12月8日至10日，中央經(jīng)濟工作會(huì )議在北京舉行。一年一度的中央經(jīng)濟工作會(huì )議是未來(lái)經(jīng)濟發(fā)展和政策走向的重要風(fēng)向標。

01中央經(jīng)濟工作會(huì )議透露十大信號

經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力

會(huì )議指出，必須看到我國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力。世紀疫情沖擊下，百年變局加速演進(jìn)，外部環(huán)境更趨復雜嚴峻和不確定。因此會(huì )議要求，明年要“著(zhù)力穩定宏觀(guān)經(jīng)濟大盤(pán)，保持經(jīng)濟運行在合理區間”“各地區各部門(mén)要擔負起穩定宏觀(guān)經(jīng)濟的責任，各方面要積極推出有利于經(jīng)濟穩定的政策”。

宏觀(guān)政策要穩健有效

面臨新的下行壓力背景下，穩增長(cháng)的權重提升。會(huì )議指出，明年“宏觀(guān)政策要穩健有效”。相比往年，這是一個(gè)新的提法。

“穩健”表明高層不愿傳遞強刺激和大水漫灌的政策預期，避免房地產(chǎn)和地方債務(wù)等風(fēng)險復燃；“有效”要求無(wú)論是再貸款還是專(zhuān)項債等工具，都要發(fā)揮應有作用，前者要避免流動(dòng)性外溢到其他領(lǐng)域，后者要提高資金使用效率，避免滯留、閑置。

財政政策要更可持續，隱性債務(wù)管控不放松

去年中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，積極的財政政策要提質(zhì)增效、更可持續，保持適度支出強度。從實(shí)踐看，今年財政赤字率由上年的3.6%降至3.2%，專(zhuān)項債規模由3.75萬(wàn)億降至3.65萬(wàn)億，不再發(fā)行抗疫特別國債。

此次會(huì )議提出，積極的財政政策要提升效能，更加注重精準、可持續。適度超前開(kāi)展基礎設施投資。黨政機關(guān)要堅持過(guò)緊日子。嚴肅財經(jīng)紀律。堅決遏制新增地方政府隱性債務(wù)。

精準，意味著(zhù)要通過(guò)新的減稅降費政策，強化對中小微企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、制造業(yè)的支持力度。此外，通過(guò)轉移支付支持困難地區、通過(guò)稅收政策支持特定領(lǐng)域。

“可持續”指向政府債務(wù)?！皣烂C財經(jīng)紀律、堅決遏制新增地方政府隱性債務(wù)”意味著(zhù)不會(huì )放松隱性債務(wù)監管，因此明年融資平臺融資將繼續從嚴，不可能放松。

貨幣政策實(shí)際操作中可能略偏寬松

去年的中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出，2021年穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度。合理適度指向市場(chǎng)流動(dòng)性水平，精準則意味著(zhù)貨幣政策要支持特定領(lǐng)域。

此次會(huì )議指出，穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動(dòng)性合理充裕。引導金融機構加大對實(shí)體經(jīng)濟特別是小微企業(yè)、科技創(chuàng )新、綠色發(fā)展的支持。

由于要發(fā)力穩增長(cháng)，貨幣政策實(shí)際操作中可能略偏寬松，明年貨幣政策操作中不止有降準可能還會(huì )有降息。

跨周期和逆周期宏觀(guān)調控政策要有機結合

會(huì )議指出，財政政策和貨幣政策要協(xié)調聯(lián)動(dòng)，跨周期和逆周期宏觀(guān)調控政策要有機結合。

近年來(lái)，“財政政策和貨幣政策要協(xié)調聯(lián)動(dòng)”已有體現，比如地方債發(fā)行量增加，央行做好流動(dòng)性管理。當前看，明年穩增長(cháng)壓力加大，需要強化“逆周期調節”，但“跨周期調節”的要求下，宏觀(guān)政策不能太過(guò)寬松。

繼續提“房住不炒”，發(fā)力保障房建設

去年將“解決好大城市住房突出問(wèn)題”單獨作為一項任務(wù)列出，凸顯其重要性。

此次會(huì )議提出，要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

“推進(jìn)保障性住房建設”有利于對沖地產(chǎn)投資下滑壓力?！按龠M(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”，快周轉高杠桿模式顯然不是良性循環(huán)，去金融化仍是大方向。

