住宅小區地下車(chē)庫權屬爭議探討

一、問(wèn)題的提出

? ?自2013年南京市鼓樓區法院落判全國首例小區車(chē)庫之爭，上海、廣州、深圳、海南、福建等地紛紛出現了本地區的“首例小區車(chē)庫糾紛”。但非常遺憾的是，梳理各地涉及住宅小區地下車(chē)庫的判決發(fā)現：各地即使在2007年《物權法》出臺之后，也存在司法裁判走向不一，判決結果完全相反的現象。我們舉出以下典型案例，引出本文將要探討的問(wèn)題：

（一）南京鼓樓區法院全國首例小區車(chē)庫糾紛

? ?在南京鼓樓區法院審理的“星漢城市花園業(yè)主委員會(huì )與被告江蘇星漢置業(yè)有限公司車(chē)庫糾紛案”中，被告星漢置業(yè)公司按相關(guān)規定，經(jīng)規劃核準建設36個(gè)車(chē)庫（實(shí)際建設59個(gè)，超規劃建設23個(gè)），為獨立于商品房建筑面積的部分，但未取得獨立的銷(xiāo)售許可證。建成后小區土地使用權面積為7697.60平方米，共用分攤面積亦同。后被告將車(chē)庫向小區業(yè)主出售，使用年限同商品房?，F已出售35個(gè)車(chē)庫，剩余由物業(yè)公司出租給業(yè)主。業(yè)委會(huì )代表全體業(yè)主要求被告歸還車(chē)庫遭到拒絕，遂訴至法院。原告認為地下車(chē)庫作為小區公共配套設施應屬全體所有，要求被告移交剩余車(chē)庫，就不能的移交的車(chē)庫支付相應對價(jià)。法院經(jīng)審理后認為小區業(yè)主實(shí)際對其中29個(gè)車(chē)庫享有占有、使用、收益、處分權。鑒于被告已交付了24個(gè)車(chē)庫，剩余5個(gè)車(chē)庫已實(shí)際出售給其他業(yè)主，故判決被告支付5個(gè)車(chē)庫對應的出售價(jià)款50,0000元作為賠償。

（二）上海第一中院“今天花園”小區地下車(chē)庫糾紛

? ?在上海市第一中級人民法院終審的“上海閔行市政公司訴上海某物業(yè)公司、今天花園小區業(yè)主委員會(huì )車(chē)庫糾紛案”中，上海市閔行區“今天花園”由案外人上海貴都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建造，2002年開(kāi)始銷(xiāo)售，2007年開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售完后，將小區設施設備全部移交給了業(yè)委會(huì )，包括地下車(chē)庫鑰匙、圖紙以及從2002年開(kāi)始收取的地下車(chē)庫停車(chē)費歷年結余等。2008年貴都房產(chǎn)公司補辦了地下車(chē)庫產(chǎn)權證并于2009年1月將之轉讓給閔行市政公司，辦理了產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。后閔行市政以此為據訴至法院請求業(yè)委會(huì )移交車(chē)庫并交付使用地下車(chē)庫的相關(guān)費用。一審法院認為原告提供的移交文件“并不能認定貴都房產(chǎn)公司有將地下車(chē)庫贈與小區業(yè)委會(huì )的意思表示，更沒(méi)有相應的書(shū)面合同”，判決支持閔行市政的請求，駁回了業(yè)委會(huì )的訴求，二審維持原判。

上述兩個(gè)案件審理及判決爭議的焦點(diǎn)主要在于地下車(chē)庫權屬界定問(wèn)題，在《物權法》框架下，究竟是屬于開(kāi)發(fā)商所有還是全體業(yè)主所有，亦或依據車(chē)位配套的相關(guān)規定部分屬于業(yè)主所有，還是遵照 “誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益”原則確定歸屬？地下停車(chē)庫是否可以單獨進(jìn)行權屬登記或者頒發(fā)單獨的產(chǎn)權證？依據又是什么？這對地下停車(chē)庫的歸屬權又將產(chǎn)生怎樣的影響？

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二、我國住宅小區地下車(chē)庫權屬主要學(xué)說(shuō)評析

（一）地下停車(chē)庫的概念和分類(lèi)

? ?住宅小區地下車(chē)庫是指建在建筑物地基層的地下或半地下停車(chē)場(chǎng)所，或獨立的頂面低于地表或高于地表面的地下或半地下停車(chē)場(chǎng)所?，F實(shí)生活中，地下車(chē)庫主要有幾種類(lèi)型：（1）利用人防工程結建的地下車(chē)庫，兼具停車(chē)和人防雙重功用。人防工程的建設主要依據《人民防空法》第22條：“城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規定修建戰時(shí)可用于防空的地下室?！保?）依據相關(guān)規定為小區公共配套設施的建設地下車(chē)庫，建設部頒布的《城市居住區規劃設計規范》第 6.0.5 條規定：“居住區內公共活動(dòng)中心、集貿市場(chǎng)和人流較多的公共建設（如商場(chǎng)、醫院等），必須配建公共停車(chē)場(chǎng)（庫）”；第 8.0.6 條規定：“居民汽車(chē)停車(chē)率不應小于 10%；居民區內地面停車(chē)率不宜超過(guò) 10％；居民停車(chē)場(chǎng)、庫的布置應留有必要的發(fā)展余地?！?。而且上述規定為強制性規范，換言之建地下設車(chē)庫是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)，與小區內的道路、綠地等均為小區公共配套設施的一部分。（3）開(kāi)發(fā)商超過(guò)規劃設計標準自行建造的地下車(chē)庫，該類(lèi)車(chē)庫包括經(jīng)過(guò)建設工程規劃許可和未經(jīng)建設工程規劃許可建造的車(chē)庫兩種類(lèi)型。配建一定比例的地下車(chē)庫是開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)，但出于盈利目的，通常情況下開(kāi)發(fā)商在經(jīng)過(guò)合法審批后，取得相應的建設規劃許可證后還會(huì )建造一定數量的地下車(chē)庫用于滿(mǎn)足小區停車(chē)需要，并賺取利潤。

