倒塌的居民樓“房屋”能否進(jìn)行轉讓?zhuān)?/span>

——深圳羅湖區和平新居房屋倒塌引發(fā)的思考

一、問(wèn)題的引出

? ?中共深圳市羅湖區委宣傳部官方微博發(fā)布消息稱(chēng)：8月28日11時(shí)左右深圳市羅湖區船步街和平新居71棟靠西面一棟居民樓發(fā)生樓體傾斜倒塌，目前暫未人員傷亡，人民日報對此也進(jìn)行了報道。據網(wǎng)絡(luò )公開(kāi)信息，和平新居總建筑面積30050平方米，總占地面積8950平方米，共計房屋134戶(hù)。關(guān)于倒塌原因多位居民均對記者表示，事故原因與地鐵施工無(wú)關(guān)，懷疑可能與隧道施工有關(guān)，具體原因有待進(jìn)一步調查。目前因為該公寓樓坍塌，可能帶來(lái)拆遷的加速，坍塌房源和周邊房源已經(jīng)出現漲價(jià)趨勢，部分漲幅在5萬(wàn)-10萬(wàn)，而未來(lái)還可能有繼續增長(cháng)的趨勢，在部分二手房交易網(wǎng)站已經(jīng)有不少坍塌樓盤(pán)房源掛出。在深圳房?jì)r(jià)高企的背景下，該類(lèi)借勢營(yíng)銷(xiāo)引發(fā)了廣泛關(guān)注和討論。相關(guān)法律問(wèn)題也隨之而來(lái)，在現行法律框架內，倒塌的居民樓房屋能否進(jìn)行轉讓?zhuān)肯鄳D讓行為是否具備法律依據，是否合法有效？相應房屋買(mǎi)賣(mài)合同能否切實(shí)履行？如果無(wú)法完成房產(chǎn)轉讓?zhuān)瓨I(yè)主的權利如何維護？如此局面下，如何解決現實(shí)問(wèn)題？如此種種，本文將對此逐一進(jìn)行分析，并提出建議

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二、倒塌的居民樓房屋能否進(jìn)行轉讓相關(guān)問(wèn)題探討

? ?眾所周知，深圳市因為歷史原因存在著(zhù)大量的非市場(chǎng)商品房，其中就包括未辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權登記的歷史遺留違法建筑，基于分析框架的考量，本文對于和平新居居民樓是否辦理產(chǎn)權登記以及辦理何種性質(zhì)的產(chǎn)權登記不作區分討論，以倒塌的居民樓已辦理紅本不動(dòng)產(chǎn)權登記作為本文分析討論的基礎。

? ?關(guān)于倒坍居民樓能否進(jìn)行轉讓?zhuān)婕皟煞矫娴膯?wèn)題：一是從法律層面審視倒塌居民樓“房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力”；二是從實(shí)際履行的角度，該種類(lèi)型的“房屋”轉讓能否進(jìn)行房屋變更過(guò)戶(hù)登記。

（一）關(guān)于倒塌居民樓房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題

? ?就房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力層面，我們認為應遵從《合同法》第五十二條以及《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房地產(chǎn)禁止轉讓的有關(guān)規定進(jìn)行判斷?！逗贤ā返谖迨l規定有下列情形之一的，合同無(wú)效：“（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì )公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條規定，下列房地產(chǎn)，不得轉讓?zhuān)骸埃ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵嗟?，不符合本法第三十九條規定的條件的；（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的；（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形?！痹摋l第（七）項 “法律、行政法規規定的禁止轉讓的情形”主要是指涉及損害國家、集體或者第三人利益的房地產(chǎn)轉讓?！稄V東省城鎮房地產(chǎn)轉讓條例》《深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)轉讓條例》對此也有類(lèi)似規定。

? ?根據前述《合同法》第五十二條以及《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條相關(guān)規定，結合我們關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)法律實(shí)務(wù)的經(jīng)驗，我們傾向性認為：如果倒塌的居民樓房屋買(mǎi)賣(mài)合同不違反法律、行政法規的強制性禁止性規定，則該房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應遵從民事法律行為當事人意志自治原則，不應予以否定。相較合同效力性應然層面的問(wèn)題，我們認為倒塌居民樓房屋買(mǎi)賣(mài)合同能否實(shí)質(zhì)履行，能否辦理過(guò)戶(hù)登記以及履行過(guò)程中有哪些風(fēng)險這些實(shí)然層面的問(wèn)題值得進(jìn)一步關(guān)注和討論。

