深圳市歷史遺留產(chǎn)業(yè)及公配類(lèi)違法建筑“轉正”辦理的初查報告

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一、申請進(jìn)行歷史遺留產(chǎn)業(yè)及公配類(lèi)違法建筑“轉正”的流程”

? ?根據深圳市政府出臺的《深圳市人民政府關(guān)于農村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類(lèi)和公共配套類(lèi)違法建筑的處理辦法》（下稱(chēng)“《處理辦法》”或“新三規”）規定，符合條件的產(chǎn)業(yè)類(lèi)歷史違建和公配類(lèi)歷史違建處理確認程序主要分為以下幾個(gè)階段：

? ?第一階段是申請提交材料以及街道辦初審以及公示階段、第二階段是街道辦向轄區規劃國土審查部門(mén)征詢(xún)意見(jiàn)以及審查部門(mén)出具意見(jiàn)書(shū)階段、第三階段是轄區規劃國土審查部門(mén)進(jìn)行規劃現狀核查以及確認、第四階段為驗收備案以及繳納地價(jià)、罰款、最后階段是核發(fā)處理證明文件以及辦理產(chǎn)權登記；

? ?《處理辦法》同時(shí)針對城市更新項目歷史違建規定了簡(jiǎn)易處理程序，簡(jiǎn)易程序主要涉及向區城市更新部門(mén)征詢(xún)意見(jiàn)、城市更新部門(mén)受理更新計劃核發(fā)簡(jiǎn)易處理意見(jiàn)、區查違辦核發(fā)簡(jiǎn)易處理通知書(shū)、最后由區規劃土地監察機構和規劃土地審查部門(mén)測算地價(jià)和罰款。

? ?具體流程如下圖：

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二、申報歷史遺留產(chǎn)業(yè)及公配類(lèi)違法建筑“轉正”所需材料

? ?根據《深圳市龍華區農村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類(lèi)和公共配套類(lèi)違法建筑處理實(shí)施細則》（“下稱(chēng)《龍華區違建處理實(shí)施細則》（征求意見(jiàn)稿）”）、《深圳市光明區農村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類(lèi)和公共配套類(lèi)違法建筑處理實(shí)施細則》（“下稱(chēng)“《光明區違建處理實(shí)施細則》（征求意見(jiàn)稿）””）內容，以及筆者向龍崗區、寶安區等區部分街道辦工作人員詢(xún)證反饋，申請產(chǎn)業(yè)類(lèi)和公配類(lèi)歷史違建處理所需的材料中，有一部分如申請書(shū)、身份證明材料、歷史遺留違建普查申報受理回執、歷史違建建設時(shí)間證明資料、房屋來(lái)源有關(guān)資料屬于申請處理違建確認所必須提交的材料，如該等材料確實(shí)將無(wú)法受理申報。具體申報材料情況總結如下：

（一）申請歷史違建處理必須提交以下資料：

1.深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑普查申報受理回執復印件；

2.《歷史違建處理申請書(shū)》；

3.身份證明資料；

4.《歷史違建建設時(shí)間證明書(shū)》；

5.土地、房屋來(lái)源證明資料；

6.其他應當提交的資料。

? ?提示：關(guān)于身份證明材料，自然人,提供居民身份證、護照、港澳居民身份證或回鄉證、臺胞證、代理人身份證明文件、授權委托書(shū)原件等基本身份證明文件；

? ?法人或者其他組織，提供公司營(yíng)業(yè)執照、組織機構代碼證、工商變更信息、法人身份證明、法定代表人身份證明、授權委托書(shū)等證明文件；

? ?多人共同申報的，除提交申報各方身份證明資料外，還需提交《多人共同申報的承諾書(shū)》；

（二）其他當事人或管理人有如下資料的，一并提交

? ?1.產(chǎn)權權屬證書(shū)類(lèi)

（1）房屋所有權證；

（2）國有或者集體土地使用證；

（3）人民法院、仲裁機構有權屬認定內容的生效法律文書(shū)；

2.規劃建設類(lèi)文件

（1）建筑物竣工驗收報告；

（2）消防驗收或者備案證書(shū)；

（3）建筑物安全鑒定報告；

（4）區政府批準復工或者同意建設的批文；

3.其他類(lèi)文件

（1）“兩規”申報回執；

（2）《申報人與原農村集體經(jīng)濟組織或其繼受單位共同出具承諾書(shū)》；

（3）其他批準文件。

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三、深圳各區目前歷史遺留產(chǎn)業(yè)及公配類(lèi)違建處理政策實(shí)操概況

