物業(yè)公司未經(jīng)法定程序能不能隨意調整物業(yè)收費標準的法律問(wèn)題糾紛

作者：眾禾團隊

? ? 按語(yǔ)：隨著(zhù)時(shí)代的發(fā)展和物業(yè)管理公司越來(lái)越普及，相信大部分本文的讀者現在都居住在有物業(yè)管理公司的小區，然而物業(yè)管理糾紛又是糾紛產(chǎn)生的“重災區”，形成的原因包括政策法規不健全、矛盾多元化、管理部門(mén)權責不清晰等等不一而足。本文選取眾多糾紛中的一個(gè)，即常見(jiàn)的一種糾紛——物業(yè)公司未經(jīng)法定程序能不能隨意調整物業(yè)收費標準得法律問(wèn)題糾紛。

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一、基本案情

? ? 某物業(yè)公司未召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，僅在小區公告欄張貼區物價(jià)局有關(guān)收費標準批復及《關(guān)于停車(chē)收費調價(jià)的通知》，宣稱(chēng)將于2014年9月1日將小區車(chē)位管理費由原來(lái)的30元/月上調至60元/月。業(yè)主王某在支付了一段時(shí)間的該標準費用后提起本案訴訟，要求某物業(yè)公司按照原收費標準計收車(chē)位管理費并退回超額收取的費用。

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二、案件結果及裁判要旨

? ? 法院經(jīng)審理認為，物業(yè)公司調整物業(yè)收費標準應符合法定程序，但某物業(yè)公司未提交證據證明其在2014年9月1日調價(jià)前已按照規定完成了包括調價(jià)方案經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總人數1/2以上的業(yè)主表決通過(guò)等調價(jià)程序。該公司在2018年對2014年調價(jià)進(jìn)行相關(guān)說(shuō)明并收集支持表決票不符合規定，不應認定為其已就調價(jià)完成了主要程序，故某物業(yè)公司的調價(jià)不符合程序，不應支持。

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三、律師點(diǎn)評

? ? 從該案例的判決結果可以看出，物業(yè)公司調整物業(yè)費屬于有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項，依法應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意才能上調，物業(yè)公司未經(jīng)該程序不能單方調整。

? ? 值得注意的是，本案發(fā)生在民法典修改之前，依據的是當時(shí)的《中華人民共和國物權法》以及《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規定。2020年以來(lái)施行的民法典雖然對制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則、制定和修改管理規約、選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、使用建筑物及其附屬設施的維修資金、籌集建筑物及其附屬設施的維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等事宜修改了表決的方式或比例，但對于本案中的上調物業(yè)費的“有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項”的相應規定沒(méi)有變更，因此該等事宜依然是應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意方能修改。

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