房屋建筑工程總承包項目，采用固定總價(jià)方式的探討！2019年底，住建部和國家發(fā)改委聯(lián)合出臺了《房屋建筑和市政基礎設施項目工程總承包管理辦法》（建市規〔2019〕12號）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《管理辦法》），隨后許多省市結合自身情況相繼配套制定了實(shí)施細則。自2021年1月1日起，住建部制定的《建設項目工程總承包合同（示范文本）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《示范合同》）開(kāi)始實(shí)施，房屋建筑領(lǐng)域的工程總承包開(kāi)始步入快速發(fā)展階段。

從住建部發(fā)布的《2020年全國工程勘察設計統計公報》中可以看出，“十三五”期間，工程總承包新簽合同額合計55068.2億元、新簽合同額年均復合增長(cháng)率為22.2%，分別是工程咨詢(xún)的7.8倍和1.57倍；2020年，房屋建筑、市政工程總承包新簽合同額合計達到工程總承包新簽合同額的55.1%，其中，房屋建筑工程總承包新簽合同額占比40.1%，高于設計新簽合同額占比33.7%。在工程建設組織模式改革和市場(chǎng)環(huán)境不斷發(fā)生變化的大背景下，在已統計的工程總承包合同額中，房屋建筑工程采用固定總價(jià)形式的具體實(shí)施情況如何，還需要做進(jìn)一步的分析和總結。下面，筆者就房屋建筑工程采用固定總價(jià)方式與大家進(jìn)行探討交流。

固定總價(jià)方式的要求

固定總價(jià)的概念

房屋建筑工程固定總價(jià)，就是工程項目按照《示范合同》的《發(fā)包人要求》中所列的功能要求、工程范圍、有關(guān)安排或要求、時(shí)間要求、技術(shù)要求、竣工試驗、驗收和竣工后試驗、文件要求、工程項目規定和其他等要求，除上述約定的合同內容發(fā)生變更與調整外，合同采用總價(jià)包干方式，俗稱(chēng)“閉口合同”“包死合同”。

固定總價(jià)合同的風(fēng)險，就是除合同約定的變更與調整外，工程總承包商要承擔完成項目的一切成本和風(fēng)險。從中可以看出，這種合同方式項目風(fēng)險最高，項目的收益完全取決于工程總承包商企業(yè)及實(shí)施項目部的管理體系和制度的完整性、項目管理工具和技術(shù)的適用性、項目風(fēng)險控制措施的針對性。同樣一個(gè)項目，不同的實(shí)施企業(yè)有的可能盈利，也有的可能虧損，甚至會(huì )對實(shí)施企業(yè)自身造成顛覆性的災難。

固定總價(jià)合同的結算

《管理辦法》第十六條中明確：“采用總價(jià)合同的，除合同約定可以調整的情形外，合同總價(jià)一般不予調整?！币簿褪钦f(shuō)，在項目結算時(shí)，固定總價(jià)合同的結算價(jià)等于所有變更和簽證加上合同總價(jià)。

從項目管理的角度來(lái)講，若各類(lèi)變更和簽證對“范圍”構成變更的，才予以認可。反之，若各類(lèi)變更和簽證對“范圍”不構成變更要求的，就不能獲得相應的費用和工期索賠。這里的“范圍”指除了合同中明確的范圍外，還包括功能、技術(shù)、時(shí)間等發(fā)生了合同約定的可以索賠的要求，這些變化也構成了“范圍”的變化。

工程項目的結算

（1）建設單位

一個(gè)工程項目從開(kāi)始立項到最終實(shí)施完成，建設單位需要經(jīng)歷“估算→概算→預算→結算→決算”5個(gè)過(guò)程。也就是說(shuō)，一個(gè)工程項目的總投資是經(jīng)過(guò)了“確立投資基準→實(shí)際所花費的投資數→投資偏差的閉合”等幾個(gè)階段，這也是《管理辦法》為什么要由兩部委聯(lián)合出臺的主要原因。

