長(cháng)仍存在需求，部分企業(yè)拿地意愿較為積極，其中，TOP11-20房企拿地銷(xiāo)售比同比增長(cháng)3.1個(gè)百分點(diǎn)至51.2%，為各陣營(yíng)最高；TOP21-30房企拿地銷(xiāo)售比漲幅最高，同比增長(cháng)9.3個(gè)百分點(diǎn)至46.9%；TOP31-50房企拿地銷(xiāo)售比顯著(zhù)低于平均值，同比下降1個(gè)百分點(diǎn)至36%。

“上半年房企融資環(huán)境較為寬松，不少企業(yè)儲備了大量資金，想在疫情后樓市恢復較快的城市拿地，短期拿地數量增加。中原房地產(chǎn)首席分析師張大偉對《證券日報》記者說(shuō)，5月以后，土地市場(chǎng)變熱，特別是長(cháng)三角和珠三角區域市場(chǎng)，住宅企業(yè)積極布局重倉式。

據貝克研究院統計，今年前8個(gè)月，杭州、上海、北京、蘇州、寧波、武漢、廣州等7個(gè)城市的土地市場(chǎng)成交額超過(guò)1000億元，重慶、溫州、佛山、福州、無(wú)錫等城市的土地轉讓額超過(guò)700億元，這些城市是住宅企業(yè)投資土地的重點(diǎn)深耕城市。

深耕重點(diǎn)城市，這是今年許多住宅企業(yè)布局的新戰略，背后的原因大多已經(jīng)完成了全國化布局圖，不需要花費大量資源和資金進(jìn)入新城市。同時(shí)，如果新進(jìn)入城市不是高能源、經(jīng)濟活力好的城市，輕易進(jìn)入也有風(fēng)險。

但從另一個(gè)角度來(lái)理解，這意味著(zhù)多數房企要在一個(gè)城市或者一個(gè)區域競爭取地，且要拿到成本較低的土地，才會(huì )保證毛利率，否則將會(huì )對上市房企的利潤空間造成很大擠壓。

在華南市場(chǎng)，當地住宅企業(yè)自身的資源集中，想在這個(gè)市場(chǎng)發(fā)揮力量，但實(shí)際上前端的土地競爭壓力很大。但是，在三線(xiàn)四級(根據預付款除外的資產(chǎn)負債率不得超過(guò)70%，凈負債率不得超過(guò)100%，現金短負債率不得超過(guò)1倍的觸線(xiàn)標準，住宅企業(yè)分為紅、橙、黃、綠四級)的限制下，住宅企業(yè)的融資受到限制，下一個(gè)土地市場(chǎng)冷靜下來(lái)，資金鏈比較豐富的住宅企業(yè)在第四季度有機會(huì )獲得更多的土地儲備。上述TOP20住宅企業(yè)區域負責人對《證券日報》記者說(shuō)，特別是在融資緊張的情況下，一些中小住宅企業(yè)有可能無(wú)法承受資金壓力而斷臂生存，市場(chǎng)收購機會(huì )越來(lái)越多，這種采購方式也成為住宅企業(yè)采購土地的重要途徑之一。

眾所周知，在公開(kāi)市場(chǎng)的競爭中，住宅企業(yè)往往會(huì )支付巨大的代價(jià)，特別是在限價(jià)政策的限制下，企業(yè)毛利率的平均水平有下降的傾向。在這種背景下，許多住宅企業(yè)利用各種資源開(kāi)拓土地渠道，如參與城市更新和產(chǎn)業(yè)檢查等，但這兩種方式往往需要追蹤多年，特別是在城市更新領(lǐng)域，項目轉換周期長(cháng)，資金沉淀。但是，收購項目一般能夠迅速回收資金，符合住宅企業(yè)的快速周轉戰略，毛利率水平也很好，是優(yōu)化投資結構的重要手段。

招募市場(chǎng)和收購的市場(chǎng)，我們很關(guān)注。公司對新的土地有標準，一般IRR在20%以上，必須從全市場(chǎng)尋求機會(huì )。業(yè)內人士向《證券日報》記者表示，目前促銷(xiāo)、穩定現金流仍是首要任務(wù)，特別是上半年疫情修復期經(jīng)歷補充庫存后，整體投資仍需保持謹慎態(tài)度。