在確定地下停車(chē)庫歸屬問(wèn)題上，現行物權法等相關(guān)法律法規規定過(guò)于寬泛，具有不確定性。這些都在一定程度上助推了學(xué)界關(guān)于地下車(chē)庫權屬的爭論。我們在梳理眾多學(xué)者觀(guān)點(diǎn)基礎上，發(fā)現目前有關(guān)地下停車(chē)庫產(chǎn)權歸屬問(wèn)題主要有4種學(xué)說(shuō)，分別是行政判斷說(shuō)、約定歸屬說(shuō)、投資利益歸屬說(shuō)、空間關(guān)系說(shuō)。

（二）關(guān)于地下車(chē)庫的主要學(xué)說(shuō)及評析

? ?第一，行政判斷說(shuō)。即根據行政機關(guān)依據政府職能作出的具體行政行為作為判斷地下停車(chē)庫權屬的依據。如經(jīng)有關(guān)部門(mén)許可辦理地下車(chē)庫權屬登記或取得以地下車(chē)庫為標的的物業(yè)建設許可及銷(xiāo)售許可等。

? ?第二，約定歸屬說(shuō)。依文義理解，就是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主通過(guò)協(xié)議約定的方式來(lái)明確地下車(chē)庫權屬問(wèn)題。主要的法律依據是《物權法》第74條第2款之規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定?！?/span>

? ?第三，投資利益歸屬說(shuō)。該學(xué)說(shuō)以地下車(chē)庫的建造成本或者地下車(chē)庫權屬變動(dòng)時(shí)支付的價(jià)款為投資成本，投資人即為所有權人，簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)就是“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益”。投資成本分為建設投資成本和實(shí)物成本，資金投放系貨幣性質(zhì)的“建設投資成本”，而“容積率”和“面積公攤”則屬于實(shí)物成本。以建造成本投資為例，主要看地下車(chē)庫是否屬于公攤于小區建筑面積當中，是否計入小區的容積率之中。也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商建造地下車(chē)庫的成本是否已經(jīng)分攤到房屋價(jià)值之中，從而鎖定所有權人。

? ?第四，空間關(guān)系說(shuō)。所謂空間關(guān)系說(shuō)就是看地下車(chē)庫是否構成專(zhuān)有部分或者專(zhuān)有部分從物或者重要成分。進(jìn)而言之就是根據地下車(chē)庫與相應地上建筑物的空間關(guān)系判斷車(chē)庫的最終權屬。而地下車(chē)庫需要構成專(zhuān)有部分，則以以存在相應的土地使用權為基礎。

? ?筆者以為，上述四種學(xué)說(shuō)均在不同程度上存在一定的弊端。首先，行政判斷說(shuō)依據具體行政行為等作為界定地下車(chē)庫權屬的依據，頗有“首尾不相顧”之嫌，存在著(zhù)明顯的漏洞。在“司法最終裁決”原則下，所謂的行政判斷并非是這類(lèi)物權糾紛解決的最終依據。當據以作出地下車(chē)庫權屬界定的行政判斷被司法判決或裁定推翻之際，也是其理論崩坍之時(shí)。其次，約定歸屬說(shuō)的不足并不在于理論上缺陷，而在于面對現實(shí)的無(wú)力。有《物權法》第74條作支撐，約定歸屬說(shuō)似乎有成為蓋棺定論之說(shuō)的趨勢。然細究之，該條規定似乎僅限于“停車(chē)位、停車(chē)庫已經(jīng)被登記為一項獨立的不動(dòng)產(chǎn)之時(shí)，其上存在著(zhù)一項獨立于建筑物區分所有權的停車(chē)位、停車(chē)庫的所有權，可以單獨買(mǎi)賣(mài)”的情形。而面對未登記的其他情形則蒼白無(wú)力。并且根據《物權法》第30條：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設立或者消滅物權的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！钡叵峦＼?chē)庫應自開(kāi)發(fā)商取得相應建筑許可證，并最終建成驗收，其所有權就歸屬于開(kāi)發(fā)商。既然如此，與其說(shuō)是“約定歸屬”，毋寧說(shuō)是依據與開(kāi)發(fā)商之間關(guān)于地下車(chē)庫的出售、出租合同等，在支付相應的對價(jià)后取得相應的所有權、處分權、使用權。況且，本身有合法清晰明確的所有權才是約定歸屬的基礎，如果所有權本就不歸屬于開(kāi)發(fā)商，還能通過(guò)約定歸屬于開(kāi)發(fā)商嗎？

