住建部新規：住宅按套內使用面積算！住房和城鄉建設部公布的一項新規征求意見(jiàn)稿顯示，住宅建筑應以套內使用面積進(jìn)行交易，房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”。
這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來(lái)進(jìn)行交易。
住房和城鄉建設部公布的一項新規征求意見(jiàn)稿顯示，房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”，近一年來(lái)輿論密切關(guān)注的“買(mǎi)100平米房子只得70平米”現象有望終結。
2月18日，住房和城鄉建設部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領(lǐng)域全文強制性工程建設規范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》。記者注意到，在這38項強制性工程建設規范中，有一份全文3.1萬(wàn)字的《住宅項目規范（征求意見(jiàn)稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應以套內使用面積進(jìn)行交易?！?br />

這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來(lái)進(jìn)行交易。
《住宅項目規范》指出，這一規范是為貫徹執行國家技術(shù)經(jīng)濟政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規范住宅項目規模、布局、功能、性能及技術(shù)措施而制定。住宅項目建設、使用和維護必須遵守本規范。

分析人士表示，此次出臺這一規定主要是因為：本條是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，關(guān)系到每個(gè)住宅用戶(hù)的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì )出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問(wèn)題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

住建部此次組織中國城市建設研究院有限公司等單位起草了《城鄉給水工程項目規范》等38項住房和城鄉建設領(lǐng)域工程規范住宅項目規范，在征求各地住房和城鄉建設行政主管部門(mén)及有關(guān)單位意見(jiàn)的同時(shí)，向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。意見(jiàn)反饋截止時(shí)間為2019年3月15日。

以套內使用面積進(jìn)行交易???????

《住宅項目規范》第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應以套內使用面積進(jìn)行交易。

這也是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來(lái)進(jìn)行交易。分析人士表示，此次出臺這一規定主要是因為：本條是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，關(guān)系到每個(gè)住宅用戶(hù)的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì )出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問(wèn)題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

事實(shí)上，對于我國大部分省市來(lái)說(shuō)，目前購買(mǎi)的房屋面積包括兩個(gè)部分：即：套內面積+公攤面積。
根據2000年8月1日實(shí)施的《房產(chǎn)測量規范》GB/T 17986.1-2000（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《測量規范》）國家標準規定：


房屋套內建筑面積由房屋套內使用面積，套內墻體面積，套內陽(yáng)臺建筑面積三部分組成。
a。套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。
b。套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。
c。不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風(fēng)道、管道井所占面積。
d。內墻面裝飾厚度計入使用面積。

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而目前我們買(mǎi)房的建筑面積，除了房屋套內建筑面積之外，還包括了其他公攤面積。
2018年，有關(guān)住房公攤面積曾經(jīng)引發(fā)廣泛討論。
2018年7月，“瞭望智庫”微信公號發(fā)表文章談到：提到公攤面積，幾乎每個(gè)購房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢(qián)，卻只買(mǎi)到一個(gè)70平米左右的房！
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文章里提到：“公攤”的內容，包括以下兩大部分：
第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等；
第二部分包括：樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。
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對普通的購房者來(lái)說(shuō)，光是弄明白這些概念已經(jīng)夠頭大的，更別提自己動(dòng)手測量了。這個(gè)復雜的“公攤面積”，于是造成了各種各樣的問(wèn)題。
文中指出：直到今天，關(guān)于“公攤面積”都無(wú)法律和行政法規加以約束，現行國家標準中甚至還沒(méi)有“公攤建筑面積”和“公攤系數”這兩個(gè)術(shù)語(yǔ)，只有住建部，包括其前身建設部（2008年國務(wù)院機構改革方案中將建設部改為住建部）的行政規章和地方政府的部門(mén)文件做出了原則性的規定。
目前該領(lǐng)域可適用的主要規定有：建設部1995年頒布的《商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（建房1995[517]號）、2002年頒布的《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》。上述《測量規范》附錄B3“共有建筑面積分攤”一節中，又詳細規定了共有建筑面積的內容、計算方法和分攤方法。
雖然《測量規范》沒(méi)有明確指出分攤后的共有建筑面積就是“公攤建筑面積”，但在商品住宅的交易和確權實(shí)踐中已得到廣泛的使用。


“公攤面積”讓我們很受傷！?????? ?

