城市更新中土地及建筑物信息核查的梳理與比較

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一、土地及建筑物信息核查的內涵

? ?《深圳市城市更新辦法實(shí)施細則》第四十條規定：“更新單元計劃經(jīng)市政府批準后，在城市更新單元規劃編制之前，計劃申報主體應當向主管部門(mén)申請對城市更新單元范圍內的土地及建筑物信息進(jìn)行核查、匯總。

? ?主管部門(mén)根據計劃申報主體提供的土地使用權出讓合同、用地批復、房地產(chǎn)證、舊屋村范圍圖、建設工程規劃許可證、測繪報告、身份證明等材料，對城市更新單元范圍內土地的性質(zhì)、權屬、功能、面積等進(jìn)行核查，在20個(gè)工作日內將核查結果函復計劃申報主體；并對地上建筑物的性質(zhì)、面積等信息進(jìn)行核查和匯總?！?/span>

? ?土地、建筑物信息核查是對城市更新項目拆除重建范圍內土地和建筑物基礎信息進(jìn)行初步調查及情況匯總，核查結果是編制城市更新單元規劃、審批和完善用地手續以及項目地價(jià)測算、核查單一主體形成的依據。土地及建筑物信息核查本身并非是確權的過(guò)程，其結果也不能作為土地和建筑物權屬證明，但實(shí)操中通常認為核查結果對土地、建筑物等的確權有較大的參考意義。蓋言之，土地、建筑物信息核查就是對拆除重建范圍內的土地、建筑物范圍、面積、權屬以及權屬來(lái)源、性質(zhì)、用途及其變更進(jìn)行文檔、信息資料梳理和匯總的過(guò)程。

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二、土地及建筑物信息核查的內容及流程

（一）土地及建筑物信息核查的具體內容

1、現行深圳市城市更新政策規定中土地及建筑物信息核查的具體內容

? ?《深圳市城市更新歷史用地處置暫行規定》第五條規定，城市更新單元計劃經(jīng)市政府批準后，在城市更新單元規劃編制之前，計劃申報主體應當向市規劃國土主管部門(mén)申請對城市更新單元范圍內的土地、建筑物信息進(jìn)行核查、匯總，并提交相關(guān)申請資料。

? ?根據《深圳市城市更新土地、建筑物信息核查及歷史用地處置操作規程（試行）》（下稱(chēng)“規程”）規定：“計劃申報主體申請土地、建筑物信息核查、匯總的，管理局應當根據檔案、地籍產(chǎn)權管理系統等記載的的基礎資料，結合申報主體提交的申請資料進(jìn)行核查，申請核查的范圍與已批準的拆除范圍不一致的，按照申請的范圍進(jìn)行核查、匯總。（一）土地核查內容1.土地范圍、面積；2.征（轉）地協(xié)議簽訂及補償情況；3.土地權屬情況；4.基于土地變更調查的土地利用現狀；5.土地整備情況。（二）建筑物核查、匯總內容1.核查建筑物合法建筑物面積及用途；2.匯總建筑物現狀建筑面積?！?/span>

2、深圳市城市更新土地及建筑物信息核查專(zhuān)門(mén)規定中具體內容的展望

? ?2018年4月26日，深圳市規劃國土委員會(huì )發(fā)布的《深圳市拆除重建類(lèi)城市更新土地、建筑物信息核查及歷史用地處置規定（征求意見(jiàn)稿）》（下稱(chēng)“規定（征求意見(jiàn)稿）”）[1]對土地、建筑物核查規定如下：“區城市更新職能部門(mén)受理土地、建筑物信息核查申請后，應當根據檔案等基礎資料，結合申報主體提交的申請材料對土地面積、土地權屬、建筑物面積等內容進(jìn)行核查，在20個(gè)工作日內將核查結果函復申報主體”。

