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一、前期摸底調查

（一）拆遷人在正式開(kāi)展拆遷前，應對項目所在區域、被拆遷房屋及相關(guān)權利主體進(jìn)行調研，內容包括但不限于：

1. 項目所在區域拆遷人口數、戶(hù)數；

2. 項目范圍內合法用地比例，非法用地類(lèi)型及占比；

3. 被拆遷房屋性質(zhì)、數量、類(lèi)型、現狀、權屬；

4. 權利主體的類(lèi)型、背景、更新意愿和需求；

5. 所在區政府城市相關(guān)更新主管部門(mén)的有關(guān)項目申報、權利主體認定、拆遷合同備案等行政流程；

6. 周邊道路交通，公共服務(wù)設施，周邊項目拆遷補償對價(jià)。

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（二）被拆遷房屋、項目用地涉及村集體資產(chǎn)的，拆遷人應盡早與村集體主要負責人及決策機構、所在街道集體資產(chǎn)管理部門(mén)聯(lián)系，確認房屋、土地的權屬情況、現狀，以及村集體資產(chǎn)流轉的相關(guān)決策流程。

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（三）被拆遷房屋、項目用地涉及國有資產(chǎn)的，拆遷人應及早與被拆遷房屋產(chǎn)權主體進(jìn)行前期溝通協(xié)商，充分了解拆遷補償訴求，確認國有資產(chǎn)處置的相應審批流程。

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二、初步核查被拆遷房屋及相關(guān)權利主體情況

（一）核查被拆遷房屋相關(guān)情況

? ?核查被拆遷房屋包括對于被拆遷房屋涉及到的土地及上蓋建筑物相關(guān)信息進(jìn)行核查：

1. 土地核查內容主要包括土地范圍、面積，征（轉）地協(xié)議簽訂及補償情況，土地權屬情況，基于土地變更調查的土地利用現狀；

2. 建筑物核查內容主要是關(guān)注建筑物合法建筑物面積及用途；并匯總建筑物現狀建筑面積。

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（二）核查及確定被拆遷房屋權利主體情況

1. 被拆遷房屋已取得合法產(chǎn)權證書(shū)的，被拆遷人即為產(chǎn)權證書(shū)記載的所有人。如房屋產(chǎn)權為共有的，則被拆遷人為產(chǎn)權登記證書(shū)記載的全部共有人，共有人享有的被拆遷房屋權益份額以產(chǎn)權證書(shū)記載為準。

2. 被拆遷房屋未取得合法產(chǎn)權證書(shū)的，應按照所在區政府城市更新主管部門(mén)所規定的權利主體認定政策，由對被拆遷房屋享有權利的利害關(guān)系人根據拆遷測繪報告，填報相關(guān)產(chǎn)權申報文件，完成申報程序。經(jīng)確認無(wú)誤的前述利害關(guān)系人即為被拆遷房屋的被拆遷人。

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三、測繪查丈和項目經(jīng)濟測算

? ?通過(guò)對于城市更新項目用地、建筑物、構筑物進(jìn)行精確的測繪查丈，為制定拆遷補償各類(lèi)標準提供精確的數據信息支持；同時(shí)利用前述詳實(shí)充分的基礎信息數據進(jìn)行項目經(jīng)濟測算，為制定科學(xué)合理的拆遷補償標準測算評估相應成本空間。

（一）拆遷人應委托具備測繪資質(zhì)的機構按照統一的測繪技術(shù)規范及標準對被拆遷物業(yè)現狀情況進(jìn)行測繪查丈

1. 對被拆遷房屋的坐落位置、用地面積、基底面積、建筑面積、套內建筑面積、建筑物的構筑（附屬）物進(jìn)行建筑面積、房屋用途等事項進(jìn)行精確測量和認定核查，并編制房屋測繪報告，作為被拆遷房屋現狀的認定標準。

