倒塌居民樓房屋能否轉讓再思考

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? ?深圳市羅湖區和平新居居民樓房屋倒塌引發(fā)了社會(huì )各界的關(guān)切，該倒塌居民樓“房屋”房源在二手房交易網(wǎng)站掛出并出現了漲價(jià)現象也引發(fā)廣泛討論。本團隊公眾號《倒塌的居民樓“房屋”能否進(jìn)行轉讓?zhuān)俊钲诹_湖區和平新居房屋倒塌引發(fā)的思考》（下稱(chēng)“前文”）一文刊出后，也引起了眾多微信好友及讀者對其中相關(guān)法律問(wèn)題的熱烈討論。最有代表性的熱議問(wèn)題是：該倒塌“房屋”到底能否買(mǎi)賣(mài)？不能賣(mài)是因為什么原因，能賣(mài)，賣(mài)的是什么？對于網(wǎng)友關(guān)切的問(wèn)題以及相關(guān)疑問(wèn)，也引發(fā)了我們進(jìn)一步的思考，從而形成本文進(jìn)行簡(jiǎn)要分析和回復，以供交流和探討。

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一、關(guān)于“倒塌房屋”能否買(mǎi)賣(mài)

? ?《中華人民共和國物權法》第三十條規定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設立或者消滅物權的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。”故倒塌“房屋”的物權也因倒塌滅失的事實(shí)行為而趨于消滅。即使該倒塌“房屋”買(mǎi)賣(mài)雙方均有轉讓的意思表示，但從物權法角度而言，轉讓倒塌“房屋”的標的物權已滅失，相應標的物即“房屋”也因倒塌而滅失而不復存在。如果該“倒塌”房屋不動(dòng)產(chǎn)物權登記并未就此注銷(xiāo)，是否仍可以就此轉讓呢？

? ?我們認為，基于物權法理論以及法律規定，不動(dòng)產(chǎn)物權與物權登記是先后關(guān)系，先有物權，再有物權登記。倘若物權所依賴(lài)的載體即房屋建筑物都已滅失的情況下，相應物權也因此歸于消滅。即使物權登記尚未進(jìn)行變更，也僅屬于不動(dòng)產(chǎn)登記條例及實(shí)施細則規定的需要進(jìn)行權屬登記注銷(xiāo)的情形。

? ?以普通百姓的視角和認知來(lái)解讀“倒塌房屋能否買(mǎi)賣(mài)”，大家關(guān)心也許并不是房屋本身能否進(jìn)行交易，而是房屋倒塌后因此產(chǎn)生的相關(guān)權益能否交易?；谝陨戏治?，如果以“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”來(lái)簽訂協(xié)議，并以已經(jīng)倒塌的房屋作為交易對象，從合同締結以及成立角度而言，買(mǎi)賣(mài)合同為有名合同，其合同成立的要件一般包含當事人、標的以及合意。而雙方之間的協(xié)議所確定的標的物并不存在，協(xié)議無(wú)法成立。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們傾向性認為和平新居“倒塌”房屋不能進(jìn)行轉讓。

? ?就此，深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心也于今日發(fā)布公告，“房屋所有權滅失的，不能辦理轉移、抵押登記”。

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二、買(mǎi)賣(mài)雙方如果就倒塌房屋簽訂轉讓協(xié)議，轉讓的是因房屋倒塌而形成的相關(guān)權益

? ?房屋倒塌了，原所有權人的權益還剩下什么，會(huì )發(fā)生怎樣的轉化？以和平新居倒塌房屋為例，遵循房地一體的原則，房屋倒塌，原有的物權權益只剩下全體業(yè)主共有的土地使用權，而且該土地使用權是有期限限制的，即原審批期限的剩余年限。而基于共同共有的物權理論及相關(guān)法律規定，共有的土地使用權無(wú)法單獨轉讓。

? ?倒塌房屋還有可能產(chǎn)生轉化的權益，一是受到救助，二是賠償請求權。如果是自然災害，則會(huì )受到救助，國務(wù)院2010年頒布了《自然災害救助條例》，民政部及省級政府均制定了相關(guān)的規范性文件來(lái)保障救助。當然，社會(huì )各界也可能會(huì )給予救助或捐助，但救助并非國家或社會(huì )的法定義務(wù)，且具有較強的人身屬性，因此也無(wú)法當做一種權利來(lái)主張或行使。

? ?說(shuō)說(shuō)如果存在侵權責任主體時(shí)的賠償請求權。實(shí)際上，對于倒塌房屋，如果簽署轉讓協(xié)議實(shí)際上是行“房屋買(mǎi)賣(mài)”之名，期“權益受讓”之實(shí)。在該類(lèi)轉讓協(xié)議中，實(shí)際上雙方達成的是一種基于房屋倒塌后，原房屋所有權人因此享有的損害賠償請求權、拆遷還建可期待利益等權益的轉讓。關(guān)于這類(lèi)協(xié)議是否成立以及效力性，同樣應依據合同成立要件規則以及合同效力性相關(guān)規定進(jìn)行界定，因類(lèi)似問(wèn)題實(shí)際上已在本文或者前文進(jìn)行了分析，囿于篇幅原因不再細化討論。

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三、補充說(shuō)明

? ?和平新居房屋倒塌事故發(fā)生后，羅湖區委區政府迅速成立調查組，對于事故原因展開(kāi)深入調查，并發(fā)布了初步的調查結論，并積極開(kāi)展安全維護及善后處置工作，反應迅速，處置得當。

? ?關(guān)于倒塌“房屋”買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)法律問(wèn)題，從法律工作者的視角，更多的是從法律專(zhuān)業(yè)本身出發(fā)進(jìn)行分析和探討，揭示問(wèn)題，披露風(fēng)險，并提出相關(guān)建議，而無(wú)意給市場(chǎng)主體傳遞任何虛假信息或者不當誘導。真理越辯越明，對于法律的理解雖然不至于導致一千個(gè)讀者有一千個(gè)哈姆雷特的千差萬(wàn)別，但理論和實(shí)務(wù)，不同的視角，存在理解上的差異實(shí)屬正常，無(wú)須過(guò)度引申。于法律工作者而言，理論指導實(shí)務(wù)，實(shí)務(wù)回歸理論，如能形成有效的貫通，并從社會(huì )大局和社會(huì )責任的角度，能提出有價(jià)值有建設性的建議，真正解決實(shí)際問(wèn)題，是我們所追求的基本目標。

? ?再次感謝大家對此事件的關(guān)注，也感謝大家參與我們的討論和分享。

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