（二）關(guān)于倒塌的居民樓房屋買(mǎi)賣(mài)合同能否實(shí)際履行以及辦理過(guò)戶(hù)登記

? ?實(shí)然層面，倒塌的居民樓房屋買(mǎi)賣(mài)合同能否履行，最為關(guān)鍵的便是房屋的交付以及能否辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記。居民樓房屋已經(jīng)倒塌，因該不動(dòng)產(chǎn)歸于滅失顯然無(wú)法實(shí)際交付，或者即使能夠交付也因可能屬于危房而無(wú)法實(shí)現物權使用收益等目的，致使合同目的不能實(shí)現?；诮灰纂p方對居民樓房屋倒塌的事實(shí)背景有充分認知，交付風(fēng)險也是交易雙方均須予以充分評估并明確預判的，但即便如此，也無(wú)法排除買(mǎi)賣(mài)任何一方以此為由拒絕履行合同義務(wù)，并要求解除合同。因此，交易風(fēng)險尚存。

? ?如果倒塌的居民樓房屋買(mǎi)賣(mài)合同雙方均對于房屋倒塌事實(shí)以及房屋無(wú)法交付的風(fēng)險有充分認識，并予以接受的前提下，受讓方受讓該“房屋”以辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記，大多出于將來(lái)基于棚改或城市更新而獲取拆遷還建房屋為主要目的。即便如此，是否能夠順利辦理倒塌房屋的不動(dòng)產(chǎn)變更登記？

? ?這個(gè)問(wèn)題同樣涉及法律理論層面和不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)操作層面。通過(guò)對現行法律規定進(jìn)行梳理，我們發(fā)現，無(wú)論是國家層面《城市房地產(chǎn)管理法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細則、《確定土地所有權和使用權的若干規定》、《城市危險房屋管理規定》，還是地方的《廣東省城鎮房地產(chǎn)轉讓條例》、《深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)轉讓條例》、《深圳市房屋安全管理辦法》，對此均沒(méi)有具體而明確的規定。對于房屋轉讓人依申請進(jìn)行變更登記的行為，行政機關(guān)卻不能拒絕作出相關(guān)行政決定。從行政法理層面考量，我們傾向性認為不動(dòng)產(chǎn)變更過(guò)戶(hù)登記是依申請的行政行為，不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)在受理后應依據《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細則》第二十六條關(guān)于變更登記的有關(guān)規定予以辦理。

? ?但基于倒塌房屋物權載體滅失的事實(shí)，并不因此就排除了法律規定應然層面與實(shí)際操作層面脫節的風(fēng)險?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十八條規定：“ 不動(dòng)產(chǎn)登記機構受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請的，應當按照下列要求進(jìn)行查驗：（一）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致；（二）有關(guān)證明材料、文件與申請登記的內容是否一致；（三）登記申請是否違反法律、行政法規規定?！钡谑艞l規定：“屬于下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構可以對申請登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看（一）房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記；（二）在建建筑物抵押權登記；（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導致的注銷(xiāo)登記；（四）不動(dòng)產(chǎn)登記機構認為需要實(shí)地查看的其他情形?！?/span>

? ?回到不動(dòng)產(chǎn)登記變更登記的實(shí)務(wù)層面，根據上述規定，不動(dòng)產(chǎn)權登記機關(guān)在審核該不動(dòng)產(chǎn)變更登記申請的基礎上，不排除會(huì )進(jìn)行實(shí)地查驗，在發(fā)現不動(dòng)產(chǎn)毀損滅失的情況下不排除會(huì )拒絕進(jìn)行變更登記。