? ?對比規程和規定（征求意見(jiàn)稿）前后兩個(gè)關(guān)于土地、建筑物信息核查的專(zhuān)門(mén)規定，表面上似乎規定（征求意見(jiàn)稿）對于土地、建筑物信息核查的內容有所減少，但詳細考察該征求意見(jiàn)稿關(guān)于提交信息核查申請材料的參考文本及要求、附件申請表格等，發(fā)現實(shí)際上與規程要求需要核查土地、建筑物的具體內容實(shí)則并無(wú)二致。目前，實(shí)踐中除了對上述要求的土地及建筑物信息內容進(jìn)行核查外，根據各地塊的不同情況，主管部門(mén)還對地質(zhì)災害情況危險性、隱患點(diǎn)的有關(guān)情況、城市更新單元是否在基本生態(tài)控制線(xiàn)范圍等進(jìn)行核查匯總。

（二）土地及建筑物信息核查的流程

? ?根據土地、建筑物信息核查相關(guān)專(zhuān)門(mén)規定，土地、建筑物信息核查的流程大致可總結如下：

? ?土地、建筑物信息核查結果通常包含《土地信息一覽表》、《建筑物信息一覽表》、《土地征轉補償信息圖》、《土地權屬圖》和《建筑物信息圖》等內容。

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三、深圳各區關(guān)于土地及建筑物信息核查具體操作規定

（一）各區關(guān)于土地及建筑物信息核查的普遍性規定

? ?比較考察深圳市各區關(guān)于土地、建筑物信息核查的具體規定，發(fā)現各區對土地、建筑信息核查的有關(guān)規定基本置于本區的城市更新實(shí)施辦法中。具體而言，各區在本區的城市更新實(shí)施辦法中，基本都有關(guān)于土地、建筑物信息核查單獨成章的具體規定；但也有例外，如福田區和龍崗區，則是歸置于更新單元計劃與規劃審批管理等章節，而寶安區有專(zhuān)門(mén)的規則。

? ?以羅湖區為例，其在《深圳市羅湖區城市更新實(shí)施辦法(試行)》“第三章 土地、建筑物信息核查”章節列明計劃申報主體申請土地、建筑物信息核查應提供的申請表、權屬證明文件、建筑物現狀測繪報告、土地、建筑物信息一覽表及相關(guān)圖示、涉及土地征（轉）的，提供相關(guān)證明材料等材料，明確主管部門(mén)核查的依據、期限、內容，并要求形成核查意見(jiàn)或結果，函復計劃申報主體?！?/span>

? ?其他各區如福田區、鹽田區、南山區、龍華區、坪山區、大鵬新區等關(guān)于土地、建筑物信息核查內容、流程、歸口負責部門(mén)、期限、要求等與羅湖區相差不大。

（二）寶安區關(guān)于土地及建筑物信息核查特殊規定

? ?寶安區因在城市更新政策上推行獨特的“1+12”城市更新政策系列規定，故對于土地、建筑物信息核查有相應專(zhuān)門(mén)的規則。寶安區為解決城市更新項目土地權屬認定問(wèn)題及信息核查問(wèn)題，專(zhuān)門(mén)制定《寶安區城市更新項目土地認定規則》，詳細列舉了可直接確認為合法用地類(lèi)型的土地和經(jīng)處理可認定為合法用地類(lèi)型的土地，方便了信息核查過(guò)程中權屬的認定：

?1、可直接確認為合法用地類(lèi)型。

（1）房地產(chǎn)證、土地出讓合同、竣工項目處理決定書(shū)、土地權屬證明文件和規劃確認文件；

（2）非農建設用地，主要是根據深府〔2004〕102 號文規定所確定的指標中已劃定或未落實(shí)的非農建設用地；

（3）舊屋村用地，主要是根據《深圳市寶安區、龍崗區、光明新區及坪山新區拆除重建類(lèi)城市更新單元舊屋村范圍認定辦法(試行)》(深規土〔2010〕439號)認定的范圍；???