《管理辦法》第七條提出：“采用工程總承包方式的政府投資項目，原則上應當在初步設計審批完成后進(jìn)行工程總承包項目發(fā)包。其中，按照國家有關(guān)規定簡(jiǎn)化報批文件和審批程序的政府投資項目，應當在完成相應的投資決策審批后進(jìn)行工程總承包項目發(fā)包?！边@里包含兩層意思，一是工程總承包發(fā)包原則上應當在初步設計審批完成且項目?jì)热莺透潘阃暾筮M(jìn)行；二是即使是可以按有關(guān)規定簡(jiǎn)化報批的項目，也應當在完成相應的投資決策審批且項目?jì)热菀涯軡M(mǎn)足工程招標后進(jìn)行。

建設單位投資管理控制重點(diǎn)在于如何把握確立投資基準線(xiàn)，使項目結束后的投資偏離度最小，偏離度與項目設計內容是否完整、造價(jià)概算編制是否合理有關(guān)。投資基準線(xiàn)的確立和實(shí)施控制不到位，項目最終完成的結算和整個(gè)項目的決算就難以達到期望值。就整個(gè)房屋建筑工程項目而言，項目的投資主要集中在建筑安裝施工階段，管理和控制好結算過(guò)程就顯得尤為重要。房屋建筑工程的結算，都會(huì )經(jīng)歷“工程總承包商提交結算（包括各類(lèi)變更和簽證）申請→監理或全過(guò)程咨詢(xún)審核→建設單位審核→第三方一、二審核”，直接影響到項目費用的支付和調整控制價(jià)，往往爭議也發(fā)生在這個(gè)階段。

（2）工程總承包商

工程總承包商能否在承接的項目中盈利，關(guān)鍵在于結算的結果是否符合項目的預期盈利目標。因此，工程總承包商一般在進(jìn)行項目投標報價(jià)時(shí)，需要對招標書(shū)的內容進(jìn)行詳細的造價(jià)和概預算測算，依據企業(yè)的實(shí)力和承擔的能力來(lái)確定商務(wù)報價(jià)，其中標價(jià)相當于項目實(shí)施的基準控制線(xiàn)，結算申請價(jià)就是過(guò)程中各類(lèi)合同約定被認可的變更與調整加上投標報價(jià)部分。

固定總價(jià)合同的結算

當工程總承包項目招標采用固定總價(jià)方式時(shí)，工程總承包商需要仔細研究建設單位的招標文件，對所提供的招標文件能否判斷出是否存在遺漏、是否存在有優(yōu)化的空間也顯得尤為重要，遺漏和“殺雞用牛刀”均是承包商應承擔的風(fēng)險。這與采用其他的目標成本控制加酬金、單價(jià)合同等報價(jià)方式是不同的。

固定總價(jià)合同需要具備的條件

《管理辦法》第十六條中明確：“企業(yè)投資項目的工程總承包宜采用總價(jià)合同，政府投資項目的工程總承包應當合理確定合同價(jià)格形式?！背贤s定可以調整并能被認可的變更和簽證外，合同總價(jià)不予調整。從中可以看出，采用固定總價(jià)方式的，工程招標時(shí)需要考慮兩個(gè)基本條件：一是項目范圍和投資批復是否已經(jīng)明確；二是實(shí)施時(shí)可以調整的要求約定是否明確并可以得到落實(shí)。

工程總承包項目采用固定總價(jià)方式是國際慣用做法，我國除房屋建筑和市政項目外的其他行業(yè)已普遍采用并有大量成熟的經(jīng)驗，建設方和承包商雙贏(yíng)的例子不勝枚舉。在國內房屋建筑行業(yè)中推行困難還比較多，一是房屋建筑項目中的各類(lèi)建筑物內功能要求量大面廣的特殊性；二是幾十年的施工總包加上設計割裂根深蒂固，造成了設計與施工的融合還在轉變的過(guò)程中。因此，為套用工程總承包模式而出現的施工圖假做、采用固定單價(jià)加費率下浮、固定總價(jià)方式少等現象，集中體現在建設方怕吃虧和承包商怕漏項賠不起等方面。下面，將結算審核流程倒過(guò)來(lái)看固定總價(jià)合同需要具備的條件。