? ?除此以外，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細則》第二十三條規定：“因不動(dòng)產(chǎn)權利滅失等情形，不動(dòng)產(chǎn)登記機構需要收回不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，應當在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上將收回不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的事項予以注明；確實(shí)無(wú)法收回的，應當在不動(dòng)產(chǎn)登記機構門(mén)戶(hù)網(wǎng)站或者當地公開(kāi)發(fā)行的報刊上公告作廢?！眹临Y源部《確定土地所有權和使用權的若干規定》第二十九條規定：“因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已經(jīng)變更了實(shí)際土地使用者的，經(jīng)依法審核批準，可將土地使用權確定給實(shí)際土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后兩年以上仍未恢復使用的土地，由當地縣級以上人民政府收回土地使用權?！痹ㄔO部《城市危險房屋管理規定》第九條規定：“對被鑒定為危險房屋的，一般可分為以下四類(lèi)進(jìn)行處理：（一）觀(guān)察使用。適用于采取適當安全技術(shù)措施后，尚能短期使用，但需繼續觀(guān)察的房屋。（二）處理使用。適用于采取適當技術(shù)措施后，可解除危險的房屋。（三）停止使用。適用于已無(wú)修繕價(jià)值，暫時(shí)不便拆除，又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。（四）整體拆除。適用于整幢危險且無(wú)修繕價(jià)值，需立即拆除的房屋?！薄渡钲谑蟹课莅踩芾磙k法》對此也有類(lèi)似規定。

? ?對此，我們也向深圳市不動(dòng)產(chǎn)權登記中心進(jìn)行了征詢(xún)，登記中心對此答復很謹慎，表示辦文窗口會(huì )依法進(jìn)行調查和審核，并依法作出處理?；谇笆鱿嚓P(guān)法律規定，基于和平新居居民樓房屋倒塌的事實(shí)，登記中心依法拒絕辦理相關(guān)交易“房屋”過(guò)戶(hù)登記是大概率事件，即使買(mǎi)賣(mài)雙方充分認識并接受合同履行的相關(guān)風(fēng)險，但無(wú)法排除不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)拒絕辦理變更登記的風(fēng)險。

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三、倒塌的居民樓房屋其他相關(guān)法律問(wèn)題的探討

（一）房屋倒塌情況下，如存在銀行按揭貸款是否需要繼續償還？

? ?從合同風(fēng)險轉移規則角度而言，風(fēng)險負擔，是指非可歸責于任何一方當事人的原因，標的物發(fā)生的毀損滅失的損失承擔?！逗贤ā返谝话偎氖l規定：“標的物毀損、滅失的風(fēng)險，在標的物交付之前由出賣(mài)人承擔，交付之后由買(mǎi)受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外”。法律對于風(fēng)險負擔采取的是交付主義原則。居民樓房屋如采用按揭貸款方式購買(mǎi)，已經(jīng)辦理了產(chǎn)權登記，意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將房屋交付給了業(yè)主，同時(shí)業(yè)主亦取得了房屋的所有權。按上述法律規定，標的物在交付之后，風(fēng)險轉移到了業(yè)主一方，因此業(yè)主應該承擔該風(fēng)險，需要繼續向銀行償還貸款。一般情況下，按照房屋按揭貸款合同約定，借款人即購房者仍有義務(wù)向銀行清償尚未償還的貸款本息。

? ?如過(guò)錯在于開(kāi)發(fā)商或者其它第三人，業(yè)主可以依法向開(kāi)發(fā)商或者第三人申請索賠。

（二）倒塌房屋的業(yè)主能否申請小區重建？

? ?按照《物權法》第七十六條、《物業(yè)管理條例》第十條、第十一條之規定，經(jīng)過(guò)三分之二以上的業(yè)主及三分之二以上的面積雙三分之二的權利人議決，可以對小區進(jìn)行重建。

? ?當然，依據深圳以及羅湖區關(guān)于老舊住宅小區改造的相關(guān)規定，基于和平新居超過(guò)二十年的建成時(shí)間，部分房屋倒塌的事實(shí)，關(guān)聯(lián)區域房屋危險程度增加，和平新居區域進(jìn)行棚戶(hù)區改造的可能性非常大。如果政府介入啟動(dòng)棚改，意味著(zhù)改造區域內的原業(yè)主將獲得補償，如果選擇物業(yè)補償，也就是回遷安置，原業(yè)主將按照套內1:1，或者建筑面積1:1.2獲得回遷，還可以按照建構價(jià)增購10平方米。因此，市面上才有中介機構借機炒“房”。