? ?再次，關(guān)于“投資利益歸屬說(shuō)”，實(shí)質(zhì)而言便是成本收益說(shuō)，誰(shuí)投資建設地下車(chē)庫，付出了相應的成本，便對應享有其收益（地下車(chē)庫的產(chǎn)權）。但因地下車(chē)庫建設屬于對于建筑范圍內空間的利用，因此必然涉及容積率以及面積公攤問(wèn)題。但該種學(xué)說(shuō)從實(shí)操角度來(lái)講，則較為存在應用障礙。首先，市場(chǎng)決定商品價(jià)格，房?jì)r(jià)也不例外。質(zhì)言之，房?jì)r(jià)是由市場(chǎng)上的供求關(guān)系決定，而與建造成本或者開(kāi)發(fā)商所稱(chēng)的利潤率并無(wú)太大的直接因果關(guān)系。退而論之，即使我們“認為”房?jì)r(jià)的高低是與建造成本存在一定意義上的因果聯(lián)系，那么開(kāi)發(fā)商會(huì )在交易中依據“誠實(shí)信用原則”告知真實(shí)的建造成本和利潤率嗎？當然不會(huì )，也許只有在訴訟的法庭上依靠法庭依申請或職權調取的相關(guān)證據才能讓真相浮現。

? ?最后，“空間關(guān)系說(shuō)”從地下車(chē)庫與所在土地的空間位置，所處建筑（群）的形態(tài)，與其他建筑物或建筑設施的空間關(guān)系，以及物理建造等角度來(lái)判斷其歸屬。這種學(xué)說(shuō)的合理在于因循了停車(chē)庫屬于對于空間的利用之目的思路。因此明晰了空間的權屬也就界定了地下車(chē)庫的產(chǎn)權。既然是空間歸屬，則只需按照建筑物區分所有的一般規則處理。因為地下停車(chē)庫與上層建筑物天然的空間依附關(guān)系，因此這種學(xué)說(shuō)視角下通常會(huì )認為實(shí)際情況中地下停車(chē)庫歸屬為業(yè)主所有。其不足之處則在于忽視了除依據建設部頒布的《城市居住區規劃設計規范》強制性規范要求配建一定比例的地下車(chē)庫外，開(kāi)發(fā)商自行建造地下車(chē)庫也需要巨大的成本，因此倘若完全按照空間關(guān)系說(shuō)來(lái)判斷，不加區分，所有的地下停車(chē)庫均歸屬于全體業(yè)主，則會(huì )造成新的不公平。

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三、我國住宅小區地下車(chē)庫權屬法律規范現狀及存在的問(wèn)題

? ?在《物權法》頒布之前，關(guān)于地下車(chē)庫、車(chē)位的全國性立法缺失，因此關(guān)于地下車(chē)庫的法律規范主要為地方性法律法規規章等。

（一）《物權法》出臺前一些地方關(guān)于車(chē)庫權屬的相關(guān)規定及存在的問(wèn)題

? ?如上海市2006年頒行的《上海市城市地下空間建設用地審批和房地產(chǎn)登記試行規定》第7條（土地使用權范圍內）中規定：“建設單位應當在經(jīng)批準的建設用地范圍內依法實(shí)施建設；竣工后，該地下建（構）筑物的外圍實(shí)際所及的地下空間范圍為其地下土地使用權范圍?！币虼?，地下土地使用權的正當性已經(jīng)被實(shí)踐所確認，地下車(chē)庫有對應的土地使用權存在，可以成為專(zhuān)有權的標的，實(shí)踐中也可以取得房地產(chǎn)權屬證書(shū)。在權屬正當的前提下開(kāi)發(fā)商擁有對地下車(chē)庫處分權利。而早先上海市房屋土地資源管理局制定的《關(guān)于商品房項目附屬地下車(chē)庫（位）租售問(wèn)題的暫行規定》（滬房地資市【2003】6號），這個(gè)規定允許開(kāi)發(fā)商將地下車(chē)庫進(jìn)行租售。因此地下車(chē)庫符合理論上成為專(zhuān)有權標的的獨立性標準，車(chē)庫的建筑面積也有對應的地下土地土地使用權，符合房地產(chǎn)權屬證書(shū)的強制性標。

? ?北京市國土資源和房屋管理局于2003年頒行的《北京市關(guān)于室內機動(dòng)車(chē)停車(chē)位銷(xiāo)售、測繪、產(chǎn)權登記有關(guān)問(wèn)題的通知》第五條：“五、銷(xiāo)售的室內機動(dòng)車(chē)停車(chē)位可單獨核發(fā)房屋所有權證，也可以與購買(mǎi)的商品房合并核發(fā)房屋所有權證?！毕噍^而言，北京地區關(guān)于地下車(chē)庫控制較為寬松，可以頒發(fā)單獨產(chǎn)權證書(shū)，也能夠自由的進(jìn)行交易。

? ?武漢市房產(chǎn)管理局于 2003 年出臺的《關(guān)于進(jìn)一步明確房產(chǎn)交易與權屬登記發(fā)證工作中有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》規定了辦理車(chē)位登記的必備條件：“第一、在已審批的規劃設計中有明確用途（泊車(chē)、商用等）的認定；第二、車(chē)庫、車(chē)位權利歸屬的界限標識必須是固定的，并且建設施工過(guò)程中其施工設計圖必須與建造完成的車(chē)庫、車(chē)位的實(shí)際現狀保持一致性；第三、為車(chē)位辦理房屋所有權登記其建筑面積必須符合房屋建筑面積的基本條件?！钡珱](méi)有明確車(chē)位所有權的屬性。

