房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟支柱，2019年全國范圍內的房地產(chǎn)經(jīng)濟現在是什么樣的情況呢？接下來(lái)筑聘網(wǎng)小編給大家說(shuō)下2019年二級城市房地產(chǎn)的相關(guān)情況。

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01

近段時(shí)間，似乎又開(kāi)始了新一輪的政策調控。

5月17日，蘇州吳江區發(fā)文，對于即將出讓的一宗宅地進(jìn)行地價(jià)下調，其最高限價(jià)有望降幅達18.7%。


5月21日，合肥市自然資源和規劃局發(fā)文，關(guān)聯(lián)公司不得報名競同一幅土地。


也就是說(shuō)——


一個(gè)是為了控制地價(jià)，抑制高溢價(jià)率、高地價(jià)甚至是“地王”的出現。


一個(gè)是針對開(kāi)發(fā)商為提高土拍搖號的中簽概率，采用多家馬甲公司的行為。


毫無(wú)疑問(wèn)，這兩則土拍規則的調整，都在于過(guò)熱的土地市場(chǎng)行情。


02


不知道大家感覺(jué)到了沒(méi)有，最近二線(xiàn)城市的土拍市場(chǎng)很激烈。


比如，就在剛剛過(guò)去的4月份，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市賣(mài)地收入近3000億，創(chuàng )2年內最高紀錄。


下面可以感受下如今幾個(gè)典型二線(xiàn)城市的場(chǎng)景。

先說(shuō)杭州近期主城7宗地塊共拍得126.32億元。其中1宗望江地塊，加上自持部分，實(shí)際樓面價(jià)成為杭州單價(jià)最貴宅地。

再說(shuō)武漢10宗地掛牌，共拍得228億元，其中5宗地塊溢價(jià)成交，單塊溢價(jià)率最高達到183%。

接著(zhù)是蘇州主城區成交5宗宅地，總成交額135.7億元。

然后是合肥，兩天集中成交25宗土地，成交額超過(guò)210億。

還有最近的鄭州南龍湖土拍，越秀經(jīng)過(guò)315輪競價(jià)，以173%的溢價(jià)率摘地，首進(jìn)鄭州。


??? ……

這都是最近這兩個(gè)月感受到的，二線(xiàn)城市火熱的土拍激情。

是只有最近才發(fā)生的嗎？

再給大家看一個(gè)數據——

二線(xiàn)樓市升溫，新一輪調控已在路上！_1

數據來(lái)源：克而瑞

這是2019年1季度全國各地的部分高溢價(jià)地塊，也都出現在二線(xiàn)城市。

你會(huì )發(fā)現，這種現象其實(shí)已經(jīng)持續一段時(shí)間了，只是最近這兩個(gè)月更加明顯。


03

為什么會(huì )出現這樣的行情，原因有很多，這里簡(jiǎn)單說(shuō)3點(diǎn)。

第一點(diǎn)是融資環(huán)境的改善，錢(qián)，便宜了。

年初資金相對寬裕，房企的融資氛圍和融資成本都比較低。數據顯示，3月份房企融資金額達1205億元，境內融資占比達58%，環(huán)比大增30個(gè)百分點(diǎn)。

在這樣的氛圍下，大多數房企的想法都是，先不管那么多，拿了地再說(shuō)。

第二點(diǎn)重要的原因是頭部房企對二線(xiàn)城市的信心。

錢(qián)有了，也得知道往哪投吧。一線(xiàn)城市政策太嚴導致機會(huì )越來(lái)越少，三四線(xiàn)樓市正在透支。所以，當下的機會(huì )，只剩下二線(xiàn)城市，也只有二線(xiàn)城市。

不少房企都陸續表示過(guò)，2019年主要的投資重心會(huì )轉向二線(xiàn)城市，聚焦二線(xiàn)導致二線(xiàn)土地市場(chǎng)升溫明顯。

第三點(diǎn)不可忽視的因素是，住宅市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”行情。

確實(shí)，多個(gè)城市出現“小陽(yáng)春”行情，住宅市場(chǎng)的回暖也是土地市場(chǎng)升溫的原因之一。


04

這時(shí)候，有人肯定會(huì )問(wèn)了，二線(xiàn)城市高溢價(jià)地塊頻出，地價(jià)屢創(chuàng )新高，房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )迎來(lái)新一波的恐慌性上漲??！