? ?自2018年9月深圳市政府層面發(fā)布《處理辦法》之后，反響很大，各區都在摸著(zhù)石頭過(guò)河，先圈定重點(diǎn)優(yōu)先處理的歷史遺留違法建筑進(jìn)行推進(jìn)，以期產(chǎn)生“蝴蝶效應”，特別是“違建大戶(hù)”寶安和龍崗兩區，都在爭先完成深圳市首批甚至是首單歷史遺留違法建筑處理確認。龍華區一馬當先在11月份第一個(gè)發(fā)布關(guān)于《處理辦法》的實(shí)施細則征求意見(jiàn)稿，為《處理辦法》的落地操作搭設好了滑翔梯。除此之外，龍華區還在9月發(fā)布了《龍華區城市更新區域內歷史遺留違法建筑簡(jiǎn)易處理工作細則》，對于龍華區已遞交城市更新計劃申報的項目，且權屬清晰的合法土地面積比例不低于50%且不超過(guò)60%的更新項目，拆除重建區域內在1999年3月5日前所建并已申報歷史遺留違法私房或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑處理的違法建筑，規定可申請簡(jiǎn)易處理。

? ?《光明區違建處理實(shí)施細則》（征求意見(jiàn)稿）也在2019年1月發(fā)布，根據龍崗區則是先行發(fā)布的《龍崗區農村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類(lèi)和公共配套類(lèi)違法建筑的處理工作實(shí)施方案》，方案要求由區查違辦組織牽頭制定的龍崗區的《處理辦法》實(shí)施細則應在2018年11月30日完成，據了解，龍崗區的實(shí)施細則已經(jīng)初步完成，目前正在審議過(guò)程中。

? 根據各區已經(jīng)披露的關(guān)于歷史違建處理確認的信息，以及筆者在總結詢(xún)證了解的情況以及龍華光明兩區的歷史違建處理實(shí)施細則基礎上，認為各區在沒(méi)有正式的關(guān)于《處理辦法》的實(shí)施細則出臺之前，通過(guò)首批歷史違建處理確認路徑的摸索和經(jīng)驗總結，基本已形成或者將會(huì )形成一些實(shí)操層面上的同類(lèi)處理機制：

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（一）專(zhuān)門(mén)成立“查違領(lǐng)導小組”統籌負責歷史違建的處理

? ?根據《龍華區違建處理實(shí)施細則》（征求意見(jiàn)稿）規定：“區查處違法建筑和處理農村城市化歷史遺留問(wèn)題領(lǐng)導小組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“查違領(lǐng)導小組”）負責統一組織和協(xié)調全區范圍內歷史違建的處理，歷史違建安全納管，保障處理工作的組織領(lǐng)導、機構人員和工作經(jīng)費?！?/span>

? ?自2018年10月至2019年1月份至今，羅湖區、福田區、龍華區、寶安區、南山區、光明區等各區查處違法建筑和處理農村城市化歷史遺留問(wèn)題領(lǐng)導小組（下稱(chēng)“查違領(lǐng)導小組”）紛紛成立，作為處理歷史違建的協(xié)調處理以及最終審議處理確認機構。申報的歷史遺留違法建筑在經(jīng)過(guò)房屋安全鑒定、消防驗收或備案后，一般由各違建處理職能部門(mén)領(lǐng)導組成的查違領(lǐng)導小組會(huì )議最終審理是否予以處理確認，通過(guò)審議且繳納地價(jià)罰款的核發(fā)處理證明文件（部分區可能有公示前置程序）。

? ?在街道辦層面，如寶安區部分街道也會(huì )相應成立歷史遺留違法建筑處置工作領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組負責統籌組織開(kāi)展原農村集體經(jīng)濟組織公共配套類(lèi)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性歷史遺留違法建筑處置工作。

（二）注重與“兩規”歷史違建處理的銜接

? ?已經(jīng)出臺的《龍華區違建處理實(shí)施細則》（征求意見(jiàn)稿）《光明區違建處理實(shí)施細則》（征求意見(jiàn)稿）中，對于已經(jīng)按照“兩規”申報處理的歷史違建，原則上仍參照“兩規”程序進(jìn)行處理，但是如已取得繳費通知書(shū)且歷史違建現狀未發(fā)生變化的，歷史違建當事人自本實(shí)施細則施行后1年內未補繳地價(jià)的，地價(jià)按照公告基準地價(jià)重新測算；或者已取得繳費通知書(shū)但歷史違建現狀已經(jīng)發(fā)生變化且該區實(shí)施細則相應規定的，歷史違建當事人應當按照實(shí)施細則進(jìn)行處理，《光明區違建處理實(shí)施細則》（征求意見(jiàn)稿）還要求符合《深圳市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )關(guān)于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》第二條之規定。

（三）歷史違建處理確認與拆除、沒(méi)收相伴而行

? ?在深圳市政府2018年9月4日發(fā)布《處理辦法》之后，深圳市規劃和國土資源委員會(huì )在9月10日迅速跟進(jìn)《關(guān)于做好沒(méi)收違法建筑執行和處置工作的指導意見(jiàn)》（下稱(chēng)“《沒(méi)收處置意見(jiàn)》”），可視為《處理辦法》的配套措施?！稕](méi)收處置意見(jiàn)》明確：“本指導意見(jiàn)所稱(chēng)沒(méi)收違法建筑是指違反土地管理或者城鄉規劃法律法規進(jìn)行違法建設，由規劃土地監察機構依法查處并沒(méi)收的建筑物、構筑物及附屬設施。沒(méi)收行政處罰的執行是指當事人自覺(jué)履行行政處罰決定，移交涉案建筑物，或者當事人不履行生效的行政處罰決定，行政機關(guān)申請法院強制執行，強制當事人移交涉案建筑物?！薄稕](méi)收處置意見(jiàn)》還初步規定了沒(méi)收的程序和相關(guān)登記造冊檔案制度。

