智能建筑是現代建筑技術(shù)與現代通信技術(shù)、計算機技術(shù)和控制技術(shù)的結合。隨著(zhù)計算機及其信息技術(shù)的迅速發(fā)展和普及應用，人類(lèi)逐漸成為人類(lèi)的產(chǎn)物。它具有非常鮮明的信息社會(huì )特征。初步形成了人們選擇工作環(huán)境、購買(mǎi)和購買(mǎi)房地產(chǎn)的新時(shí)尚和熱點(diǎn)。也將成為21世紀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)的主導方向

《建筑綜合布線(xiàn)系統工程設計及驗收規范》，這些技術(shù)法規的制定和頒布，為中國智能建筑健康有序發(fā)展奠定了政策和管理基礎；計算機應用技術(shù)的廣泛發(fā)展和普及，為智能建筑的發(fā)展提供了基礎條件；世界信息時(shí)代的到來(lái)，人們信息意識的不斷增強和對信息的迫切需求，為智能建筑的發(fā)展創(chuàng )造了廣闊的需求空間。由于智能建筑是一個(gè)快速發(fā)展的事物，在設計、施工和管理方面仍然存在一些時(shí)間延遲，以及一些日益嚴重的不足。以下僅討論了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在智能建筑智能項目管理中的現狀和任務(wù)

1管理問(wèn)題和現狀

（1）部分開(kāi)發(fā)商對智能建筑的內涵和復雜性認識不深，而且對智能建筑技術(shù)的發(fā)展了解甚少，因此沒(méi)有給予足夠的重視和投入。專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才配置不夠，不重視專(zhuān)業(yè)人員知識更新和學(xué)習提高

他們對市場(chǎng)需求了解不多，對自己開(kāi)發(fā)項目的定位也不確定

（4）注重“概念”運作，把“智能”作為樓盤(pán)銷(xiāo)售的賣(mài)點(diǎn)，把精力和資金擺在臺面上，不注重扎扎實(shí)實(shí)做一些實(shí)際工作，這讓買(mǎi)房子的人很失望。他們發(fā)現“智力”就是這樣，他們感到被欺騙了。這種不切實(shí)際的炒作和“時(shí)尚”的炒作現象，只能從根本上把建筑智能化引入歧途，從而抑制市場(chǎng)需求。（5）“重造輕管理”現象普遍存在。在建設期間，忽視了智能建筑物業(yè)管理的介入和技術(shù)人才的引進(jìn)與儲備，管理意識落后，智能建筑的高科技含量不為人所知，這也要求高內容的知識化管理。大多數購房者不容易接受智能建筑是基于知識的管理，投資高。他們只要求高標準的管理和服務(wù)，不接受相應的收費標準。該物業(yè)公司也不愿意高薪招聘熟悉或精通智能建筑技術(shù)的工程技術(shù)人員。系統運行中的一些小問(wèn)題無(wú)法及時(shí)解決，導致系統無(wú)法正常運行，無(wú)法實(shí)現智能建筑給投資者帶來(lái)的應有利益

（6）未能對智能系統提出切實(shí)可行的設計要求，對圖紙的設計標準和設計質(zhì)量判斷不準確，未能及時(shí)發(fā)現和識別工程承包商在設計和施工中的機會(huì )主義行為

（7）沒(méi)有掌握和控制工程技術(shù)質(zhì)量的方法和程序，尤其是對設備和產(chǎn)品的質(zhì)量、性能和真實(shí)性缺乏鑒別能力和檢驗手段，對安裝、檢驗和驗收過(guò)程缺乏有效的控制程序和方法

片面聽(tīng)取供應商“跨世紀”等虛假廣告，多年不落后，不知道不可能始終保持先進(jìn)。因為工程總是落后于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，最新的不一定是最好的，最好的也不一定是最適合的。真正做到“綜合考慮、優(yōu)化設計，既能滿(mǎn)足各子系統的功能，又能實(shí)現系統集成”

（9）在一些智能建筑標志的建筑中，各功能的開(kāi)放性不夠，各子系統相互獨立、自成體系，信息無(wú)法交換，資源無(wú)法共享，系統集成根本沒(méi)有實(shí)現，這給系統升級和網(wǎng)絡(luò )互聯(lián)帶來(lái)了很多困難和后遺癥

然而，一些開(kāi)發(fā)商試圖降低投資，導致建筑功能和等級的下降，智能系統的碎片化，以及智能建筑的虛擬名稱(chēng)。我們應該知道，當價(jià)格低于合理價(jià)格時(shí)，就不可能得到一個(gè)好的制度，很容易陷入價(jià)格陷阱

2管理任務(wù)和方法