放心，起碼目前來(lái)看不會(huì )。

因為，剛剛上漲起來(lái)的土地勢頭，還沒(méi)等蔓延到住宅，政策很快就來(lái)了。

比如開(kāi)頭提到的蘇州、合肥的土拍新規，不言而喻，都是為防止土地市場(chǎng)非理性過(guò)火而出的。

更直接的是，住建部4月19日重提“房住不炒”，在對6個(gè)城市進(jìn)行預警提示的基礎上，近期，又對近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數累計漲幅較大的蘇州、大連、南寧、佛山4個(gè)城市進(jìn)行了預警提示。

重提“房住不炒”之后——

濟南發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規范商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳活動(dòng)的通知》

杭州官宣《完善住房市場(chǎng)和保障兩個(gè)體系，杭州住房供應充足、供應結構相對合理》

合肥發(fā)布官宣文章《央媒報道：合肥市「六抓六促」穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期》

西安提高公積金房貸的首付比例，在現行規定基礎上相應提高10%，同時(shí)暫停西安地區（含西咸新區）以外購房提取公積金

合肥提高了公積金提取門(mén)檻，比如在外地購房不能提取，同時(shí)濱湖新區調整最高限價(jià)標準

長(cháng)沙停止執行對家庭二套改善性住房的契稅優(yōu)惠稅率

蘇州工業(yè)園區、蘇州高新區部分重點(diǎn)區域，新房限售3年，園區全域，二手房限售5年

合肥4月發(fā)文調整了1宗宅地的最高限價(jià)，最高樓面價(jià)下調

杭州4月份緊急叫停一宗熱門(mén)宅地的出讓


??? …


這，就是信號。

為了避免自己的城市上了房?jì)r(jià)漲幅榜而又上了約談名單，已經(jīng)有10多個(gè)城市，用不同的方式表態(tài)收緊樓市，它們基本都是最近土拍火熱的二線(xiàn)城市。

更厲害的是下面這個(gè)政策——

自然資源部強調分類(lèi)供地，制定實(shí)施2019年住宅用地“五類(lèi)”調控目標：

1、顯著(zhù)增加：消化周期在6個(gè)月以下的，要顯著(zhù)增加并加快供地;

2、增加：消化周期為12-6個(gè)月的，要增加供地;

3、持平：消化周期為18-12個(gè)月的，維持供地持平水平;

4、適當減少：消化周期為36-18個(gè)月的，要適當減少供地;

5、減少直至暫停：消化周期在36個(gè)月以上的，應停止供地。

根據不同城市商品房庫存的消化周期，結合土地市場(chǎng)的實(shí)際情況，從供應端，實(shí)施差別化的住宅用地供應。

宅地供應和市場(chǎng)庫存嚴格掛鉤，未來(lái)庫存較大的城市，土地指標將銳減。

總的來(lái)說(shuō)，二線(xiàn)短暫的土地升溫不會(huì )對之后的住宅市場(chǎng)造成太大影響。


05

就在前幾天，蘇州房地產(chǎn)長(cháng)效調控機制方案已上報，2019年房?jì)r(jià)漲幅目標5%。

據悉，這個(gè)方案出臺的背景是——

今年1季度以來(lái)，蘇州市土地市場(chǎng)過(guò)熱、一二手房?jì)r(jià)格出現倒掛，4月底房地產(chǎn)價(jià)格指數提高5%，已超過(guò)蘇州全年調控目標5%的界限。

那么以后，會(huì )不會(huì )有更多的二線(xiàn)城市出臺更多的調控政策呢？

大概率是會(huì )的。

可以預見(jiàn)，接下來(lái)如果高溢價(jià)地塊還頻頻出現，其他城市將會(huì )繼續跟進(jìn)調控政策，新一輪的政策調控正在路上。

因為，畢竟“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的目標不會(huì )改變，“房住不炒”的主旋律，是不可動(dòng)搖的政治任務(wù)。

最后提個(gè)醒，警惕最近出臺限售的城市。限售本質(zhì)上鎖住了現金流，同時(shí)也掩蓋了背后的風(fēng)險，如果有城市要限售了，千萬(wàn)小心對待。