? ?綜上可知，一些經(jīng)濟發(fā)達地區基于經(jīng)濟發(fā)展、定分止爭的需要，大膽嘗試，相繼出臺過(guò)一些關(guān)于地下車(chē)庫的規定。但同時(shí)也存在各地甚至同一地區規范不統一甚至截然相反的現象，也在一定程度上造成了地下車(chē)庫權屬規范混亂的局面。

（二）《物權法》出臺后關(guān)于地下車(chē)庫權屬的相關(guān)規定及存在問(wèn)題

? ?物權法的頒布是地下車(chē)庫權屬爭議的一個(gè)分水嶺，其結束了各地關(guān)于地下車(chē)庫權屬規定繁雜不一的局面，又刺激了各部門(mén)及地區在物權法基礎上制定有關(guān)地下車(chē)庫權屬更為細致和創(chuàng )新的規定。

（1）物權法及其草案關(guān)于地下車(chē)庫的規定

? ?《物權法（草案）》第76條：“建筑區劃內的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設的除外。會(huì )所、車(chē)庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業(yè)主共有?！薄段餀喾ā返谄呤龡l：“建筑區劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！钡谄呤臈l：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！?/span>

（2）各部委及地區關(guān)于地下權屬更為細致和創(chuàng )新的規定

? ?雖然物權法中對于地下車(chē)庫是否為獨立物權以及能否進(jìn)行單獨的權屬登記避而不語(yǔ)，但各部委及地區在物權法頒布之后卻在這個(gè)問(wèn)題上作出了大膽而有益的嘗試?？傮w思路是明確對停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，就是把停車(chē)場(chǎng)當成了一個(gè)獨立的物權，對其法律關(guān)系的界定更為清晰了。

? ?2016年5月，住建部發(fā)布的《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用“十三五”規劃》提出：“對已有和在建地下空間進(jìn)行分類(lèi)和信息收集，并納入不動(dòng)產(chǎn)統一登記管理?！睆呐涮椎摹恫粍?dòng)產(chǎn)登記操作規范（試行）》查詢(xún)可得，“地下車(chē)庫、商鋪等具有獨立使用價(jià)值的特定空間”是列入其中的不動(dòng)產(chǎn)單元。在我國部分城市的地方規定中，車(chē)位和車(chē)庫都可以相應的權屬登記，成為專(zhuān)有權的客體。如《浙江省地下建筑物登記暫行辦法》第8條2款規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目?jì)劝凑找巹澮蠼ㄔO的地下車(chē)位，符合條件的，可進(jìn)行所有權登記?！薄稄V州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目車(chē)位和車(chē)庫租售管理規定》第4條規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出租、出售規劃內的車(chē)庫（位），需經(jīng)初始登記確認權屬?！痹偃纭渡穷^經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》第15條規定：“物業(yè)的配套車(chē)庫（位）需經(jīng)權屬登記后方能出售?！?/span>

? ?雖然物權法的頒布，結束了各地關(guān)于地下車(chē)庫權屬不統一的局面，但因其出臺倉促，并且基于平衡利益的考量，關(guān)于地下車(chē)庫的規定過(guò)于寬泛且對有些情況進(jìn)行了回避。表現為：第一，物權法雖然強調小區車(chē)位、車(chē)庫應首先滿(mǎn)足業(yè)主需要，這個(gè)標準太過(guò)于主觀(guān)，實(shí)操性較低。第二，物權法雖然確立了明確了關(guān)于車(chē)位、車(chē)庫應首先通過(guò)當事人約定方式進(jìn)行明確，但卻刪除了《物權法（草案）》 “沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業(yè)主共有?！边@一條款，并且沒(méi)有代之以替補條款，導致出現該類(lèi)糾紛無(wú)法可依。第三，關(guān)于地下車(chē)庫是否屬于屬于具有獨立使用價(jià)值的特定空間，具有獨立的產(chǎn)權，未予明確，而是進(jìn)行了回避。而各部委及地方出臺的關(guān)于地下車(chē)庫、車(chē)位的規定，并未拘束于物權法相關(guān)法條的細化，而是進(jìn)行了大膽的制度創(chuàng )新，不約合同的建構關(guān)于地下車(chē)庫的獨立產(chǎn)權制度。但總體來(lái)說(shuō)也存在思路不統一的問(wèn)題。如有的地區對于地下車(chē)庫進(jìn)行權屬登記非強制性，有的地方是強制性且將之前置于地下車(chē)庫進(jìn)行單獨的交易的前提。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)利用強弱地位確立的開(kāi)發(fā)商既得利益尋求保護，難以撼動(dòng)

? ?眾所周知，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至現今也不過(guò)是三十多年，雖然從起初的摸索無(wú)序到現今的相對規范，但遠遠沒(méi)有步入成熟、可持續發(fā)展的良性運行階段。在早先的初始階段，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主可謂是相相互依存又彼此對立的合作方和沖突方。在諸如地下車(chē)庫、會(huì )所、配套設施、物業(yè)用房等小區物權的歸屬上，開(kāi)發(fā)商利用信息不對稱(chēng)、虛假宣傳、行業(yè)規則、優(yōu)勢地位等已經(jīng)確立為開(kāi)發(fā)商所有或實(shí)際占有，并實(shí)際掌控、使用并收益，在長(cháng)期的掌控過(guò)程中甚至還發(fā)生了不同程度的權利流轉并成為事實(shí)。這種既得的利益格局牽涉甚廣，在受到權利挑戰時(shí)難免尋求保護，甚至是立法的保護。不可回避的是，《物權法》第七十四條本身也是妥協(xié)的條款。