（三）倒塌居民樓房屋是否必須注銷(xiāo)登記？

? ?《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細則》第二十八條規定，有下列情形之一的，當事人可以申請辦理注銷(xiāo)登記：“（一）不動(dòng)產(chǎn)滅失的；（二）權利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權利的；（三）不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委員會(huì )的生效法律文書(shū)導致不動(dòng)產(chǎn)權利消滅的；（五）法律、行政法規規定的其他情形?！备鶕恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細則》該條規定，我們認為在居民樓房屋倒塌即不動(dòng)產(chǎn)滅失之后，辦理注銷(xiāo)登記并非義務(wù)，而是可以選擇行使或者不予行使的權利。

? ?除此之外，需要予以注意的是，倒塌房屋居民樓建筑物實(shí)體在物權法層面上雖然或許不復完整或者存在，但是該倒塌居民樓房屋的土地使用權依然存在，并且根據物權法的規定可以續期。在房地一體原則下，如強制注銷(xiāo)登記勢必會(huì )導致建筑物所有權和土地使用權均歸于消滅，不利于倒塌居民樓房屋所有權的延續、承繼以及權利轉化。

（四）倒塌的居民樓房屋所有權人對于開(kāi)發(fā)商或其他侵權人的賠償請求權能否進(jìn)行轉讓?zhuān)?/span>

? ?如果居民樓房屋坍塌是因為臨近工程施工或者勘察、設計、施工等原因造成，則居民樓物權人可以向侵權人進(jìn)行索賠。該索賠請求權能否進(jìn)行轉讓?zhuān)俊逗贤ā返谄呤艞l規定：“債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根據合同性質(zhì)不得轉讓?zhuān)唬ǘ┌凑债斒氯思s定不得轉讓?zhuān)唬ㄈ┮勒辗梢幎ú坏棉D讓?！备鶕笆鲆幎?，我們認為該損害賠償請求權并非因人身權受侵害產(chǎn)生的損害賠償請求權，故而可以進(jìn)行轉讓?zhuān)珣男型ㄖ謾鄠鶆?wù)人的程序，否則將可能對于債務(wù)人不發(fā)生效力。

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四、關(guān)于居民樓房屋倒塌情況下房屋所有權人維權的相關(guān)建議

? ?羅湖區和平新居的居民樓房屋倒塌發(fā)生之后，政府部門(mén)也迅速成立調查組介入調查，同時(shí)維護現場(chǎng)秩序和安全。對于倒塌的居民樓房屋所有權人而言，更為關(guān)切的還有如何維護自身的合法權益，恢復正常的生活秩序，我們提出以下幾點(diǎn)建議，以供參考：

? ?1、申請羅湖區委區政府以及對口管理部門(mén)成立專(zhuān)項事故調查小組，對于本次樓塌事故進(jìn)行調查，并作出事故調查報告。查明事實(shí)，明確原因，界定責任。如果事故不是房屋所有權人的過(guò)錯，而是臨近施工方、開(kāi)發(fā)商或者勘察設計施工等侵權人的過(guò)錯，則倒塌居民樓房屋所有權人可以相關(guān)侵權責任主體要求賠償，如何賠償，是否恢復重建，屬于后續協(xié)商及爭議解決的范疇。

? ?2、申請政府主管部門(mén)應當對臨近區域的房屋進(jìn)行房屋安全鑒定，在鑒定報告作出之前，請求政府給予臨時(shí)安置。如果鑒定為危房，依法則必須拆除或納入改造，以此就后續問(wèn)題請求政府主導權利維護工作。

? ?3、盡快由業(yè)委會(huì )或選出業(yè)主代表出面盤(pán)點(diǎn)損失情況，并統一與街道辦、更新管理部門(mén)、國土部門(mén)等就土地使用權的保留、后續恢復重建及是否納入棚戶(hù)區改造等提出專(zhuān)項申請，進(jìn)行專(zhuān)項協(xié)調溝通，如果政府決定納入改造計劃，則應盡快推動(dòng)小區進(jìn)行棚戶(hù)區改造。