? ?按照行業(yè)慣例，被拆遷房屋已取得合法產(chǎn)權證書(shū)的，在簽訂拆遷安置補償協(xié)議時(shí)，如被拆遷房屋現狀測繪建筑面積大于產(chǎn)權登記建筑面積的，被拆遷房屋的建筑面積應當以測繪報告記載的建筑面積為準；如被拆遷房屋現狀測繪建筑面積小于產(chǎn)權登記建筑面積的，被拆遷房屋的建筑面積應當以房地產(chǎn)證書(shū)登記的建筑面積為準。

? ?被拆遷房屋未取得合法產(chǎn)權證書(shū)的，簽訂拆遷安置補償協(xié)議時(shí)，被拆遷房屋建筑面積以測繪報告記載的建筑面積為準。

2. 在對被拆遷房屋進(jìn)行測繪的同時(shí)，拆遷人應根據被拆遷房屋的類(lèi)型與現狀，敦促、指導被拆遷人按規定及時(shí)準備、提交各類(lèi)權利申報文件。相關(guān)申報文件應當由拆遷法務(wù)或顧問(wèn)律師進(jìn)行審核，以此初步確定補償權利主體。

3. 拆遷人在對被拆遷房屋進(jìn)行測繪查丈同時(shí)應結合前期摸底調查情況、初步核查被拆遷房屋及相關(guān)權利主體信息情況，并進(jìn)行匯總統一。從而建立被拆遷房屋土地、建筑物，相關(guān)權利主體相關(guān)信息全面、完善、精確的臺賬，為制定拆遷補償標準提供數據支撐。

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（二）項目經(jīng)濟測算

? ?公平合理科學(xué)的拆遷補償標準有賴(lài)于全面精確的項目經(jīng)濟測算，全面精確的項目經(jīng)濟測算則建立在專(zhuān)業(yè)的評估分析框架、方法和關(guān)于項目全面準確的基礎數據及可能的審批標準之上。拆遷人可依據城市更新申報計劃方案或者專(zhuān)項規劃方案，初步評估更新計劃用地性質(zhì)、建筑總量、地價(jià)補交成本、公共配建成本、容積率系數、村股份合作公司分配比例等影響拆遷補償標準制定的因素，并在精細項目經(jīng)濟測算基礎上評估論證相應影響系數以及幅度，從而全面深入評估論證制定拆遷補償方案以及標準的成本空間。

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四、城市更新項目拆遷補償標準的制定、審核與完善

（一）制定拆遷補償標準草案

? ?拆遷人在參考比照城市更新項目拆遷補償標準各類(lèi)依據基礎上，可先行建構制定城市更新項目拆遷補償標準的思路和框架，然后結合項目基本情況制定城市更新項目拆遷補償標準草案。拆遷補償標準草案雖為草案，但是補償方式、物業(yè)置換比例以及各項補償項目及標準等內容均應齊備，相應各項細化計算標準應經(jīng)過(guò)初步項目經(jīng)濟測算而得出。

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（二）專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構論證審核

? ?拆遷人在制定關(guān)于城市更新項目拆遷補償標準的草案后，為確保相應標準達到公平、合理、科學(xué)的目標，可委托經(jīng)驗豐富的專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構對草案進(jìn)行論證審核，提出針對性的反饋意見(jiàn)和修改完善方案。專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構在進(jìn)行論證審核時(shí)應充分考察調研具體城市更新項目基本情況、并充分考慮具體項目相應特殊性因素；立足公平合理科學(xué)角度，依托項目經(jīng)濟測算，對拆遷補償標準草案提出針對性的反饋意見(jiàn)和完善修改方案。

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（三）拆遷補償標準的完善

? ?拆遷人根據專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構反饋的意見(jiàn)和修改完善方案，應進(jìn)行深入探討和詳細充分論證，從而確定拆遷補償標準草案的修改調整思路和方案。拆遷補償標準的完善并非一個(gè)單向接受的固定過(guò)程，而應是一個(gè)雙向反饋溝通循環(huán)的動(dòng)態(tài)升級過(guò)程。最終確定的城市更新拆遷補償標準應是充分考慮各種情況，進(jìn)行了充分詳實(shí)的論證審核、動(dòng)態(tài)的修改完善，達到各方利益平衡產(chǎn)物。在確定最終版本的城市更新項目拆遷補償標準后，拆遷人應將相應標準進(jìn)行公示。