（四）住宅小區車(chē)庫單獨進(jìn)行權屬登記或頒發(fā)產(chǎn)權證的現狀及存在的問(wèn)題

? ?在2016年5月，住建部發(fā)布的《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用“十三五”規劃》提出：“對已有和在建地下空間進(jìn)行分類(lèi)和信息收集，并納入不動(dòng)產(chǎn)統一登記管理”，在查閱《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規范（試行）》可以發(fā)現，地下車(chē)庫、商鋪等具有獨立使用價(jià)值的特定空間是赫然在列的不動(dòng)產(chǎn)單元?！渡钲谑谐鞘幸巹潣藴逝c準則》中規定：“在建筑報建時(shí)已批準可以單獨銷(xiāo)售的地下室停車(chē)場(chǎng)及車(chē)位可以銷(xiāo)售、抵押”。解構這條規定，我們可以認為在執行政府規劃的基礎上，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)讓地下車(chē)庫在與商鋪鋪位平等分配地價(jià)、平等分攤共有土地面積基礎上，進(jìn)行產(chǎn)權登記。且深圳市規土委在2014年《深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目停車(chē)位建設及處分管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》中將停車(chē)位車(chē)庫分為建筑必須配建車(chē)位和增設車(chē)位，對于增設車(chē)位，依其規定第13條：“增設停車(chē)位的登記按照《深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)登記條例》等有關(guān)規定辦理?！笨深C發(fā)相應產(chǎn)權證。

? ?而杭州的《杭州市區地下空間建設用地管理和土地登記暫行規定》第1條規定：“一、本規定所稱(chēng)的地下空間建設用地使用權，是指經(jīng)依法批準建設，凈高度大于2.2米(含，地下停車(chē)庫凈高度可適當放寬)的地下建筑物所占封閉空間及其外圍水平投影占地范圍的建設用地使用權?！钡谄邨l：“經(jīng)依法批準實(shí)施的地下工程，在建設項目地下工程施工完成后，可委托進(jìn)行房屋預測繪，經(jīng)建設、規劃、人防、消防、交警等部門(mén)批準后，可辦理有償使用手續及土地登記手續?！蓖瑯拥?，《福建省地下空間建設用地管理和土地登記暫行規定》地下空間建設用地使用權登記作出明確規定，其中就包括地下停車(chē)場(chǎng)。

? ?雖然對地下車(chē)庫等進(jìn)行權屬登記，有利于明晰產(chǎn)權，減少糾紛，但是我們不能忽視的一個(gè)事實(shí)就是：不動(dòng)產(chǎn)登記的行為是一項行政許可行為，其作出必須具有上位法的依據，但是國土相關(guān)部門(mén)對于車(chē)位、地下停車(chē)庫頒布進(jìn)行相應的權屬登記，并頒發(fā)證書(shū)似乎并沒(méi)有相應的行政法上的依據作為支撐。因此從這個(gè)角度而言，對地下停車(chē)庫進(jìn)行權屬登記的行為看似有助于明晰產(chǎn)權，實(shí)際上卻是一種違法許可行為，可能將地下車(chē)庫權屬糾紛引入更大爭議漩渦。當然，立法相較于社會(huì )發(fā)展難免存在一定程度的滯后或失范，而我國立法或修法的一種常見(jiàn)的情形即是實(shí)踐中已經(jīng)確立和通行的規則得到法律的最終確認。

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四、我國住宅小區地下車(chē)庫權屬爭議的解決路徑

? ?隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展，人們生活水平逐步提高，私家車(chē)的保有量已大幅上揚，截至2016年6月底，全國機動(dòng)車(chē)保有量已達2.85億輛，其中汽車(chē)1.84億輛。與此同時(shí)，小區配備的車(chē)位卻遠遠不能滿(mǎn)足需求。以至于在沿海發(fā)達地區，有小區車(chē)位價(jià)格能達百萬(wàn)以上。在地下車(chē)庫價(jià)格行情迅速上漲之際，有關(guān)小區地下車(chē)庫產(chǎn)權糾紛也愈演愈烈，因此亟待提出切實(shí)可行的解決路徑。

(一）權屬界定上采取“綜合說(shuō)”進(jìn)行認定

? ?在地下停車(chē)庫權屬界定上，我們主張采用“綜合說(shuō)”作為定紛止爭的依據。所謂“綜合說(shuō)”，就是在前文述及的 “空間關(guān)系說(shuō)”的基礎上，從公平角度出發(fā)，考慮開(kāi)發(fā)商建造地下車(chē)庫資金成本較大，因此對于依據建設部《城市居住區規劃設計規范》和各地方具體規定（如文中案例提到的南京地區）中的強制性要求配建一定比例的地下車(chē)庫外，開(kāi)發(fā)商自行合法建造地下車(chē)庫可依照“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”原則確定該部分地下車(chē)庫的歸屬。