第三方結算審核的主要內容

房屋建筑工程總承包項目在實(shí)施階段一般采用跟蹤審計。

第三方審核的主要工作內容有：編制造價(jià)控制目標，審核工程總承包方提交的牽涉工程量及費用等的聯(lián)系單和簽證單，經(jīng)監理或全過(guò)程咨詢(xún)、第三方審核初審后報建設方審定后付款；受理索賠申請，進(jìn)行索賠調查和談判，并提出處理意見(jiàn)；授權處理合同與工程變更，經(jīng)建設方審定后下達變更指令；參與實(shí)施項目的管理會(huì )議，記錄牽涉造價(jià)變更的各項會(huì )議條款及后續影響，及時(shí)向建設方匯報項目的造價(jià)變更動(dòng)向。

施工階段的跟蹤審計主要包括：變更簽證的評估和審核，對超過(guò)風(fēng)險系數的材料設備進(jìn)行調價(jià)，暫定價(jià)和新增材料價(jià)格的確定，確定新增項目的綜合單價(jià)，公正合理地及時(shí)處理索賠費用，調整合同控制價(jià)，與其他承包人之間的協(xié)調工作。

工程結算審核主要內容包括：合同內價(jià)款審核，設計變更、洽商及現場(chǎng)簽證審核，暫估價(jià)調整的審核，索賠費用審核，價(jià)格調整費用審核，工期獎懲和質(zhì)量獎懲審核。

招標時(shí)對固定總價(jià)需要具備的條件

在實(shí)踐中，初步設計按照實(shí)施工程總承包的深度和格式、完整齊全、貼合項目，就比較容易采用固定總價(jià)，反之不易。有時(shí)即使采用固定總價(jià)方式，也因為建設方準備不充分心中無(wú)底，還需要設置變更和簽證后的最后總價(jià)不得超過(guò)工程投資的“天花板”價(jià)，導致實(shí)施過(guò)程中雙方都很“痛苦”，影響項目的順利進(jìn)行。

《管理辦法》第九條（四）和（五）中明確：“發(fā)包人要求，列明項目的目標、范圍、設計和其他技術(shù)標準，包括對項目的內容、范圍、規模、標準、功能、質(zhì)量、安全、節約能源、生態(tài)環(huán)境保護、工期、驗收等的明確要求；建設單位提供的資料和條件，包括發(fā)包前完成的水文地質(zhì)、工程地質(zhì)、地形等勘察資料，以及可行性研究報告、方案設計文件或者初步設計文件等?！眹@上述對招標項目的范圍和功能等要求，建設方招標工作應檢查三個(gè)“充分性”：是否充分采用了《示范合同》并且合同的條款沒(méi)有做實(shí)質(zhì)性的改變；是否已經(jīng)充分對項目作了全面的分析評估，所確定的固定總價(jià)控制基線(xiàn)符合批復要求；參加投標的單位是否已經(jīng)可以根據招標文件來(lái)進(jìn)行固定總價(jià)的商務(wù)報價(jià)。

工程總承包商需要準備的條件

從前面第三方結算審核和招標文件對固定總價(jià)的要求可以看出，工程總承包商在參與固定總價(jià)投標時(shí)，企業(yè)自身造價(jià)咨詢(xún)力量的強弱對報出的價(jià)格直接決定了項目實(shí)施的成敗，這也是體現企業(yè)是否是一個(gè)有經(jīng)驗的承包商的“試金石”。工程總承包項目不同于施工總承包項目，施工總承包基本上是按圖施工，只要是圖紙問(wèn)題都可以索賠；而固定總價(jià)合同方式的工程總承包，在設計范圍內由承包商自身原因產(chǎn)生的“錯、漏、碰、缺”都要自己承擔。對采用固定總價(jià)方式的工程承包商，至少需具有針對本工程項目有經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)設計隊伍、專(zhuān)業(yè)的造價(jià)控制部門(mén)和人員、項目管理和實(shí)施隊伍，有健全的企業(yè)組織架構和管理體系，有企業(yè)和項目部二級明確的實(shí)施過(guò)程責任制，有設計與施工相融合的具體實(shí)施措施等。

