物業(yè)公司未盡責業(yè)主可否據此要求降低物業(yè)管理費問(wèn)題分析

作者：眾禾團隊

? ? 按語(yǔ)：隨著(zhù)時(shí)代的發(fā)展和物業(yè)管理公司越來(lái)越普及，相信大部分本文的讀者現在都居住在有物業(yè)管理公司的小區，然而物業(yè)管理糾紛又是糾紛產(chǎn)生的“重災區”，形成的原因包括政策法規不健全、矛盾多元化、管理部門(mén)權責不清晰等等不一而足。本文選取眾多糾紛中的一個(gè)，即常見(jiàn)的一種糾紛——物業(yè)公司未盡責時(shí)，業(yè)主可否據此要求降低物業(yè)管理費問(wèn)題。

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一、基本案情

? ? 本案案涉違建搭設（經(jīng)雙方確認）于涉案小區建筑的公共區域，且依《物業(yè)管理合同》第二條的約定，物業(yè)公司對涉案違建的搭設負有管理義務(wù)。業(yè)主以物業(yè)公司不盡責為理由拒絕繳納物業(yè)費、水電費、專(zhuān)項維修資金。

? ? 物業(yè)公司二審期間向法院提交涉案違建的照片、其向涉案住戶(hù)發(fā)出的《裝修違章通知書(shū)》、其向政府部門(mén)報告違建的錄音證據，擬證明涉案違建的現狀及其已盡管理義務(wù)有通知住戶(hù)整改并向相關(guān)政府部門(mén)報告違建情況，只因其沒(méi)有行政執法權無(wú)法解決違建問(wèn)題。

? ? 爭議焦點(diǎn):業(yè)主是否有權以物業(yè)公司不盡責拒繳物業(yè)費、水電費、專(zhuān)項維修資金。

二、案件結果及裁判要旨

? ? 法院認為，本案系物業(yè)服務(wù)合同糾紛。依本案查明事實(shí)，涉案雙方均確認涉案違建搭設于涉案小區建筑的公共區域，故依前述涉案合同第二條的約定，物業(yè)公司對涉案違建的搭設負有管理義務(wù)。本案二審期間，物業(yè)公司雖提交前述《裝修違章通知書(shū)》及錄音證據擬證明其有盡管理義務(wù)，但前述證據均未于本案一審舉證期限內提交，且均系物業(yè)公司單方制作，業(yè)主對于證據的真實(shí)性亦不予認可，故本院認為，物業(yè)公司并未能提供充分有效的證據證明其截至2017年2月就涉案違建的搭設問(wèn)題有盡到管理義務(wù)，據此，一審法院依公平原則酌定調低2011年8月至2017年2月期間的物業(yè)服務(wù)費標準并無(wú)不當，本院予以維持。

? ? 一審判決結果為：一、業(yè)主應于判決生效之日起三日內向物業(yè)管理有限公司支付2011年8月至2017年2月期間的物業(yè)服務(wù)費20519.42元；二、業(yè)主應于判決生效之日起三日內向物業(yè)管理有限公司支付2011年12月至2017年2月期間的物業(yè)專(zhuān)項維修資金2411.8元；三、業(yè)主應于判決生效之日起三日內向物業(yè)管理有限公司支付截至2017年2月止期間的水費2550.3元；

三、律師點(diǎn)評

? ? 本院是深圳中院的判例，從本案的裁判結果來(lái)看，首先，物業(yè)公司對小區違法搭建沒(méi)有盡到管理義務(wù)，可酌情調低物業(yè)管理費。其次，物業(yè)管理費可以酌情調低，但業(yè)主不能拒付物業(yè)費、水電費、專(zhuān)項維修資金。最后，案件相關(guān)的證據應于一審舉證期限屆滿(mǎn)前提交，否則有可能法院在二審期間不予認可，并且單方制作出具的證據之證明力在法院看來(lái)是相對較低的。