簽訂城市更新搬遷安置補償協(xié)議一般注意事項

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? ?在城市更新項目開(kāi)發(fā)建設的各個(gè)環(huán)節中，從城市更新計劃意向征集、更新計劃立項、土地及建筑物信息核查、到專(zhuān)項規劃審批、項目實(shí)施主體確定，再到搬遷補償安置協(xié)議談判及簽訂、被拆遷物業(yè)拆除、項目建設、回遷的整個(gè)流程，搬遷安置補償協(xié)議談判及簽訂是城市更新項目中利益交織最為復雜、最為艱難的階段。正是因為城市更新項目搬遷方與被搬遷方的利益在此過(guò)程中既對立又統一，所以無(wú)論是搬遷方還是被搬遷方對于搬遷安置補償協(xié)議的內容、以及相應協(xié)議的簽訂均極為慎重。因此我們根據相關(guān)城市更新項目服務(wù)經(jīng)驗，梳理出城市更新項目搬遷安置補償協(xié)議的主要內容，并總結協(xié)議簽訂過(guò)程中需要注意的一般事項，供各位讀者參考。

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• 搬遷安置補償協(xié)議的主要內容

? ?城市更新自深圳源起，并已在深圳走過(guò)了十幾個(gè)年頭，城市更新項目的搬遷安置補償協(xié)議也經(jīng)歷了從簡(jiǎn)單、雜亂無(wú)章而逐漸向相對統一、規范化、模板化方向演進(jìn)的過(guò)程。有別于棚戶(hù)區改造項目，城市更新項目的搬遷安置補償協(xié)議并非三方協(xié)議，而是搬遷方與被搬遷方兩方達成一致的雙邊約定。一般而言，搬遷安置補償協(xié)議的主要內容可以分為以下幾大板塊：

1.被搬遷物業(yè)的基本狀況

通常包含被拆遷物業(yè)的具體位置信息、權利人情況、經(jīng)測繪報告確定的產(chǎn)權面積等信息。

2.搬遷安置補償標準

補償方式主要包括貨幣補償、回遷物業(yè)補償以及前述兩種補償方式的結合等三種形式。關(guān)于貨幣補償，一般需關(guān)注相關(guān)補償費用的項目、數額、標準、支付時(shí)點(diǎn)、支付期限等內容。

3.被拆遷物業(yè)的交付及拆除

包含被拆遷物業(yè)清空騰退、不動(dòng)產(chǎn)權屬證明文件原件的交付、不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)注銷(xiāo)、被拆遷物業(yè)移交、對被拆遷物業(yè)在備案情況下進(jìn)行拆除等約定內容。

4.權利義務(wù)及違約責任

包含搬遷人和被搬遷人雙方保證、享有及應履行的各項權利義務(wù)條款內容，以及在違反搬遷安置補償協(xié)議相關(guān)義務(wù)情況下違約責任承擔等條款。

5.回遷物業(yè)的分配、交付

主要涉及回遷物業(yè)分配選房、回遷物業(yè)補償存在面積差異處理、回遷物業(yè)交付、辦證及質(zhì)量保修等內容。

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• 簽訂搬遷安置補償協(xié)議一般注意事項

1. 簽訂協(xié)議的主體是否是合法權利人

? ?簽訂搬遷安置補償協(xié)議首先需要注意的問(wèn)題是合法權利人的鎖定或者被拆遷物業(yè)的權屬核查問(wèn)題。在簽署搬遷安置補償協(xié)議時(shí)，應嚴格審查被搬遷人的簽約主體資格，保證搬遷安置補償協(xié)議的合法、有效性。

? ?一般情況下，審查權利人主體資格應當先審查是否是被拆遷物業(yè)權屬證書(shū)或權屬文件中記載的真實(shí)權利人；如沒(méi)有任何相關(guān)權屬證書(shū)的情況下則應審查是否存在房屋轉讓、贈予等發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)權利轉移的文件；如沒(méi)有相應權屬證明文件則審查是否具有輔助證明文件，是否經(jīng)有關(guān)權利人或者證明人認可，如具備村股份合作公司出具的證明文件，也可認定屬于真實(shí)權利人。

? ?在特別情況下，如存在權利人為共有人時(shí)，應要求所有共有人在搬遷安置補償協(xié)議上簽字捺印，或者擬簽約的業(yè)主取得其他所有權利共有人經(jīng)公證的委托授權文件。如被搬遷權利人已經(jīng)死亡，并已發(fā)生繼承的情況下，則應根據《繼承法》的相關(guān)規定審查相應繼承人是否為合法的繼承人。如被搬遷人身在國外等，則須審查是否出具合法有效的國內公證委托授權文件；或者經(jīng)境外公證機關(guān)公證并由我國駐該國使領(lǐng)館認證的授權文件。

