2024年1月1日，中交地產(chǎn)通過(guò)其官方微信公眾號發(fā)布了一篇標題為《惜別2024，回望來(lái)時(shí)路，總有美好交織》的文章，低調而感傷地與過(guò)去的一年告別。然而，短短20天后，作為中交集團旗下的重要上市平臺——中交地產(chǎn)，突然宣布一項震動(dòng)行業(yè)的消息：公司擬將所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負債轉讓給控股股東中交房地產(chǎn)集團，意味著(zhù)中交地產(chǎn)正式退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

那么，為什么中交地產(chǎn)決定退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)？中交集團又為何會(huì )允許旗下子公司退出這一領(lǐng)域？

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01——無(wú)奈之“斷”
中交地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況已令人堪憂(yōu)。2024年1月21日，公司發(fā)布了業(yè)績(jì)預告，預計2024年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約53億元，這一虧損在房地產(chǎn)行業(yè)深度調整的背景下顯得尤為沉重?；仡欉^(guò)去三年的財務(wù)表現，可以說(shuō)是“艱難求生”的寫(xiě)照。2023年公司虧損16.73億元，而2024年虧損額飆升至53億元，過(guò)去兩年累計虧損接近70億元。相比之下，2019年至2022年四年間的凈利潤總和為11.6億元，意味著(zhù)這兩年的虧損幾乎耗盡了此前的所有盈利。

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債務(wù)方面，情況更為嚴峻。截至2024年三季度末，中交地產(chǎn)一年內到期的非流動(dòng)負債已高達320億元，而公司賬戶(hù)上的現金及現金等價(jià)物余額僅為66.41億元，這讓公司的現金流面臨巨大壓力，短期債務(wù)幾乎難以覆蓋。

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更為嚴重的是，中交地產(chǎn)可能面臨退市風(fēng)險。根據深交所的規定，公司預計2024年度的凈資產(chǎn)為負，意味著(zhù)股票可能會(huì )被實(shí)施退市風(fēng)險警示。面對如此困境，公司決定將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)剝離，并將相關(guān)資產(chǎn)及負債轉移給控股股東中交房地產(chǎn)集團。這一舉動(dòng)雖然像是在自救，但也反映出公司在絕境中別無(wú)選擇的無(wú)奈。

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盡管剝離開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)后，中交地產(chǎn)將重心轉向物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理和運營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，但短期債務(wù)壓力依然存在。320億元的短期債務(wù)與66.41億元的現金之間，存在著(zhù)巨大的資金缺口，單靠物業(yè)服務(wù)和租賃收入難以彌補這一空白。

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02——未能扶起
在央企地產(chǎn)商中，中交地產(chǎn)一直表現得較為激進(jìn)。其在2019年時(shí)定下了沖刺千億、力爭進(jìn)入央企地產(chǎn)前三的雄心。2020年，公司將銷(xiāo)售額的86%用于拿地，2021年也將69%的銷(xiāo)售額用于擴張。然而，這種高負債、高杠桿的策略導致了負債率的急劇上升，2020年凈負債率達到296.4%，2021年雖有所回落，但仍高達217.7%。

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控股股東中交房地產(chǎn)集團曾多次為中交地產(chǎn)“輸血”，提供貸款并降低利率。例如，在2023年初，集團為中交地產(chǎn)提供了100億元借款額度，到年底實(shí)際借款達到156億元，超出額度56%。然而，行業(yè)的深度調整打破了中交地產(chǎn)的千億夢(mèng)想。2024年9月，董事長(cháng)李永前徹底卸任，公司的戰略方向也開(kāi)始發(fā)生變化，最終決定轉型，收購了中交物業(yè)服務(wù)集團100%的股權，意味著(zhù)要從“重”資產(chǎn)轉向“輕”資產(chǎn)模式。

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隨著(zhù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的剝離，中交地產(chǎn)將聚焦于物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理和運營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。然而，轉型之路并非一帆風(fēng)順。根據2024年6月的財報，公司的出租項目數量有限，且物業(yè)服務(wù)和代建項目的收入占比仍然較低。剩余業(yè)務(wù)是否能夠支撐公司市值，仍然存在不小的不確定性。

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03——必然之選
中交集團在2025年將推出“高質(zhì)量發(fā)展突破年”戰略，這一戰略背后有著(zhù)深刻的市場(chǎng)考量。與中國建筑、中國中鐵等央企相比，中交集團成立較晚，面臨的市場(chǎng)競爭壓力也較大。為了在八大建筑央企中脫穎而出，中交集團在成立之初便將目光投向了國際市場(chǎng)，通過(guò)不斷拓展海外業(yè)務(wù)，實(shí)現了獨特的發(fā)展路徑。

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如今，許多中交集團旗下子公司如中交四航局、中交城投和中交疏浚等，均實(shí)現了超過(guò)10億元的凈利潤，而中交地產(chǎn)卻一直深陷巨額虧損。因此，在市場(chǎng)化和效益導向的驅動(dòng)下，中交集團決定允許中交地產(chǎn)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，雖然這是一種無(wú)奈的選擇，但也是集團應對市場(chǎng)變化，做出理性調整的明智之舉。

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從集團的戰略角度來(lái)看，中交地產(chǎn)的剝離舉措不僅是應對財務(wù)困境的有效手段，也是中交集團戰略布局的重要一步。在中交集團的整體發(fā)展規劃中，2025年將是突破的關(guān)鍵年，旨在確保利潤增長(cháng)、資產(chǎn)負債率穩定，并提升凈資產(chǎn)收益率、研發(fā)投入強度和全員勞動(dòng)生產(chǎn)率等指標。對于中交地產(chǎn)而言，其持續虧損的局面已與中交集團的高質(zhì)量發(fā)展戰略相背離，因此，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，減輕負擔，輕裝上陣，顯然是應對市場(chǎng)環(huán)境和公司實(shí)際困境的必然選擇。

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在中交地產(chǎn)的這一艱難轉型過(guò)程中，雖然仍然面臨諸多挑戰，但也表明了央企在市場(chǎng)化競爭中，敢于做出戰略性調整，舍棄不符合發(fā)展方向的業(yè)務(wù)，這一決策的背后，既是對現實(shí)的無(wú)奈妥協(xié)，也是一種理智的戰略布局。