存在的問(wèn)題及措施

從目前國家及各省市出臺的工程總承包政策來(lái)看，都是引用《管理辦法》“宜采用固定總價(jià)合同方式”。工程總承包項目由設計、采購、施工等組成，采用固定總價(jià)方式是否能夠成功實(shí)施，取決于工程總承包商內部設計、采購和施工的融合和整合程度，以及招投標工作準備的充分性和完整性。對房屋建筑項目來(lái)說(shuō)，主要取決于設計和施工。為什么現在房屋建筑項目中固定總價(jià)合同采用的不多？筆者對其存在的主要問(wèn)題進(jìn)行了思考，并提出相關(guān)建議措施。

方案或初步設計階段

房屋建筑項目方案或初步設計的格式深度與工業(yè)、能源等其他行業(yè)不同，房屋建筑設計院一般只做方案設計（初步設計很少）和施工圖設計?！豆芾磙k法》明確，原則上工程總承包的招投標是在初步設計完成并經(jīng)審批后進(jìn)行。因此，招標用的初步設計完成的質(zhì)量，直接影響到工程總承包項目招投標時(shí)宜采用何種合同方式和項目實(shí)施的結果能否符合預期。

存在的問(wèn)題

房屋建筑項目前期設計常規采用方案設計，方案設計由設計院內建筑專(zhuān)業(yè)負責牽頭、結構專(zhuān)業(yè)配合、設備專(zhuān)業(yè)（或稱(chēng)公用專(zhuān)業(yè)）通常附帶在完成最后階段進(jìn)行協(xié)助。建筑方案設計重點(diǎn)放在符合規劃、造型、平面布置等要求上，其中，建筑立面造型又是重中之重且一直在變，設計時(shí)間再富裕都始終覺(jué)得不夠；在平面功能布置上，因涉及面廣也常常舉棋不定，影響到其他專(zhuān)業(yè)的設計深度。這些變數都將影響到方案設計完成的時(shí)間和出手的質(zhì)量，并最終影響到需要完成初步設計的時(shí)間、工程的招投標時(shí)間，也影響到工程總承包的合同能不能采用固定總價(jià)的方式。即使需要做后續的初步設計，房屋建筑設計院又缺乏能勝任工程總承包項目的專(zhuān)業(yè)造價(jià)和概算人員，面臨遺漏多、造價(jià)不準等現象，嚴重影響到設計院出手的項目概算投資的準確性。

建議措施

一是對需要實(shí)施工程總承包的項目，建設單位在委托房屋建筑設計院進(jìn)行前期設計時(shí)，需要在常規初步設計或方案設計的基礎上，附加在初步設計和施工圖之間的具體格式深度等要求，明確編制工程招標時(shí)對設計的要求并進(jìn)行設計前期管理，重點(diǎn)在合理安排設計的周期、成果能不能滿(mǎn)足工程費用的控制和招投標要求上。

二是加強對房屋建筑設計項目總體設計任務(wù)書(shū)的輸入完整性管理，并對設計任務(wù)書(shū)的格式和深度進(jìn)行評審。

三是加強對全專(zhuān)業(yè)設計人員的管理，落實(shí)建筑方案變動(dòng)后設備專(zhuān)業(yè)（或公用專(zhuān)業(yè)）的同步，提升整體設計項目完成的質(zhì)量。

四是加強對設計造價(jià)概算人員的管理，對項目投資采用整體概算、局部預算和指標相結合的方式，提升招標時(shí)投資基準線(xiàn)的準確度。

五是及時(shí)有效組織對初步設計的評審，對整體設計和各專(zhuān)業(yè)設計進(jìn)行全方位的評審，盡可能減少設計項目的“錯、漏、缺”等問(wèn)題，使項目的最終造價(jià)控制在批準的概算內，滿(mǎn)足招標的進(jìn)度要求。