（4）已按歷史遺留違法建筑處理用地(即“兩規”)；

（5）國有土地使用證；

（6）集體土地使用證；

（7）由原寶安縣代為行使規劃國土職能的單位簽署的基建委托合同書(shū)(建房合作書(shū)) 能有效確定使用范圍的；

（8）經(jīng)原縣級人民政府或國土管理部門(mén)已核發(fā)用地批文的劃撥用地、征地返還地、同富裕工程、非農建設用地(不屬于根據深府〔2004〕102號文規定所確定的指標中已劃定或未落實(shí)的非農建設用地)范圍清晰,批地功能與實(shí)際功能一致的。

2、經(jīng)處理可認定為合法用地類(lèi)型。

（1）國有土地使用，集體土地、由原寶安縣代為行使規劃國土職能的單位簽署的基建委托合同書(shū)(建房合作書(shū))，用地范圍不明確的,用地單位實(shí)際已建成并占用至今,通過(guò)地籍調查和分宗定界等程序確定后,可確認為合法用地。

（2）70個(gè)歷史遺留項目，按照《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節約集約用地的若干規定》(粵府〔2009〕78號)文的有關(guān)規定理順經(jīng)濟關(guān)系后可視為完成確權。

3. 已劃定擬申報城市更新單元拆除范圍,經(jīng)核算,合法用地在大于50%小于 60%之間的按照“兩規”處理規定,簡(jiǎn)易處理后可確認為合法用地。
4. 《房屋所有權證》，按照《關(guān)于加強房地產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題處理工作的若干意見(jiàn)》(深府〔2010〕66號)處理,取得土地權屬證明文件和規劃 確認文件可認定為合法用地。
5. 特殊情形，如經(jīng)縣級以上人民政府依法確定土地使用權的用地。

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四、城市更新與棚戶(hù)區改造中土地及建筑物信息核查比較考察

（一）深圳市棚戶(hù)區改造實(shí)施意見(jiàn)中土地及建筑物信息核查的要求

? ?目前深圳地區關(guān)于棚戶(hù)區改造的有關(guān)政策規定都還在初步探索之中，除了市一級層面的政策規定外，僅有羅湖、寶安等區出臺了關(guān)于棚改的詳細規定或征求意見(jiàn)。具體到棚戶(hù)區改造中有關(guān)土地、建筑物信息核查的規定，則初見(jiàn)于《深圳市人民政府關(guān)于加強棚戶(hù)區改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》中：“（十）調查老舊住宅區項目綜合情況。街道辦事處應當在完成老舊住宅區項目的土地與建筑物信息、住房產(chǎn)權、房屋質(zhì)量、周邊公共配套設施等綜合情況調查的基礎上，根據區主管部門(mén)編制的項目概念規劃，征集居民改造意愿，提請市、區主管部門(mén)對未取得商品性質(zhì)房地產(chǎn)證的住房信息進(jìn)行核查，并對項目進(jìn)行初審。初審合格的項目，報區主管部門(mén)審核。核查中發(fā)現存在違反我市住房改革政策行為的，市、區主管部門(mén)根據相關(guān)規定予以處理?！?/span>

（二）羅湖區、寶安區棚改規定中關(guān)于土地及建筑物信息核查的詳細內容

1、羅湖區棚改實(shí)施辦法關(guān)于土地及建筑物信息核查的內容與規定

? ?《深圳市羅湖區棚戶(hù)區改造實(shí)施辦法（試行）（征求意見(jiàn)稿）》中第二十三條規定：“項目實(shí)施主體向市不動(dòng)產(chǎn)登記中心羅湖鹽田登記所、區城市更新局、區住房建設局、申請土地、建筑物和住房產(chǎn)權信息核查。申請時(shí)，應提交下列資料：

? ?（一）土地、建筑物、住房產(chǎn)權信息核查申請函；

? ?（二）需要核查的房屋列表清單；

? ?（三）項目實(shí)施主體確認文件；

? ?（四）相關(guān)部門(mén)或單位要求的其他資料。

? ?第二十四條 市不動(dòng)產(chǎn)登進(jìn)中心羅湖鹽田登記所、區城市更新局、區住房建設局，自受理之日起30日內完成核查，并書(shū)面反饋?lái)椖繉?shí)施主體。