? ?換言之倘若完全按照“空間關(guān)系說(shuō)”來(lái)判斷也會(huì )造成新的不公平，由于地下停車(chē)庫與地上建筑物空間依附關(guān)系強烈表現于地下車(chē)庫對于建筑物的天然空間依附，且地下車(chē)庫的首要功能在于具有停車(chē)，以滿(mǎn)足小區業(yè)主使用需要為前提。因此依據“空間關(guān)系說(shuō)”理論現實(shí)情況下將會(huì )導致大部分的車(chē)庫歸為業(yè)主所有。如此開(kāi)發(fā)商既要承擔建設所有“滿(mǎn)足需要”的車(chē)庫，又承擔所有的成本支出，其結果必然是推動(dòng)房?jì)r(jià)的上漲。綜上，基于地下車(chē)庫建造工程量較大，不同于地上車(chē)位，所耗費的資金量也是巨大的，因此在配建要求比例的停車(chē)庫之外，我們認為同時(shí)兼具“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的原則，開(kāi)發(fā)商對于這部分地下車(chē)庫具有所有權。地下停車(chē)庫同時(shí)兼具人防等功能的，所有權雖然屬于國家，但非戰時(shí)的經(jīng)營(yíng)收益權應歸屬建造投資者。

（二）地下車(chē)庫權屬爭議解決的對策提出

? ?如上文所述，上海和南京兩個(gè)關(guān)于地下車(chē)庫權屬糾紛的案例產(chǎn)生了截然不同的判決。南京法院判決雖未如網(wǎng)上傳播的未生效判決一般將所有的地下車(chē)庫判給業(yè)委會(huì )。但是依據《商品房附屬房屋轉讓等問(wèn)題的若干規定（試行）》第六條的規定，認為業(yè)主應有不低于15%（最低6個(gè)）的車(chē)庫。因此對29個(gè)車(chē)庫擁有相應的權利。換言之，依據法院裁判的觀(guān)點(diǎn)，剩余的30個(gè)車(chē)位的所有權則屬于開(kāi)發(fā)商所有。具言之，地下車(chē)庫建設由開(kāi)發(fā)商投資，除強制性要求配建的部分車(chē)庫外，剩余超過(guò)規劃批準建設的30個(gè)車(chē)位性質(zhì)如何，則應看其是否屬于《物權法》第74條中屬于業(yè)主共有范圍之內，一定程度上看其是否屬于共有建筑面積范圍內。根據國家質(zhì)量技術(shù)監督局發(fā)布的《房產(chǎn)測量規范》（GB/T17986-2000）中“共有建筑面積的分攤”B3.1部分，也明確規定：“獨立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫、為多幢服務(wù)的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積?！?，因此剩余30個(gè)地下車(chē)庫屬于開(kāi)發(fā)商所有。

? ?而上海市第二中院的判決則并未考慮強制性要求配建的地下車(chē)庫與超過(guò)規劃設計建造的地下車(chē)庫不同的權屬情況，而是一刀切將小區內所有的地下車(chē)庫均判給承繼開(kāi)發(fā)商車(chē)庫產(chǎn)權的閔行市政公司，選擇性忽視必須配建的地下車(chē)庫的產(chǎn)權歸屬的不同，未免過(guò)于武斷。我們從上述兩則案例出發(fā)，以案例分析入手，結合本文不同類(lèi)型的地下車(chē)庫，提出實(shí)務(wù)中解決該類(lèi)糾紛爭議的建議。

? ?（1）遵照城市規劃相關(guān)規定配建的地下車(chē)庫，所有權歸開(kāi)發(fā)商

? ?前文已述及，根據《城市居住區規劃設計規范》相關(guān)強制性規范，地下車(chē)庫建設為開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)。因此按照設計規范，所有小區都應配建一定比例的地下車(chē)庫，具體各個(gè)地區要求并不一致。例如根據南京法院判決的案件中，開(kāi)發(fā)商便依據南京市《南京市建筑物配件停車(chē)設施標準與規則》和《建筑工程設計要點(diǎn)通知》的要求，以0.2車(chē)位/戶(hù)的比例建造地下車(chē)庫。這些車(chē)庫的所有權根據《物權法》第142條規定：“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外?！睂儆陂_(kāi)發(fā)商所有。雖然《物權法》第74條第2款規定：“建筑規劃內，規劃用于停車(chē)汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，由當事人通過(guò)出售，附贈或者出租等方式約定?！痹摋l款看似將地下車(chē)庫的歸屬交由開(kāi)發(fā)商與業(yè)主通過(guò)約定確定，其實(shí)不然，因為開(kāi)發(fā)商對這些車(chē)庫進(jìn)行處分的前提必然是擁有所有權?？偠灾?，我們認為遵照城市規劃相關(guān)規定配建的地下車(chē)庫，所有權歸開(kāi)發(fā)商。

? ?現有的司法實(shí)務(wù)理論和裁判案例也基本支持這種觀(guān)點(diǎn)，最高人民法院民事審判第一庭編著(zhù)的《最高人民法院建筑物區分所有權、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》一書(shū)也明確指出：“《物權法》關(guān)于規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的所有權是明確的——歸開(kāi)發(fā)商?！?/span>實(shí)務(wù)案例如本文首部的上海第一中院終審的“今天花園”小區車(chē)庫糾紛裁判觀(guān)點(diǎn)亦是如此。除此以外，在“深圳市寶安區豐華苑業(yè)主委員會(huì )與深圳市寶安駿原豐實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司建筑物區分所有權糾紛”中，被告開(kāi)發(fā)商駿原豐公司在取得建設工程規劃許可后，建造小區內的地下車(chē)庫，未計入公攤面積。后雙方因交付使用問(wèn)題發(fā)生爭議，豐華苑業(yè)委會(huì )訴至法院請求確認地下車(chē)庫產(chǎn)權歸屬全體業(yè)主，法院經(jīng)過(guò)審理認為地下車(chē)庫產(chǎn)權屬于開(kāi)發(fā)商所有，駁回了業(yè)委會(huì )的訴請。