? ?在權利主體的核查問(wèn)題上，我們一般須把握如下權利主體確認的層次和順序：有證從證，無(wú)證從“兩證一書(shū)”，進(jìn)而是歷史遺留建筑的申報回執，街道、社區、村股份公司或集體經(jīng)濟組織的證明，相關(guān)司法仲裁的裁判文書(shū)，相關(guān)轉讓協(xié)議等。在此基礎上，我們還必須查明實(shí)際占有使用人的身份和占有權的來(lái)源。

? ?還需要提示的是，我們要在權利主體的核查和確認上與更新主管部門(mén)的認定標準保持統一，并加強溝通確認工作。如果通過(guò)以上方式都無(wú)法完成權利主體的核查，必須就現狀確認權利人，并引入爭議解決機制，讓協(xié)議簽訂人對可能發(fā)生的權利爭議及相應后果承擔責任，并出具承諾書(shū)。

? ?2.合同主要條款內容、權利義務(wù)約定是否明確

? ?無(wú)論是搬遷人還是被搬遷人在簽訂搬遷安置補償協(xié)議時(shí)，均須核查擬簽訂的搬遷安置補償協(xié)議最終版本的主要條款內容，保證權利義務(wù)約定全面、清楚明確，確保不存在重大遺漏或者前后約定存在沖突之處。一份完善的搬遷安置補償協(xié)議通常對于補償方式、補償標準確定、補償費用的支付、被拆遷物業(yè)的回遷、交付等內容均進(jìn)行了較為明確清晰的約定；特別在被拆遷物業(yè)發(fā)生權屬爭議、被搬遷人逾期交付被拆遷物業(yè)、無(wú)法提供不動(dòng)產(chǎn)權屬證明文件、逾期選房、搬遷人違約等方面根據項目實(shí)際情況和需要，約定了具體可落地執行的違約責任。

? ?更為重要的是，補償標準一旦公布，就必須統一實(shí)施，在簽訂搬遷安置補償協(xié)議時(shí)一以貫之，盡量避免出現標準前后不一的情形，因為搬遷補償安置協(xié)議需要到主管部門(mén)進(jìn)行備案，亦會(huì )被搬遷對象作為書(shū)面證據使用。因此，如無(wú)法保證標準一致，有可能將會(huì )讓項目陷入停滯不前的尷尬境地，并引發(fā)爭議和糾紛，對于項目產(chǎn)生難以估量的不利影響。

? ?3.合同履行的程序是否明確約定

? ?此處我們所稱(chēng)關(guān)于合同履行的程序是指搬遷安置補償協(xié)議中約定的搬遷人、被搬遷人交付騰退被拆遷物業(yè)、協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)注銷(xiāo)、支付補償款項等合同主要義務(wù)的履行順序。前述履行程序的不同約定將影響著(zhù)被搬遷人主要義務(wù)履行完成的認定、關(guān)系著(zhù)被搬遷人補償款項開(kāi)始支付的時(shí)點(diǎn)，因此，須引起格外重視，否則極容易在履行過(guò)程中產(chǎn)生糾紛。

? ?在搬遷人與被搬遷人簽訂的搬遷安置補償協(xié)議生效后，搬遷人應督促被搬遷人按照合同約定盡早履行提交不動(dòng)產(chǎn)權屬證明文件原件、履行協(xié)助注銷(xiāo)不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)的義務(wù)、履行騰退交付被拆遷物業(yè)的義務(wù)；而搬遷人則應依據協(xié)議約定的條件開(kāi)始支付各項補償費用，并履行其他協(xié)議約定應由搬遷人承擔的義務(wù)。

? ?4.注意核查搬遷安置補償協(xié)議的附件

? ?簽訂搬遷安置補償協(xié)議應注意要求簽約人提供相應身份證明文件、被搬遷物業(yè)的權利主體的授權委托文件/公證文件、被拆遷物業(yè)權屬證明文件等作為附件。

? ?5.搬遷安置補充協(xié)議、承諾書(shū)等文件的簽訂

? ?根據城市更新項目的實(shí)際需要，為促進(jìn)被搬遷人簽約和談判，我們建議在制定一份統一模板的搬遷安置補償主協(xié)議以外，如在主協(xié)議外還存在其他的特殊安排或約定，可通過(guò)補充協(xié)議進(jìn)行補充或修改。另外在出現權利人為共有人、多個(gè)繼承人情況下部分權利人放棄繼承等情形時(shí)，根據城市更新項目的實(shí)際需要，通常需要其他權利人出具相關(guān)不可撤銷(xiāo)的權利人聲明函件，從而盡力避免產(chǎn)生權屬爭議的風(fēng)險。

? ?6.公證或見(jiàn)證

? ?在必要情況下，根據搬遷人項目實(shí)施主體的需要，為確保搬遷安置補償協(xié)議簽訂的合法有效，可邀請公證機關(guān)或者律師事務(wù)所對于搬遷安置補償協(xié)議的簽訂過(guò)程進(jìn)行公證或者進(jìn)行見(jiàn)證。