未來(lái)構建新發(fā)展格局需要自主可控的硬科技，“房地產(chǎn)-地方政府-金融”的舊三角循環(huán)正由“科技-產(chǎn)業(yè)-金融”新三角循環(huán)所替代。舊三角以間接融資為主、依賴(lài)抵押物，新三角更依賴(lài)直接融資，資本市場(chǎng)地位將增強。

完善金融風(fēng)險處置機制

此次會(huì )議提出，要正確認識和把握防范化解重大風(fēng)險。要繼續按照穩定大局、統籌協(xié)調、分類(lèi)施策、精準拆彈的方針，抓好風(fēng)險處置工作，加強金融法治建設，壓實(shí)地方、金融監管、行業(yè)主管等各方責任，壓實(shí)企業(yè)自救主體責任。要強化能力建設，加強金融監管干部隊伍建設?；怙L(fēng)險要有充足資源，研究制定化解風(fēng)險的政策，要廣泛配合，完善金融風(fēng)險處置機制。

“雙碳”不可能畢其功于一役

今年減碳與能耗雙控一度引發(fā)煤炭電力短缺與工業(yè)限產(chǎn)。此次會(huì )議提出，實(shí)現碳達峰碳中和是推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的內在要求，要堅定不移推進(jìn)，但不可能畢其功于一役。預計明年能耗控制彈性增強、減少供給沖擊。

要為資本設置“紅綠燈”

會(huì )議提出，要正確認識和把握資本的特性和行為規律。社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟是一個(gè)偉大創(chuàng )造，社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟中必然會(huì )有各種形態(tài)的資本，要發(fā)揮資本作為生產(chǎn)要素的積極作用，同時(shí)有效控制其消極作用。要為資本設置“紅綠燈”，依法加強對資本的有效監管，防止資本野蠻生長(cháng)。

七大政策和五項理念

今年新聞通稿體例和往年大不一樣。往年一般是做好重點(diǎn)工作，今年則提到七大政策：

?一是宏觀(guān)政策要穩健有效；

?二是微觀(guān)政策要持續激發(fā)市場(chǎng)主體活力；

?三是結構政策要著(zhù)力暢通國民經(jīng)濟循環(huán)；

?四是科技政策要扎實(shí)落地；

?五是改革開(kāi)放政策要激活發(fā)展動(dòng)力；

?六是區域政策要增強發(fā)展的平衡性協(xié)調性；

?七是社會(huì )政策要兜住兜牢民生底線(xiàn)。

以及五項理念：

?要正確認識和把握實(shí)現共同富裕的戰略目標和實(shí)踐途徑；

?要正確認識和把握資本的特性和行為規律；

?要正確認識和把握初級產(chǎn)品供給保障；

?要正確認識和把握防范化解重大風(fēng)險；

?要正確認識和把握碳達峰碳中和。

02再提“房住不炒”

重要會(huì )議，再提房住不炒。會(huì )議提出：

要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

同時(shí)，會(huì )議還提出：

要正確認識和把握防范化解重大風(fēng)險。要繼續按照穩定大局、統籌協(xié)調、分類(lèi)施策、精準拆彈的方針，抓好風(fēng)險處置工作，加強金融法治建設，壓實(shí)地方、金融監管、行業(yè)主管等各方責任，壓實(shí)企業(yè)自救主體責任。

作為部署2022年經(jīng)濟工作的關(guān)鍵會(huì )議，這場(chǎng)會(huì )議的定調可謂至關(guān)重要。前幾天的重要會(huì )議未提及“房住不炒”，一時(shí)之間引發(fā)各種聯(lián)想，放水、漲價(jià)去庫存卷土重來(lái)的說(shuō)法不絕于耳。事實(shí)上，不同會(huì )議側重點(diǎn)不同，上一次是側重于部署大局，這一次則是著(zhù)眼于具體工作，每一個(gè)環(huán)節都會(huì )顧及，樓市自然不會(huì )例外。事實(shí)上，自2018年以來(lái)，無(wú)論經(jīng)濟形勢如何變幻，無(wú)論樓市是在高歌猛進(jìn)還是橫盤(pán)調整，每年的經(jīng)濟工作會(huì )議都沒(méi)少了“房住不炒”。

顯然，作為一道紅線(xiàn)，無(wú)論提與不提，無(wú)論強調與否，房住不炒都是中國房地產(chǎn)的剛性原則。換言之，房住不炒，將是“十四五”時(shí)期中國樓市的總基調，也是未來(lái)長(cháng)期的總基調。

