自9月底人民銀行、銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》至今，已滿(mǎn)一個(gè)月。

　　據《證券日報》記者不完全統計，近期多個(gè)城市跟進(jìn)下調首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。截至目前，已經(jīng)有大連、石家莊、貴陽(yáng)、天津、武漢、宜昌等在內的至少20個(gè)城市首套房貸款利率低于4%。

　　對于房貸利率未來(lái)的走勢，諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄對《證券日報》記者表示，進(jìn)入四季度，預計調整的城市將會(huì )繼續擴圍，其他符合條件的城市也將會(huì )跟進(jìn)，同時(shí)已經(jīng)進(jìn)行調整的城市后期也有進(jìn)一步下調的可能。

　　多地房貸利率

　　繼續下探

　　貝殼研究院統計數據顯示，2022年10月份首套、二套房貸主流利率指數環(huán)比繼續下行。

　　本月監測的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率，10月份首套主流利率平均為4.12%，二套平均為4.91%，首套利率環(huán)比下行3個(gè)基點(diǎn)，二套利率與上月持平，較去年最高點(diǎn)分別回落162個(gè)基點(diǎn)和109個(gè)基點(diǎn)。

　　分城市線(xiàn)來(lái)看，一線(xiàn)城市房貸利率最高，首套平均為4.6%，二套平均為5.13%，與上月持平。二線(xiàn)城市首套利率最低，平均為4.08%，三、四線(xiàn)城市首套房貸利率平均為4.11%。

　　從利率下調幅度看，三、四線(xiàn)城市房貸利率同比降幅最大，首套、二套利率同比降幅分別為169個(gè)基點(diǎn)和116個(gè)基點(diǎn)。一線(xiàn)城市房貸利率同比降幅最小，首套、二套利率同比降幅僅60個(gè)基點(diǎn)和52個(gè)基點(diǎn)。

　　據記者不完全統計，截至目前已有超20個(gè)城市首套房貸款利率降至4%以下，分城市來(lái)看，主要集中于二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市。

　　相比之下，目前一線(xiàn)城市房貸利率自上次跟進(jìn)央行下調LPR(貸款市場(chǎng)報價(jià)利率)后，基本沒(méi)有變化，與9月份利率水平保持一致。

　　貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰對記者表示，當前在符合階段性定向“降息”政策的城市中，部分城市房貸利率仍在4.1%的水平上，后期仍有回調空間。在二套房貸利率政策未變的情況下，本月103城中95%的城市二套利率保持在4.9%的下限水平。

　　劉麗杰分析認為，階段性首套房貸“降息”結合放松限購、限貸，將明顯減輕首次購房群體的購房成本，這有助于增加市場(chǎng)成交。在改善性需求對市場(chǎng)的主導作用日益增強的背景下，政策上也要關(guān)注降低“賣(mài)一買(mǎi)一”“賣(mài)舊買(mǎi)新”的貸款利率，這是符合多數城市住房消費實(shí)際的必要舉措，未來(lái)不排除會(huì )進(jìn)一步結構性放寬二套房貸款利率政策的可能。

　　四季度二手房市場(chǎng)

　　有望逐步修復

　　中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜對記者表示，9月底，央行、銀保監會(huì )、財政部等持續釋放利好政策，10月份以來(lái)，已有多地落地相關(guān)舉措，降低房貸利率有利于降低購房成本，促進(jìn)置業(yè)需求入市。當前政策效果略有顯現，根據中指數據，10月份國慶假期后的兩周，重點(diǎn)城市新房成交面積環(huán)比持續增長(cháng)，同比降幅收窄。

　　有專(zhuān)家表示，在多重政策利好下，未來(lái)二手房市場(chǎng)企穩回升的可能性較大。陳霄認為，根據最新發(fā)布的9月份70城房?jì)r(jià)數據來(lái)看，二手房?jì)r(jià)格上漲城市降至8城，較8月份減少5個(gè)，70城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.39%，跌幅較8月份擴大0.04個(gè)百分點(diǎn)。盡管價(jià)格上漲城市數量繼續縮減，下行趨勢未獲扭轉。但從銷(xiāo)售端來(lái)看，9月下旬到10月份，二手房銷(xiāo)售數據正在逐步好轉，并且要好于首套房。

　　在陳霄看來(lái)，隨著(zhù)近期利好信號密集釋放，政策效果或進(jìn)一步顯現，預計四季度二手房?jì)r(jià)格跌幅有望收窄，二手房市場(chǎng)企穩回升的可能性較大。

　　對于房貸利率走勢，業(yè)內分析人士認為，四季度將是主要政策窗口期，預計接下來(lái)會(huì )有更多城市結合自身情況調整首套房商貸利率，產(chǎn)生引導效應，帶動(dòng)整體市場(chǎng)預期恢復。

　　東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青認為，即使短期內5年期LPR報價(jià)保持不動(dòng)，未來(lái)監管層也可通過(guò)進(jìn)一步放寬首套房貸利率下限，乃至適時(shí)下調二套房貸利率下限等方式，引導四季度居民房貸利率持續下行。推動(dòng)樓市在年底前后企穩回暖是未來(lái)一段時(shí)間穩增長(cháng)、控風(fēng)險的一個(gè)重要發(fā)力點(diǎn)。