城中村拆遷可以說(shuō)一直是各個(gè)城市都在進(jìn)行從一項重要惠及民生的工程。作為地方來(lái)說(shuō)肯定是想少拿錢(qián)多辦事，作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)肯定是想做賺錢(qián)。借此機會(huì )簡(jiǎn)單談?wù)劤侵写宀疬w這些事，簡(jiǎn)單談?wù)勎业挠^(guān)察。

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　　那么城中村拆遷的主要流程是什么樣的?我們需要知道

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　　第一、前期拆遷動(dòng)員、城中村改造房屋拆遷補償安置等前期和后期安排工作基本都是政府的責任。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，規劃、公告、動(dòng)員等這些后勤工作是由政府來(lái)做。

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　　第二、前期費用支付，以開(kāi)發(fā)商為主。前期開(kāi)發(fā)費用一般來(lái)說(shuō)是這樣支付的，小規模的或許有市級財政支付，但是涉及到較大范圍的城中村拆遷，基本上是由開(kāi)發(fā)單位支付(計入土地出讓金金額)，簡(jiǎn)單理解為開(kāi)發(fā)商拿買(mǎi)地的錢(qián)提前支付拆遷安置費用。實(shí)際操作過(guò)程中，由開(kāi)發(fā)商代為支付的情況更為普遍。

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　　綜上，我們可以看到城中村拆遷責任分工中，基本可以確定是開(kāi)發(fā)商基本要出錢(qián)還要出力。

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　　城中村拆遷涉及人員太廣，復雜度太高

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　　大家都應該看過(guò)一部電視劇《人民的名義》其中大風(fēng)廠(chǎng)拆遷的事情基本就是如今城中村拆遷的縮小版，一個(gè)涉及到幾百工人的拆遷都那么麻煩，更何況是涉及到幾千、幾萬(wàn)戶(hù)村民的拆遷工程?只有更復雜沒(méi)有最復雜，幾點(diǎn)愚見(jiàn)：

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　　第一、資金、項目進(jìn)度難以控制是主因

　　雖然說(shuō)很多地方在進(jìn)行拆遷安置的時(shí)候會(huì )明確拆遷補償標準，但是不可否認總有些所謂“釘子戶(hù)”(官方定義)會(huì )索要較高的補償，當然你也可以不給，但是隨便幾戶(hù)村民就可以讓你停工幾個(gè)月半年的，工程進(jìn)度雖然停了，但是錢(qián)還是在里面投著(zhù)(開(kāi)發(fā)商不可能不給工人工資、設備租賃費等)。所以，拆遷安置最大問(wèn)題就是進(jìn)度無(wú)法控制，自然進(jìn)度無(wú)法準確控制，資金也就很難準確控制了。要知道房地產(chǎn)企業(yè)可是資金流動(dòng)性企業(yè)，資金流動(dòng)一旦受到影響后果可是很?chē)乐氐?這也是為什么很多大開(kāi)發(fā)商不愿意動(dòng)城中村拆遷工程的原因)。

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　　第二、涉及面太廣，出風(fēng)險系數高(開(kāi)發(fā)商承擔風(fēng)險太高)

　　城中村拆遷不像開(kāi)發(fā)商直接競拍土地，競拍成功后可以隨時(shí)開(kāi)土動(dòng)工(當然規劃要通過(guò))。安置動(dòng)員、拆遷安置房發(fā)放、安置房建設、商品房建設等等其中最難的就是安置動(dòng)員、拆遷安置費發(fā)放環(huán)節，加上國家不允許強拆那么只能談了?？梢哉f(shuō)開(kāi)發(fā)商處于中間最不討好的環(huán)節，任何一個(gè)環(huán)節出問(wèn)題開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險都是最大的。

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　　綜上，我們可以看到開(kāi)發(fā)商在城中村拆遷過(guò)程中基本上出力也要出錢(qián)，而且很有可能不落好。如果項目進(jìn)展順利的話(huà)或許可以撈一筆，但是一旦項目出現延期或者其他情況，基本上就沒(méi)得賺了，沒(méi)有利潤的情況下自然城中村拆遷的活，開(kāi)發(fā)商就越來(lái)越不愿意干了。這也是為什么很多四五線(xiàn)城市會(huì )出現政府回購的情況，也是為了安撫開(kāi)發(fā)商而已。