2、寶安區棚改實(shí)施細則關(guān)于土地及建筑物信息核查的內容與規定

? ?《深圳市寶安區棚戶(hù)區改造實(shí)施細則（征求意見(jiàn)稿）》

? ?第七條 區規劃國土部門(mén)主要職責如下：

? ?（一）依職能配合街道辦事處對土地和建筑物信息、住房權屬等情況的摸底調查；

? ?（二）根據實(shí)施主體的申請，依職能核查項目范圍內的土地、建筑物等相關(guān)信息；

? ?第十八條 【申請開(kāi)展前期工作的條件】業(yè)委會(huì )或社區工作站、街道辦事處在申請開(kāi)展前期工作前，應依序完成下列準備工作：

? ?（三）匯總項目范圍內的土地與建筑物信息、住房產(chǎn)權信息。

? ?第二十八條 【權屬核查】實(shí)施主體通知建筑物權利主體提供權屬證明資料，并根據需要向區規劃國土部門(mén)和深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記機構申請對項目范圍內的土地及建筑物進(jìn)行信息核查，初步確定被搬遷人，經(jīng)公示和異議處理程序后，最終確定被搬遷人。

? ?街道辦事處負責協(xié)調相關(guān)部門(mén)配合實(shí)施主體的權屬核查，及時(shí)、妥善處理權屬核查過(guò)程中的信訪(fǎng)維穩事件。

? ?項目范圍內土地及建筑物的權屬核查及認定規則由區主管部門(mén)另行制定。

（三）城市更新與棚戶(hù)區改造中土地及建筑物信息核查之比較

? ?比較城市更新與棚戶(hù)區改造中土地、建筑物信息核查可知，土地、建筑物信息核查均是為后續開(kāi)展的相應確權工作提供重要參考和依據，但因為城市更新與棚戶(hù)區改造涉及的土地及建筑物性質(zhì)、類(lèi)型存在不同，從而相關(guān)的土地、建筑物信息核查內容以及流程也存在差異，具述如下：

? ?1、開(kāi)展時(shí)間節點(diǎn)不同

? ?城市更新中土地、建筑物信息核查是在更新單元計劃納入城市更新計劃之后，在城市更新單元規劃編制之前；而棚戶(hù)區改造中土地、建筑物信息核查是在棚改項目計劃申報之前就已經(jīng)啟動(dòng)。

? ?2、受理核查主管部門(mén)不同

? ?城市更新中土地、建筑物信息核查的受理主要是城市更新局、城市更新辦等城市更新職能部門(mén)及規劃國土部門(mén)；而棚戶(hù)區改造中土地、建筑物信息核查是可能負責核查受理的部門(mén)有規劃國土部門(mén)、不動(dòng)產(chǎn)登記中心、住建部門(mén)、區城市更新局。

? ?3、主要流程不同

? ?城市更新中土地、建筑物信息核查流程簡(jiǎn)而言之就是計劃申報主體申請信息核查并提交相應材料，主管部門(mén)進(jìn)行核查并函復結果，然后歸檔；而棚戶(hù)區改造中土地、建筑物信息核查通常在項目申報之前會(huì )由街道辦進(jìn)行摸底調查并進(jìn)行土地、建筑物、住房權屬信息匯總，然后再由建筑物權利主體提交材料，項目實(shí)施主體申請信息核查。

? ?4、核查結果反饋方式不同

? ?城市更新中土地、建筑物信息核查在形成土地、建筑物信息核查結果后由主管部門(mén)函復計劃申報主體，并將核查結果進(jìn)行歸檔；而棚戶(hù)區改造中土地、建筑物信息核查后將編寫(xiě)土地、建筑物、住房權屬信息核查報告，并將核查結果進(jìn)行公示。

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