? ?（2）開(kāi)發(fā)商超過(guò)規劃設計標準自行建造的地下車(chē)庫，權屬認定應與相應區域保持一致

? ?超過(guò)規劃設計標準建造的地下車(chē)庫分為兩類(lèi)：一類(lèi)是經(jīng)過(guò)合法的建設工程規劃許可建造的超標地下車(chē)庫，這類(lèi)車(chē)庫是合法的，可以進(jìn)行銷(xiāo)售。但是因為可能涉及到占用的區域不同，權屬并不相同，如果占用的屬于《物權法》第74條第3款規定中屬于“業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地的”，屬于業(yè)主所有；還有一類(lèi)車(chē)庫是未經(jīng)建設工程許可建造的，因這類(lèi)車(chē)庫建設違反了城鄉規劃法等的強制性規定，因此是不能出售的。即使這類(lèi)車(chē)庫占用業(yè)主共有的場(chǎng)地，業(yè)主也不能因此當然取得所有權。

? ?在“趙杰與徐州福源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司車(chē)位糾紛案”中，小區業(yè)主趙杰向開(kāi)發(fā)商福源公司購買(mǎi)某車(chē)位，后因故趙杰無(wú)法正常使用該車(chē)位，遂產(chǎn)生爭議，訴至法院。法院根據《物權法》第74條及《關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條的規定，認定涉案車(chē)位未經(jīng)規劃，又建在公共綠地上，應屬于業(yè)主共有。在“焦彥君、焦琰彥等與鄭州德豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案”中，上訴人德豐公司與被上訴人焦彥君等人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同和車(chē)庫轉讓合同，合同原告購買(mǎi)住房一套以及3個(gè)涉案車(chē)庫，后雙方因交付問(wèn)題發(fā)生爭議。上訴人在一審中請求解除合同，并返還購買(mǎi)車(chē)庫等款項。一審法院經(jīng)審理認為，小區地下車(chē)庫并未規劃作為車(chē)位使用，德豐公司私自在原建筑負一層架空改造而成，并未經(jīng)過(guò)建筑主管部門(mén)、消防部門(mén)規劃批準、驗收，訴爭車(chē)庫的建設缺乏合法依據。最終判定雙方車(chē)庫買(mǎi)賣(mài)合同違反法律強制性規定，合同無(wú)效。

? ?（3）利用人防工程結建的地下車(chē)庫，所有權歸國家，收益權由投資者享有

? ?按照《人民防空法》第三十七條“國防資產(chǎn)歸國家所有”的規定，住宅小區的人防地下車(chē)庫所有權應該歸國家所有，但同時(shí)規定了和平時(shí)期“誰(shuí)投資、誰(shuí)使用、誰(shuí)受益”原則。雖然所有權歸屬于國家，但在實(shí)際中，因屬于開(kāi)發(fā)商投資建造，因此對利用人防工程結建的地下車(chē)庫同樣會(huì )對外進(jìn)行銷(xiāo)售。我們認為，此處銷(xiāo)售的是該車(chē)庫和平時(shí)期的使用權，而非所有權，但應當允許進(jìn)行轉讓。

? ?在南京市中級人民法院審理的“南京市美河園住宅小區業(yè)主委員會(huì )與江蘇中江國際房地產(chǎn)有限公司等業(yè)主共有權糾紛上訴案”中，被上訴人中江國際房地產(chǎn)公司利用部分為人防區域結建了地下車(chē)庫，并向業(yè)主銷(xiāo)售地下車(chē)位的使用權，后雙方因該地下車(chē)庫所有權發(fā)生爭議，業(yè)委會(huì )向法院起訴請求判令地下車(chē)庫所有權歸屬全體業(yè)主。一審法院經(jīng)審理根據《人民防空法》、《物權法》等規定判決中江公司作為開(kāi)發(fā)建設單位，依法享有涉案小區防空地下機械車(chē)位的使用權、收益權，駁回業(yè)委會(huì )訴請，二審維持原判。“欽州希望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與南寧憑興物業(yè)服務(wù)有限公司、南寧憑興物業(yè)服務(wù)有限公司欽州分公司返還原物糾紛案”中的判決思路同上述案件如出一轍。

? ?但在其他地方實(shí)際操作上，關(guān)于人防工程結建的地下車(chē)庫還是有所爭議的。如《鄭州市城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理辦法》就明確規定，結合地標建筑同步開(kāi)發(fā)為人防工程的，法定義務(wù)以外部分，其權屬投資者享有。廣西玉林市中級人民法院在“玉林市勝利路36號商住樓業(yè)主委員會(huì )、羅廣才、陳輝、石黃康因與被上訴人廣西恒豐城市開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)恒豐公司）車(chē)庫糾紛一案”中，判定涉案人防工程結建的地下車(chē)庫歸開(kāi)發(fā)商所有。

? ?我們認為人防工程是國防資產(chǎn)的重要組成部分，而國防資產(chǎn)又屬于國家所有，且地下人防工程的設計、施工、監理和報竣等都需要受到當地人防部門(mén)的監督，因此利用人防工程結建的地下車(chē)庫其所有權應歸屬?lài)宜?，不少地方的規定亦是如此。如《江蘇省物業(yè)管理條例》規定依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，不得將停車(chē)位出售、附贈，而應當向全體業(yè)主開(kāi)放，且出租的租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車(chē)位出售、附贈。而且人防工程在和平時(shí)期開(kāi)發(fā)使用須向國家繳納一定使用費用，同樣可印證人防工程的國家屬性。北京房屋土地管理局、北京人民防空辦公室頒布的《關(guān)于加強居住小區內人防工程使用管理的補充通知》第2條規定：“人防國有資產(chǎn)是國防資產(chǎn)的組成部分，未開(kāi)發(fā)使用不繳納物業(yè)管理費。開(kāi)發(fā)使用的人防工程，由使用人繳納物業(yè)管理費?！本C上，我們認為利用人防工程結建的地下車(chē)庫所有權歸屬?lài)?，而收益權則由投資者享有。