2018年8月，新華社對此發(fā)表評論《買(mǎi)100平米房子只得70平米，“公攤面積”讓我們很受傷！》指出，誠然，公攤面積問(wèn)題不是一個(gè)新鮮話(huà)題，但長(cháng)期存在并不一定意味著(zhù)這種做法是合理的。值得注意的是，公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會(huì )讓消費者在購房時(shí)需支付更多房款，更使之在未來(lái)要支出物業(yè)費、取暖費等更多成本。而隨著(zhù)房屋精裝修政策乃至未來(lái)房地產(chǎn)稅出臺，購房者遭遇到的問(wèn)題還將進(jìn)一步加劇，產(chǎn)生的各類(lèi)矛盾也將愈發(fā)尖銳。

2018年9月14日，新華社發(fā)表調查文章《買(mǎi)100平米得70平米：公攤面積7大亂象》指出，在當前全國房?jì)r(jià)企穩的情況下，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買(mǎi)100平方米得70方米”，個(gè)別商品房公攤面積比例甚至超過(guò)50%。記者采訪(fǎng)了解到，公攤面積“貓膩”嚴重影響了群眾的居住獲得感。

部分業(yè)內專(zhuān)家認為，公攤面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)“最不透明的一項指標”，由此導致的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛及服務(wù)收費爭議由來(lái)已久。他們建議，從制度上堵住現行法規漏洞，考慮適時(shí)引入國際通行的以套內面積為單位的房屋計價(jià)體系。

新華社文章指出，調研顯示：國際通行的房屋交易計價(jià)單位多為所見(jiàn)即所得的套內面積，國內對此雖無(wú)統一規定，實(shí)際操作中卻普遍采用建筑面積計價(jià)。但時(shí)至今日，都無(wú)法律法規對“公攤面積”做出明確約束。


取消公攤：重慶已經(jīng)執行17年?????? ?

易居智庫研究總監嚴躍進(jìn)認為，嚴格來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅按套內面積征收引發(fā)民怨較小。從更長(cháng)遠的觀(guān)點(diǎn)看，未來(lái)要建設開(kāi)放式街區小區環(huán)境，公共通道部分該如何征稅，會(huì )否增加公攤面積，如何緩解社會(huì )矛盾，都值得深思。
除了官方，一些業(yè)內人士也開(kāi)始呼吁按套內面積計算。
2月22日，據中山日報報道，廣東省中山市政協(xié)委員鐘國平建議，對商品住房銷(xiāo)售進(jìn)行立法，制定具體的操作細則。明確商品住房按套內面積進(jìn)行銷(xiāo)售，并將此規定納入住房銷(xiāo)售合同。
實(shí)際上，早在2002年，重慶市人大常委會(huì )就以地方法規的形式，首次對商品房的計價(jià)方式做出明確規定和要求。2002年6月，重慶人大常委會(huì )通過(guò)了《重慶市城鎮房地產(chǎn)交易管理條例》，要求：商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價(jià)依據，商品房買(mǎi)賣(mài)合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。
該條例于當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷(xiāo)售以“套內建筑面積”計價(jià)的政策，不按這一計價(jià)依據銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

談及重慶為何要做強制改革商品房計價(jià)方式的“先驅”，時(shí)任重慶國土資源和房屋管理局市場(chǎng)處處長(cháng)曾強在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“最大的目的在于讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護購房者的合法權益?！?br />
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四層樓以上應安裝電梯???????
除了按套內計算面積之外，《住宅項目規范》還對未來(lái)的住宅電梯安裝提出明確規定，《住宅項目規范》提出，四層及四層以上新建住宅建筑或住戶(hù)入口層樓面距室外設計地面的高度超過(guò)9米的新建住宅建筑應設電梯，且應在設有戶(hù)門(mén)和公共走廊的每層設站。
具體而言，每個(gè)設置電梯的居住單元應至少設有1臺可容納擔架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應小于為1.50米×1.60米，轎廂門(mén)凈寬不應小于0.90米。
十二層及十二層以上的住宅建筑，每個(gè)居住單元設置電梯不應少于2臺，其中設置可容納擔架的電梯不應少于1臺。
對于既有住宅建筑，要求加裝電梯的載重量不應小于300千克，轎廂門(mén)凈寬度不應小于0.80米。

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新建住宅要全裝修交付???????
《住宅項目規范》提出，城鎮新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風(fēng)和空調、燃氣、照明供電等系統基本安裝到位，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完畢，達到基本使用標準。
同時(shí)，住宅交付時(shí)應當具備接通水、電、燃氣、暖氣等條件，配套設施具備交付使用條件，安全防護設施驗收合格。
同時(shí)，《住宅項目規范》對房屋驗收交付給出了詳細的標準。如對放水工程要求，防水墻、地面無(wú)滲漏、無(wú)積水；抹灰頂面的要求則是，粘結牢固，無(wú)空鼓，表面平整、潔凈，無(wú)裂縫，無(wú)爆灰。