? ?《龍華區違建處理實(shí)施細則》（征求意見(jiàn)稿）也規定了《規劃土地審查意見(jiàn)書(shū)》不予規劃現狀確認的歷史違建，或者占用基本生態(tài)線(xiàn)、區查違辦委托街道查違辦根據各部門(mén)意見(jiàn)不予留用的歷史違建，區查違辦制作相關(guān)拆除、沒(méi)收文書(shū)，將相關(guān)卷宗移交規劃土地監察部門(mén)予以依法立案查處，并規定了拆除、沒(méi)收程序?！豆饷鲄^違建處理實(shí)施細則》（征求意見(jiàn)稿）同樣用專(zhuān)章規定了拆除與沒(méi)收的程序。

? ?因此，根據深圳市以及各區關(guān)于處理歷史違建的政策趨勢，筆者認為在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)和公配類(lèi)歷史違建處理確認過(guò)程中，可能會(huì )伴隨著(zhù)規劃土地監察部門(mén)對于不按期申報處理確認的歷史違建，以及涉及占用基本生態(tài)控制線(xiàn)、或者房屋質(zhì)量安全隱患較大的違建，可能會(huì )加大拆除和沒(méi)收的力度，這也是《處理辦法》“依法拆除一批、沒(méi)收一批、處理確認一批 ,以拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間,促進(jìn)公共服務(wù)均等化?！闭吣繕?。

（四）歷史處理違建與收購及統籌并舉

? ?從《處理辦法》到《龍華區違建處理實(shí)施細則》（征求意見(jiàn)稿）《光明區違建處理實(shí)施細則》（征求意見(jiàn)稿）可以看出，在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)類(lèi)、公配類(lèi)歷史違建處理確認過(guò)程中，當事人可向政府申請收購或者統籌使用其歷史違建，由區經(jīng)濟服務(wù)局部門(mén)按照市價(jià)進(jìn)行評估，并簽訂《收購協(xié)議》。筆者認為這不失為處理歷史違建的一條新思路，既可以消化歷史違建存量，也可以拓展產(chǎn)業(yè)配套用房、創(chuàng )新性產(chǎn)業(yè)用房等政策性用房的空間，但最終能否起到相應期待效果還需要市場(chǎng)進(jìn)行檢驗。

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四、深圳各區目前歷史遺留產(chǎn)業(yè)及公配類(lèi)違法建筑處理概況

? ?根據我們詢(xún)證以及在公開(kāi)渠道進(jìn)行的不完全信息搜集統計，目前深圳各區處理產(chǎn)業(yè)類(lèi)以及公配類(lèi)歷史違建主要集中在龍華、寶安及龍崗區三區，“新三規”發(fā)布以來(lái)，首張《處理證明書(shū)》、首張經(jīng)過(guò)歷史遺留違法建筑處理確認的房屋產(chǎn)權證書(shū)、首批產(chǎn)業(yè)類(lèi)、公配類(lèi)處理確認及辦理產(chǎn)權登記均來(lái)自于這三個(gè)區。目前，根據所了解到的信息，針對這三個(gè)區進(jìn)行歷史違建處理的項目信息，不完全統計如下：

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• 結語(yǔ)

? ?《處理辦法》即“新三規”出臺之后，無(wú)論是在全國還是深圳市都引起了很大的反響。各區級政府、歷史違建當事人、關(guān)聯(lián)人等對于《處理辦法》真正落地實(shí)施均非常期待，因此，在強區放權的背景下，各區特別是歷史違建占比較大以及查違任務(wù)較重的寶安、龍崗及龍華等區，迅速劃定重點(diǎn)推進(jìn)項目，快速推進(jìn)產(chǎn)業(yè)類(lèi)、公配類(lèi)歷史違建處理確認程序，成為當務(wù)之急。在這種背景下，首批歷史違建處理證明文件甚至是房屋產(chǎn)權證書(shū)能夠在較短的時(shí)間內取得，也必定會(huì )給歷史違建當事人、管理人申報歷史違建處理確認給予肯定和鼓勵，并形成較好的市場(chǎng)引導。形勢大好，興奮之余，筆者認為《處理辦法》的后續實(shí)施仍然有一些值得思考并需要優(yōu)化的地方，比如產(chǎn)業(yè)類(lèi)歷史違建處理確認并辦理商品房性質(zhì)（即紅本）產(chǎn)權證書(shū)的經(jīng)濟成本較高；歷史違建當事人取得原農村集體經(jīng)濟組織或繼受單位共同出具征轉地《承諾書(shū)》在當前集體資產(chǎn)監管越趨于強化的背景下可能存在一定困難；申請人對“轉正”可能付出的綜合成本的有效測算，以及對于主管部門(mén)處理流程、周期及可能把握的審批尺度導向，如此種種，筆者認為這些實(shí)際問(wèn)題值得引起相關(guān)主管部門(mén)的關(guān)注。

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