投標實(shí)施企業(yè)的實(shí)力

《管理辦法》第十條明確了實(shí)施企業(yè)需要具備“雙資質(zhì)”，即企業(yè)應具有體系、管理、財務(wù)和風(fēng)險承擔能力，以及類(lèi)似的工程業(yè)績(jì)，明確了需要具備的其他若干基本要求。對采用固定總價(jià)方式的工程總承包項目，投標企業(yè)應具備滿(mǎn)足工程總承包全面實(shí)施的綜合能力。

存在的問(wèn)題

由于建設單位招標文件中采用《示范合同》中《發(fā)包人要求》具體要求不明確、《管理辦法》第九條（五）中發(fā)包人提供的“水文地質(zhì)、工程地質(zhì)、地形等勘察資料，以及可行性研究報告、方案設計文件或者初步設計文件等”深度不夠、房屋建筑開(kāi)展工程總承包積累的經(jīng)驗不足，在此類(lèi)情況下，許多投標企業(yè)又不完全具備《管理辦法》的資質(zhì)和能力要求，尤其在設計與施工的融合上存在短板，編制時(shí)間短、來(lái)不及“消化”，業(yè)績(jì)、經(jīng)驗和行業(yè)指標積累少，投標時(shí)的“吃不準”等，成了企業(yè)中標后的許多實(shí)施“后遺癥”。

建議措施

對于采用固定總價(jià)方式的工程總承包項目，特提出以下建議及措施：

一是要仔細研究招標文件。由工程總承包商內的設計單位對所提供的初步設計文件和圖紙進(jìn)行各專(zhuān)業(yè)全方位的評審，必要時(shí)根據招標書(shū)內容進(jìn)行重新設計，以校核招標文件的偏離程度。

二是針對實(shí)施設備和材料進(jìn)行詢(xún)價(jià)和市場(chǎng)行情分析評估，及時(shí)更新完善企業(yè)內的報價(jià)數據庫，用于指導在初步設計階段報價(jià)準確率對實(shí)施階段的盈虧預期。

三是配備適合工程總承包的造價(jià)咨詢(xún)隊伍，做好實(shí)施過(guò)程中的造價(jià)管理和控制。

對于建設單位存在的招標文件中功能、指標和工程范圍不細，現場(chǎng)條件落實(shí)不深入、漏項多等情況，特提出以下建議及措施：

一是尋找與合同規模相匹配的全過(guò)程咨詢(xún)合作單位，做好項目的招標、策劃與管理控制工作，使其成為建設單位真正意義上項目的“工程師”。

二是尋找與工程審核審計相匹配的第三方審核單位，根據固定總價(jià)方式的要求，在擬訂合同時(shí)參與范圍、設計優(yōu)化及變更條款的落地，在過(guò)程中進(jìn)行跟蹤，確保合同順利履約。

三是尋找與項目規模相匹配的標前設計單位，使招標時(shí)的初步設計文件和圖紙滿(mǎn)足，規避投資概算的風(fēng)險。

四是尋找與工程實(shí)施相匹配的工程總承包商，使項目的后續設計和施工能滿(mǎn)足合同、設計優(yōu)化和預期目標的要求。

在工程總承包營(yíng)業(yè)收入已成為房屋建筑行業(yè)和企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(cháng)的重要動(dòng)力下，房屋建筑企業(yè)能否高質(zhì)量實(shí)施真正意義上的工程總承包、能否采用適合的工程總承包方式，工程建設各參與方的觀(guān)念、業(yè)務(wù)、管理、能力均亟待繼續提升。我們相信，在工程建設各參與方的共同努力下，我國房屋建筑領(lǐng)域的工程總承包一定會(huì )在健康、良性、高質(zhì)量發(fā)展的道路上不斷推進(jìn)。

參考文獻

[1]郭剛.從《全國工程勘察設計統計公報》看行業(yè)發(fā)展[J].中國勘察設計,2021(11):64-68.

本文來(lái)源：《中國勘察設計》雜志