因城施策，指向何在？

新提法：支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

所謂滿(mǎn)足合理住房需求，指向的是剛需，而非投資乃至炒房需求。房住不炒，不意味著(zhù)剛需、投資、炒房全部一刀切，該維護的正常居住需求仍要維護。這方面，有關(guān)部門(mén)已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)。日前，銀保監就表示：

要根據各地不同情況，重點(diǎn)滿(mǎn)足首套房、改善性住房按揭需求。

而因城施策，則意味著(zhù)不同城市市情不同、房?jì)r(jià)不同、土地財政依賴(lài)不同，因此應該采取不同的調控模式。至于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，則意味著(zhù)樓市不會(huì )采取“一刀切”的硬著(zhù)陸模式，調控不是將整個(gè)行業(yè)打倒在地，而是規范其發(fā)展。

精準拆彈，什么信號？

新提法：精準拆彈，壓實(shí)企業(yè)自救主體責任。

要繼續按照穩定大局、統籌協(xié)調、分類(lèi)施策、精準拆彈的方針，抓好風(fēng)險處置工作，加強金融法治建設，壓實(shí)地方、金融監管、行業(yè)主管等各方責任，壓實(shí)企業(yè)自救主體責任。

這段話(huà)有兩處值得注意，一個(gè)是“精準拆彈”，另一個(gè)是“壓實(shí)企業(yè)自救主體責任”。這顯然，指向的是出現債務(wù)困境的企業(yè)，尤其是處于危機邊緣的龍頭房企，沒(méi)有誰(shuí)大而不倒，不要再想著(zhù)國家兜底，自救才是第一選擇。

03首提“加強預期引導，探索新的發(fā)展模式”

此次會(huì )議首次提出預期引導的概念，會(huì )議表示“加強預期指導、探索新的發(fā)展模式”。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉型過(guò)程中，新的發(fā)展模式意味著(zhù)多個(gè)層面的改變，包括房屋市場(chǎng)、土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)等。

易居智庫研究總監嚴躍進(jìn)認為，這說(shuō)明當前在預期管理和引導方面將有新的動(dòng)作，包括后續在穩房?jì)r(jià)方面，各類(lèi)土地供應會(huì )持續跟進(jìn)，以進(jìn)一步穩定市場(chǎng)預期；房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的整頓工作也還會(huì )推進(jìn)，對于各類(lèi)炒作房?jì)r(jià)和引起預期不穩的行為會(huì )進(jìn)行嚴管。除租購并舉、長(cháng)租房、保障性住房等方面發(fā)展外，未來(lái)對于存量市場(chǎng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式、房地產(chǎn)稅的推進(jìn)等，都會(huì )有各類(lèi)新的政策，值得期待。

李宇嘉認為，房地產(chǎn)新發(fā)展模式體現在這些方面：

一是多元主體。過(guò)去，開(kāi)發(fā)商為唯一供應主體，“拿地、融資、開(kāi)發(fā)、賣(mài)房”的循環(huán)是唯一的模式?，F在，國家將保障性租賃住房作為“十四五”住房工作重點(diǎn)，并且提出5個(gè)供應渠道和主體，還強調長(cháng)租房，這都是多主體。

二是多元房屋類(lèi)型。國家第一次明確“十四五”住房保障的頂層設計，包含三個(gè)房屋類(lèi)型（公租、共有產(chǎn)權、保租房），還強調長(cháng)租房、共有產(chǎn)權等新住房類(lèi)型。這些房屋類(lèi)型，可以不是開(kāi)發(fā)商供應，而是用地用房主體（村集體、企事業(yè)單位、園區主體、商業(yè)辦公主體等）引入開(kāi)發(fā)商或合伙、入股開(kāi)發(fā)；

三是新的供地類(lèi)型，可以不是新增供地建設，可以是盤(pán)活存量，新增供地可以搞彈性年期、多用途綜合開(kāi)發(fā)；

四是新的融資模式，可以不用大規模加杠桿，而是用專(zhuān)項債、REITs、ABS等新的融資模式。

五是商品房開(kāi)發(fā)，也要探索新的土地出讓模式，并不是價(jià)高者得，而是招標、建設方案競標等多種出讓方式，房?jì)r(jià)地價(jià)要聯(lián)動(dòng)，有的地方要探索現售模式，還要優(yōu)化預售資金監管，既不能挪用，也要靈活使用。
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