今年以來(lái)，全國樓市低迷。8月24日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議部署了穩經(jīng)濟一攬子政策的接續政策措施，其中提到，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

　　在“房住不炒”大背景下，今年各地均頻繁發(fā)布寬松政策。政策包括限購松綁、購房補貼、降低首付比例、提升公積金額度等。西安也出臺了“以租換購，完善保障性租賃住房”等政策。那么，全國樓市“救市”已進(jìn)入加速跑，現階段該如何置業(yè)?

　　各地“救市”政策不斷

　　北京、上海也相繼放松調控

　　根據克而瑞統計，截止到今年6月底，共有36城放松限購，54城放松限貸，多個(gè)城市放松限價(jià)，142城放松公積金貸款。

　　進(jìn)入8月之后，越來(lái)越多的城市加入了放松限購限貸的行列，或者在金融政策層面給予更多支持。南京、無(wú)錫、蘇州等城市調整了二套房貸款政策，即首套結清，二套首付三成起，未結清，首套首付40%-60%;福州限購政策調整，限購區戶(hù)籍二套首付降至四成，非限購區戶(hù)籍首套首付降至三成，給高層次人才給予最高180萬(wàn)元的購房補貼;河北邢臺要求合理確定住房貸款的最低首付比例。

　　更令市場(chǎng)驚訝的是，北京和上海也相繼加入了樓市放松調控的行列。8月20日，上海定向放松臨港片區限購政策，非本地戶(hù)籍，社保滿(mǎn)一年可購房一套。在8月初，北京作為全國樓市調控政策最嚴厲的城市終于松開(kāi)了口子，不僅定向放松了認房又認貸，而且還允許子女“接力貸”，可謂是力度空前。雖然只針對三個(gè)試點(diǎn)項目，但是部分業(yè)內人士認為，北京樓市放松的信號，意義大于其他。

　　另外，國家衛健委等17部門(mén)在近日發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步完善和落實(shí)積極生育支持措施的指導意見(jiàn)。要求住房政策向多子女家庭傾斜，在購買(mǎi)房屋時(shí)對首付、貸款、公積金額度等方面給予相關(guān)政策支持。

　　由此可見(jiàn)，國家從各個(gè)層面對于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)都給了大力度的政策支持，而各個(gè)城市也在根據實(shí)際情況不斷進(jìn)行調整，以期盡快盤(pán)活市場(chǎng)。

　　西安推出“以租換購”

　　放松了商品房市場(chǎng)限購政策

　　西安也不例外。8月19日晚10點(diǎn)，西安市住房和城鄉建設局通過(guò)官方微信公眾號發(fā)布《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房操作指南》，明確指出“住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購區域獲得新增購買(mǎi)一套住房的資格”。也就是說(shuō)，西安有兩套住房的家庭可出租一套作為保租房，額外可擁有一次購房資格，即可購買(mǎi)第三套房產(chǎn)。

　　其實(shí)西安并非首個(gè)推出“以租換購”政策的城市。

　　今年5月8日，長(cháng)沙正式印發(fā)實(shí)施方案，全面開(kāi)展盤(pán)活存量房供作租賃住房試點(diǎn)，到6月8日，試點(diǎn)滿(mǎn)一個(gè)月時(shí)間。通過(guò)有關(guān)數據顯示，截至6月8日18時(shí)，累計接受咨詢(xún)4879戶(hù)，“長(cháng)沙住房”App累計有3025套存量房提出申請供作租賃住房，其中已完成簽約833戶(hù)?？梢?jiàn)，“以租換購”方式很受歡迎。

　　回到西安市場(chǎng)，從美城股份發(fā)布的月度數據可以看出，今年以來(lái)，西安市新開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)去化率持續走低。最高去化率是在今年的2月份，當月去化率75%，最低去化率是剛剛結束的7月，去化率下降至51%。意向登記平臺數據也可以看出，今年搖號項目銳減，其中7月份(不完全統計)數據中，34個(gè)項目進(jìn)入意向登記平臺，只有9個(gè)項目需要搖號選房，其余項目均是平銷(xiāo)狀態(tài)。

　　因此，西安此次“以租換購”政策的發(fā)布執行，既增加了市面上的保障性租賃住房，為低收入人群的住房需求提供支持;又變相地放松了商品房市場(chǎng)的限購政策，以刺激客戶(hù)購買(mǎi)需求，可謂一舉兩得。

　　有業(yè)內人士表示，自市場(chǎng)下行以來(lái)，行業(yè)一直期望能有重磅支持政策出臺，但礙于主城“千人搖”“萬(wàn)人搖”的頻出，導致政府出臺政策顧慮重重，而該政策的發(fā)布執行是對目前主城限購政策變相弱化，是積極的。

　　購房者預期和置業(yè)信心有望回升

　　剛需置業(yè)可抓住有利窗口期

　　進(jìn)入8月份，LPR迎來(lái)了歷史上最大幅度的下降，房貸利率創(chuàng )十年內新低。聚焦于西安目前的房貸利率，主流銀行首套房貸利率主要集中在4.35%-4.45%，相比于曾一度破6的高點(diǎn)，令購房者十分欣喜?，F在買(mǎi)房，比前兩年買(mǎi)房，利息能省十來(lái)萬(wàn)。

　　中指研究院分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速自2021年2月至今持續下行，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積再度走低，而7月部分城市出現項目集體“斷供”的事件，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復的難度。政治局會(huì )議“因城施策用足用好政策工具箱”定調后，預計調控政策或將持續加力優(yōu)化，疊加信貸環(huán)境的優(yōu)化改善，政策效果有望逐漸顯現，購房者預期和置業(yè)信心有望逐漸回升，后續市場(chǎng)有望企穩。

　　那么在樓市政策不斷利好的情況下，置業(yè)者又該如何選擇?

　　沈視樓市主理人沈瑋認為，此時(shí)選擇置業(yè)，重點(diǎn)關(guān)注“雙保險”。一是盡可能地靠近主城區，二是選擇有良好背書(shū)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，安全放在第一位。

　　創(chuàng )典全程信息部部長(cháng)劉蘭蘭建議，剛需置業(yè)者可適時(shí)上車(chē)。

　　西安房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師朱郁表示，目前置業(yè)者可抓緊置業(yè)，因為多因素降維度，綜合環(huán)境利好，因此是上車(chē)的有利窗口期。在大環(huán)境以及階段性影響有限的前提下，西安樓市的三季度價(jià)格分梯度會(huì )愈加明顯，搖號、流搖項目分化程度繼續加劇，熱點(diǎn)區域和典型改善樓盤(pán)仍會(huì )走出獨立行情