2025年7月，一場(chǎng)正在悄然醞釀的組織變革，正在重塑昔日的地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科。這場(chǎng)自上而下的改革不僅標志著(zhù)萬(wàn)科徹底進(jìn)入“深鐵時(shí)代”，更是房地產(chǎn)行業(yè)從市場(chǎng)化走向國資主導的重要信號。萬(wàn)科正在全面撤并其區域公司，結束集團—區域—城市的傳統三級管理架構，正式邁入“集團—片區”的集權模式。隨著(zhù)深鐵高管全面接手，原有職業(yè)經(jīng)理人時(shí)代宣告終結。

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這場(chǎng)組織變革的背景，是萬(wàn)科持續三年的市場(chǎng)下滑和銷(xiāo)售困境。自2020年銷(xiāo)售額達到歷史高點(diǎn)7000億元后，萬(wàn)科的業(yè)績(jì)逐年下滑，2023年降至3700億元，2025年上半年僅為691.1億元。隨著(zhù)市場(chǎng)容量壓縮、項目?jì)錅p少，區域公司這一管理中層變得臃腫且冗余。

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區域平臺的撤并并非一夜之舉。從2024年3月起，萬(wàn)科南方區域率先整合，從原有的12個(gè)城市公司合并為8個(gè)。隨后一個(gè)月，上海區域也重組為8個(gè)地區公司，北京區域調整為7個(gè)。到了2024年10月，萬(wàn)科“七變五”戰略完成，東北、西北區域被降級為總公司，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部開(kāi)始直管上海與廣佛。區域本部逐步被邊緣化，成為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的前線(xiàn)協(xié)調單位，為徹底取消區域打下基礎。

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到了2025年7月，萬(wàn)科正式宣布撤銷(xiāo)全部區域公司，核心職能回歸集團總部。此次架構調整將采購權、法務(wù)權、財務(wù)整合等關(guān)鍵職能收歸集團統一管控。同時(shí)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部從上海遷回深圳，實(shí)現總部物理上的集中與統一。這種“強總部”戰略正是深鐵管理風(fēng)格的體現。

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深鐵在2017年“寶萬(wàn)之爭”后成為萬(wàn)科大股東，近年來(lái)通過(guò)人事布局加速掌控萬(wàn)科。2025年初，郁亮卸任董事會(huì )主席，祝九勝、朱旭等高管陸續離職。深鐵董事長(cháng)辛杰兼任萬(wàn)科董事會(huì )主席，原深鐵置業(yè)副總經(jīng)理王智余調任北京區域，財務(wù)崗位由深鐵背景的肖靜華接替，法務(wù)、紀檢等職能也由國資系統人員接管。人事調整伴隨著(zhù)戰略方向的收緊——以國資標準管理這家市場(chǎng)化起家的地產(chǎn)公司。

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過(guò)去萬(wàn)科的區域管理體系強調“放權激勵”，以期在各地跑馬圈地時(shí)期迅速擴張。但如今房企普遍面臨銷(xiāo)售下滑、債務(wù)壓頂的危局，維持高成本的區域平臺已無(wú)現實(shí)意義?！爱旐椖抗┙o枯竭，區域公司就是沉重包袱?！睒I(yè)內人士指出。撤并區域公司，是縮減成本、提高決策效率的必然選擇。

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這場(chǎng)變革還伴隨著(zhù)人事流動(dòng)加速。2025年6月，華中區域BG合伙人王博群離職；不久，上海事業(yè)部總經(jīng)理于佳興跳槽至華潤置地。這些“老萬(wàn)科人”的流失，象征著(zhù)區域自治的終結，和職業(yè)經(jīng)理人制度的瓦解。

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與此同時(shí)，萬(wàn)科內部架構也在持續優(yōu)化。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部仍由張海主導，孫嘉負責商業(yè)事業(yè)部，曹江巍接替盧冰掌管北京區域。萬(wàn)科還新設辦公事業(yè)部，專(zhuān)注寫(xiě)字樓資產(chǎn)運營(yíng)，并升級商業(yè)板塊，主打三類(lèi)產(chǎn)品：大型購物中心、社區商業(yè)和文化街區。

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采購職能、財務(wù)體系同步重構。萬(wàn)科未來(lái)將把大量表外資產(chǎn)納入報表管理體系，提升整體融資能力與風(fēng)險控制能力。這種全面收攏權力、統一流程的做法，使得萬(wàn)科運營(yíng)邏輯由“放權搞活”轉為“集權提效”。

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這種變革也折射出整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的戰略轉型。行業(yè)告別粗放式增長(cháng)，“區域跑馬圈地”已難以為繼。相反，精細化、總部化的集約管理成為趨勢。萬(wàn)科的調整并非孤例，多家房企如中海、保利也在收縮區域平臺，集中資源應對主流城市市場(chǎng)。

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而深鐵之于萬(wàn)科，不僅是資金輸血者，更是戰略整合者。從“深鐵+萬(wàn)科”雙品牌地產(chǎn)合作，到軌道+物業(yè)一體化開(kāi)發(fā)，深鐵試圖用“國資治理+市場(chǎng)執行”的模式重塑萬(wàn)科的運營(yíng)機制。此次區域撤并，是深鐵深度介入萬(wàn)科管理后的關(guān)鍵落子。

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不過(guò)，這場(chǎng)變革也伴隨著(zhù)陣痛。一方面，區域高管出走帶來(lái)的經(jīng)驗斷層短期難以填補；另一方面，企業(yè)文化的更迭和組織結構的再造也需要時(shí)間磨合。未來(lái)萬(wàn)科能否適應這種“強總部”的國資管控模式，仍需觀(guān)察。

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從“市場(chǎng)化標桿”到“國資樣板”，萬(wàn)科的轉型路徑，正勾勒出未來(lái)房企治理的一種新范式。當房地產(chǎn)行業(yè)從“高杠桿擴張”轉向“高質(zhì)量發(fā)展”，萬(wàn)科的深層重構無(wú)疑具有風(fēng)向標意義。深鐵主導下的萬(wàn)科，能否完成從土地時(shí)代到資產(chǎn)運營(yíng)時(shí)代的跨越，也許將成為判斷本輪行業(yè)洗牌成功與否的重要參照。