? ?（4）《物權法》第七十四條第二款之規定深層目的實(shí)際上是為了解決日益沖突激烈的物權歸屬遺留問(wèn)題

? ?《物權法》第74條第2款之規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。前文已述，地下停車(chē)庫是開(kāi)發(fā)商的，自然可以出售或附贈；對于超規劃建設的，雖無(wú)法獲得確屬確認或產(chǎn)權登記，但實(shí)際控制權或使用收益權同樣也歸屬于開(kāi)發(fā)商。如此說(shuō)來(lái)，合情合理也合法，為什么還要規定呢？有一點(diǎn)毋容置疑的是，約定從來(lái)不是所有權產(chǎn)生的方式，而是所有權流轉的方式。因此，該條款規定的主要目的并不是為了在將來(lái)對于新建項目的普遍適用，而是對早已經(jīng)通過(guò)協(xié)議或補充協(xié)議約定的開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間就地下停車(chē)庫的權利歸屬尋求立法確認或保護。

（三）關(guān)于地下車(chē)庫單獨進(jìn)行權屬登記或者頒發(fā)產(chǎn)權證應盡快補充完善上位法依據

? ?雖然住建部發(fā)布的《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用“十三五”規劃》提出：“對已有和在建地下空間進(jìn)行分類(lèi)和信息收集，并納入不動(dòng)產(chǎn)統一登記管理”，并且經(jīng)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規范（試行）》明確“地下車(chē)庫、商鋪等具有獨立使用價(jià)值的特定空間”是列入其中的不動(dòng)產(chǎn)單元，因此可單獨進(jìn)行權屬登記；深圳、杭州、廣州以及福建等地方法律法規亦規定地下車(chē)庫可單獨進(jìn)行權屬登記或者頒發(fā)產(chǎn)權證，以上均沒(méi)有明確的上位法依據。根據國務(wù)院頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第5條規定：“下列不動(dòng)產(chǎn)權利，依照本條例的規定辦理登記：（一）集體土地所有權；（二）房屋等建筑物、構筑物所有權；（三）森林、林木所有權；（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權；（五）建設用地使用權；（六）宅基地使用權；（七）海域使用權；（八）地役權；（九）抵押權；（十）法律規定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權利?！逼渲胁](méi)有規定地下車(chē)庫產(chǎn)權可進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。

? ?但根據目前主管部門(mén)和各地的政策走向，越來(lái)越明確將地下車(chē)庫等視為單獨不動(dòng)產(chǎn)權利的標的物，從而予以單獨的權屬登記或頒發(fā)產(chǎn)權證書(shū)。另一方面的客觀(guān)背景是私家車(chē)保有量持續增長(cháng)，小區車(chē)位緊張，相應糾紛增多。因此將地下車(chē)庫進(jìn)行單獨的權屬登記或者頒發(fā)產(chǎn)權證書(shū)無(wú)疑是利大于弊的?，F實(shí)操作中比較好的借鑒模板是深圳市2014年《深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目停車(chē)位建設及處分管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》中的探索，將停車(chē)位車(chē)庫分為建筑必須配建車(chē)位和增設車(chē)位，其中“配建停車(chē)位是指經(jīng)規劃主管部門(mén)批準，根據《深圳市城市規劃標準與準則》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目必須建設的停車(chē)位?！迸浣ㄜ?chē)位經(jīng)房地產(chǎn)初始登記后，權利人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的全體業(yè)主，不核發(fā)房地產(chǎn)證，在轉讓時(shí)應一并處分。對于增設車(chē)位，依其規定第13條：“增設停車(chē)位的登記按照《深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)登記條例》等有關(guān)規定辦理?！笨深C發(fā)相應產(chǎn)權證。這樣的做法既可以在一定程度上明確開(kāi)發(fā)商配建一定比例地下車(chē)庫等車(chē)位的義務(wù)，保障業(yè)主的權利，促進(jìn)小區公共設施的完善；另一方面對于增設的車(chē)位地下車(chē)庫頒發(fā)產(chǎn)權證，可單獨銷(xiāo)售，也符合公平原則，平衡了開(kāi)發(fā)商的利益。因此，為統一各地規范，關(guān)于地下車(chē)庫單獨進(jìn)行權屬登記或者頒發(fā)產(chǎn)權證應盡快補充完善相應的上位法依據，國務(wù)院可對《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》進(jìn)行修改，補充關(guān)于地下停車(chē)庫等可以作為不動(dòng)產(chǎn)權利登記的客體的相關(guān)條款。

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?法院根據《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條的規定，認為建筑區劃內在規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設的車(chē)位，歸業(yè)主共有。規劃核準的36個(gè)車(chē)庫中，按照南京市《商品房附屬房屋轉讓等問(wèn)題的若干規定（試行）》第六條的規定，應有不低于15%（最低6個(gè)）的車(chē)庫為業(yè)主保留。

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